Страсть к победе пылает в каждом из нас. Воля к победе - вопрос тренировки. Способ победы - вопрос чести.
Маргарет Тэтчер, премьер-министр Великобритании (от Консервативной партии) в 1979-1990 годах

История одной семьи, которая стала жертвой «земельной реформы»

или Как налог на приусадебный участок способен «обобрать до нитки»
17 ноября, 2016 - 19:58
ФОТО НИКОЛАЯ ТИМЧЕНКО / «День»

Виктор Козловский играет на флейте. Всю жизнь.

Не то чтобы он считает музыку своим большим призванием. Нет. Просто флейта — это то, что он умеет делать. Это то, что он всегда умел делать. Спросите об этом у его студентов в Житомирском музыкальном училище. У тех, кто теперь покоряет Европу таким же умением — побеждая и занимая призовые места на всевозможных конкурсах.

Еще у Виктора Козловского есть жена, которая тоже играет на флейте, трое детей, которые все тянутся к музыке, и дом на Крошне, в частном секторе Житомира.

С семьей и работой у Виктора все в порядке. А вот дом у него могут однажды забрать. Ему начислили 15 тысяч гривен налогов на его землю (12 соток) за прошлый год, за этот год пообещали насчитать еще 20 тысяч.

Это почти вся годовая преподавательская зарплата Виктора.

Если не заплатит, имущество опишут. Уже прислали об этом и официальное письмо. Оно так и называется            — «об описании имущества в налоговый залог».

ФОРМУЛА

По этой формуле Укргосгеокадастр обсчитывает так называемую нормативно-денежную оценку или НГО земельного участка, обозначенную в формуле как «Цн».

Это очень простая формула. Для тех, кого в институте учили проектировать космические корабли или сиквенстировать ДНК.

У всех остальных она вызывает... скуку.

У Виктора Козловского она вызывает еще и страх.

Вообще, математика стала довольно скучной наукой в наше время. Магия цифр почему-то все меньше очаровывает своей значимостью.

Для многих людей, с кем мне приходилось общаться, готовя этот материал, стало полной неожиданностью то, что даже небольшие изменения в каждом коэффициенте повищого уравнения могут повлечь за собой грандиозные изменения в его результате.

Скажем, коэффициент функционального назначения, обозначенный в формуле как «Кф», имеет пределы от 0,1 до 2,5. Это очень широкая ставка. Обсчеты для двоих владельцев земли, функциональное назначение которой отличается (один владелец имеет на этой земле магазин, даже если он убыточный, а другой — не имеет ничего) может отличаться в два с половиной раза.

ФОТО НИКОЛАЯ ТИМЧЕНКО / «День»

То же самое касается коэффициентов Км1, Км2, Км3. Так, сугубо для общего развития, Км1 — коэффициент, который учитывает значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения; Км2 — коэффициент, который учитывает градостроительную ценность территории в пределах населенного пункта; Км3 — коэффициент, учитывающий место расположения земельного участка в пределах экономико-планировочной зоны.

Мы вернемся к ним позже.

Уже готовую нормативно-денежную оценку юридическое лицо может заказать в Госгеокадастре по публичной кадастровой карте и тогда сам человек посчитает свой налог или арендную плату за пользование землей. Физическому же лицу — такому, как Виктор Козловский, по этой же формуле сразу выставляют счет на уплату.

И счет теперь немаленький.

Этой математикой раньше мало кто интересовался, потому что налоги и арендная плата были умеренными (в         случае Виктора это было приблизительно 600 гривен в год), и пользователи равноценных земельных участков платили приблизительно одинаково.

Теперь произошли изменения, повлиявшие на всю Украину.

В Ровенской области, например, люди массово отказываются от аренды земли, на которой они имели свои огороды, поскольку арендная плата вдруг выросла в 33 раза. За десять соток огорода пенсионеры должны заплатить восемь тысяч гривен ежегодно. Граждане подали в горсовет уже сотни отказов от аренды, а горсовет — столько же исков в суды против них о том, что «нехватка денег не может быть причиной отказа от аренды».

Так что же случилось?

Да то, что и всегда.

ЗДРАВЫЙ СМЫСЛ

Здравый смысл редко бывает сильной стороной украинского чиновничества.

По закону основанием для начисления налогов являются данные Госгеокадастра. Все эти коэффициенты, о которых шла речь выше, которые вычисляет Госгеокадастр, а также ежегодная инфляционная индексация, имеют влияние на величину налогов и арендной платы.

Самые большие перемены происходят тогда, когда проходит переоценка земель. По закону, НГО должен проводиться один раз в 5—7 лет для всех земель несельскохозяйственного назначения. На эту норму раньше не обращали внимания, оценку не проводили, пока из-за изменений в бюджетном законодательстве удельный вес платы за землю начал расти и местные бюджеты увидели здесь возможность получить дополнительные поступления за счет поднятия НГО.

Для примера — село Любарцы Бориспольского района на Киевщине. Там недавно провели новую НГО, утвердили ее, нигде не опубликовали, и плата за землю выросла более чем в 30 раз. Иными словами, на границах села сейчас есть участки совершенно одинакового качества, одинакового назначения, с разницей на налогах в десятки раз, потому что один участок попадает в пределы села, а другой — нет.

Отчего это происходит? Ну, конечно, местные руководители хотят больше поступлений в бюджет. Другое дело, чиновники никогда не заботятся о стимулирующем эффекте налоговой политики, как и о здравом смысле в общем. Они не знают или не хотят знать о пределах, за которыми люди просто перестают платить. Или они вполне уверены в том, что такие суммы будут платить единицы, остальные не будут, а будут искать способ договориться. Делается это вполне официально и нормативно якобы правильно.

Есть несколько базовых документов, которые позволяют чиновнику играться в эту арифметику. 205 статья Земельного кодекса, Закон Украины «Об оценке земель» и постановление Кабинета Министров Украины «О Методике нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов». Последняя была принята еще в 1995 году.

Согласно им, есть три методики оценки: НГО земель сельскохозяйственного назначения, НГО несельскохозяйственного назначения и экспертная оценка.

Экспертная оценка применяется теперь чаще, чем раньше, и вот почему.

Коэффициенты Км2 и Км3, которые мы вспомнили выше, это сугубо локальные коэффициенты. Первый из них зависит от рентной доходности земельного участка, а второй — от его близости к разным инфраструктурным и демографическим преимуществам.

Для города с таким количеством населения, как Житомир, Км2 установлен в пределах 0,3 до 3,5, а Км3 — в пределах 0,5 до 1,5.

Эксперт, которого привлекают к определению величины этих коэффициентов для отдельного земельного участка, как правило, один на весь город. Он никогда не объясняет, почему он одному пользователю начислил по минимуму а другому — по максимуму, или если и объясняет, то не ссылается ни на какие конкретные нормативы или указания. Здесь уже имеем ситуацию, когда два подобных магазина, которые стоят рядом, могут платить налоги за землю, которые будут отличаться в разы. И эксперт может рассказать, что случилось это потому, что один из этих магазинов находится ближе к остановке автобуса, аж... на 5 метров.

Такая широта дискреции (свободного усмотрения) экспертов есть ни что иное, как приглашение к коррупции. Решение, которое чиновнику закон позволяет принять на свое усмотрение, никогда не бывает дешевым.

НИКТО НЕ ГОВОРИЛ, ЧТО БУДЕТ ЛЕГКО

Житомирские предприниматели, арендаторы земли — народ такой же настойчивый, как и малопокорный. Доверия к чиновничеству у них никогда не было, а вера в эффективные реформы никогда и не рождалась.

Они взялись за городскую власть. После нескольких лекций перед депутатами горсовета на тему умножения целых чисел на нецелые и о том, что учительница математики в младших классах не была уж аж такой занудой, до депутатов начало доходить, что с казуистикой вычислений в Госгеокадастре что-то нужно делать, если они хотят, чтобы поступления в бюджет за аренду земли держались хотя бы на том же уровне и не было массового отказа от аренды земли.

В прошлом году Житомирский городской совет принял решение 931, которым ограничил Км2 до максимального значения 0,306, а Км3 — до 1.

Все вздохнули с облегчением.

Госгеокадастр, кстати, тоже, потому что он это решение и не думал выполнять.

Горсовет обратился в суд, чтобы заставить Управление Госгеокадастра в Житомирском районе следовать своему решению.

Суд признал незаконным невыполнение Житомирским Госгеокадастром решения горсовета, но отказал в обязательстве выполнять это решение, потому что не признал горсовет пострадавшей стороной, поскольку тот не может показать потери, которые он понес из-за таких действий ответчика. 

То, что инвестиционный климат в городе и поступления в бюджет теперь угрожены из-за арифметики Госгеокадастра и что это прямой ущерб истцу, апелляционный суд во внимание не принял.

Одним словом, чиновники Госгеокдастра теперь знают, что их отказ повиноваться решению горсовета является незаконным, потому что так сказал суд, но подчиняться они все равно не будут, поскольку нет формального приказа подчиняться.

Как вам такое?

Недавно предприниматели от такого отчаяния пикетировали Управление Госгеокадастра в Житомире. Председатель его ожидаемо ушел на больничный. И единственным заметным событием в тот день было то, что даже пока учреждение пикетировали, там... брали взятки. Силовики задержали тогда на горячем одного из чиновников, когда тот извлекал неправомерную выгоду от двух житомирян за регистрацию земельных участков и присвоение им кадастровых номеров.

СИСТЕМА

Критика системы нормативно-денежного оценивания звучит уже давно. В свое время в совете предпринимателей при Кабинете Министров имели совещание относительно этого и создавали рабочую группу для пересмотра методических подходов такого оценивания. Правда, к изменениям так и не дошло.

Между тем система дальше допускает промахи. На многих уровнях. Даже на сугубо философском.

Вот, например, значение «В» в формуле, о которой идет речь — это расходы на освоение и обустройство территории земельного участка. Когда владелец магазина прокладывает новую линию теплоснабжения или электоропередач по своему участку до своего магазина, это приводит к увеличению НГО не только на его землю, но и на землю других пользователей в его районе. И это при том, что он вкладывает свои, а не государственные деньги в этот проект, условно улучшая общую инфраструктуру района, чем должна заниматься власть, которая собирает на это налоги. При этом экономическая ситуация в районе может дальше оставаться депрессивной, и увеличение налогов не будет иметь никакого экономического смысла.

Или представим, что какое-то монопольное инфраструктурное предприятие в пределах города решило купить для своего директора вертолет и построить вертолетную площадку, при этом увеличивая свою капитализацию. Это также увеличит НГО и соответствующие налоги для окружающих пользователей земли, не принося им взамен никаких экономических преимуществ.

Каждый студент юридического факультета знает, что в системе гражданского права в Украине преобладают принципы справедливости, добросовестности, разумности.

Знают это также и судьи, которые слушают иски против Госгеокадастра.

В формуле НГО и том, как Госгеокадастр пользуется ею, нет как минимум справедливости и разумности. Чиновничество на разных ступенях государственной лестницы никогда не смотрит на дух закона, когда более выгодно глянуть только на его букву, на какую-то зацепку. И большой разницы между судьей конституционного суда, который подгонял Конституцию под Януковича, и чиновником, который так оценивает землю безработной пенсионерке, что она должна заплатить 20 000 грн налогов, тогда когда ее сосед почти ничего не платит, здесь нет. Оба объясняют свои действия вполне конкретным и подходящим параграфом в законе. Но не его духом.

В создании ситуации, где соседи платят налоги, которые отличаются в десятки раз, и где налоги увеличиваются, когда уменьшается рентабельность пользователя земли, нет ни справедливости, ни разумности.

Система очень слаба перед манипуляциями. В изменениях к 128-й статье Земельного кодекса было предусмотрено, что оценку земли должны проводить по заказу продавца. У органов местного управления, которые выступают заказчиками, есть способы влиять на такую оценку. В Киеве, скажем, она должна быть зарецензирована департаментом имущества КГГА, а там ее рецензируют в сторону завышения. Оценка коммунального имущества в Киеве теперь, как правило, выше рыночной. Поэтому в этом году много отказов от аренды такого имущества в пользу частного.

Риэлторы также рапортуют, что с началом осени на рынке столицы выставлено очень много нежилой недвижимости на продажу из-за кардинального, в десятки раз, увеличения земельного налога. Владельцы помещений на цокольных и первых этажах, кроме налога на недвижимость, платят еще за аренду земли и придомовой территории. Часто эта сумма больше той, которую владелец мог бы получать от сдачи в аренду такого имущества.

АЛЬТЕРНАТИВА

В Украине рынок земли несельскохозяйственного назначения существует уже более 20 лет. Земли продаются и покупаются, сдаются в аренду, обмениваются, передаются в залог, переходят в наследство, одалживаются, арестовываются, запускаются, и даже случайно теряются и потом находятся.

Каждый владелец земли теперь имеет представление, сколько за его кусок могут дать денег, сколько его участок может стоить на свободном рынке. Каждый, только не чиновник Госгеокадастра.

Рынок является неплохим оценщиком стоимости земли. Достаточно справедливый и разумный.

Почему до сих пор не применяют рыночный анализ для подготовки оценки стоимости земельного участка — загадка.

Говорят, рынок этот еще несовершенен. Что прошлые продажные цены могут быть искусственно завышены тем, кто хочет отмыть средства, или занижены тем, кто хочет уменьшить расходы, связанные с продажей, и что такие данные могут искажать настоящий рынок.

Могут, но не будут.

Как и в остальном мире, оценщики выводят медианную цену и экстремальные цены отбрасывают как не отображающие рыночные реалии.

Все данные о продажах уже давно регистрируются в Министерстве юстиции, и все, что нужно сделать, это открыть данные о ценах таких продаж.

Базовая оценка земли должна быть рыночной, если государство когда-то захочет и здесь попытаться навести порядок.

Такая модель вполне бы соответствовала принципам справедливости и разумности и резко снижала бы расходы на администрирование.

Как всегда, на это нужна политическая воля. В том числе тех чиновников, которые могут из-за этих изменений больше не остаться в системе.

ВИКТОР

Предки Виктора Козловского были музыкантами. Дед дирижировал оркестром. Его репрессировали и расстреляли как польского шпиона в 1937-м.

Когда отец повел Виктора записываться в музыкальную школу, тот выбрал флейту. Потому что очень не хотел баян, к которому склонял отец.

Когда Виктор Козловский покупал в Житомире старый дом, он радовался, что на том же участке когда-то можно будет поставить еще один, новый. Участок хоть и не очень большой, но это позволял. Его сын как раз полюбил играть на ударных инструментах, и он уже планировал сделать там отдельную комнату для его упражнений.

Он хотел построить дом сам, своими руками. Семья большая, трое детей. Каждому — по комнате, и всем — зал для репетиций.

Музыкантам всегда трудно с помещениями.

Виктор даже нанимался на стройку, чтобы научиться строительному делу.

Пальцам, привыкшим к флейте, было тяжело привыкнуть к молоткам.

Но он не роптал.

Когда ты с вдохновением работаешь, цитировал он кого-то из известных, то ты и так являешься флейтой, через чье сердце шепот часов превращается в музыку.

Алексей ОПАНАСЮК
Газета: 
Рубрика: 




НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ