Iсторія однієї сім’ї, яка стала жертвою «земельної реформи»

Віктор Козловський грає на флейті. Усе життя.

Не те що він вважає музику своїм великим покликанням. Ні. Просто флейта – це те що він уміє робити. Це те що він завжди вмів робити. Спитайте про це у його студентів в Житомирському музичному училищі. У тих хто тепер підкорює Європу таким самим вмінням – перемагаючи та займаючи призерські місця на всяких конкурсах.

Ще у Віктора Козловського є дружина, яка також грає на флейті, троє дітей, які всі пнуться до музики, і будинок на Крошні, в “приватному секторі” Житомира.

З сім'єю і роботою у Віктора все в порядку. А от будинок у нього можуть одного дня забрати.  Йому нарахували п'ятнадцять тисяч гривень податків на його землю (12 соток) за минулий рік, за цей рік пообіцяли нарахувати ще двадцять тисяч.

Це майже вся Вікторова річна викладацька зарплата.

Якщо не заплатить, майно опишуть. Вже прислали про це й офіційного листа. Він так і називається - "про опис майна у податкову заставу".

ФОРМУЛА

За цією формулою Укрдержгеокадастр обраховує так звану нормативно грошову оцінку або НГО земельної ділянки, позначену у формулі як "Цн".

Це дуже проста формула. Для тих кого в інституті вчили проектувати космічні кораблі чи сиквенстувати ДНК.

У всіх інших вона викликає... нудьгу.

У Віктора Козловського вона викликає ще й страх.

Взагалі, математика стала досить нудна наука в наш час. Магія цифр чомусь все менш зачаровує своєю значущістю.

Для багатьох людей, з ким мені доводилося спілкуватися готуючи цей матеріал, є цілковитою несподіванкою що навіть невеликі зміни в кожному коефіцієнті повищого рівняння можуть спричинити грандіозні зміни в його результаті.

Скажімо, Коефіцієнт функціонального призначення, позначений у формулі як “Кф”, має межі від 0,1 до 2,5. Це дуже широка ставка. Обрахунки для двох власників землі що її функціональне призначення відрізняється (один власник має на цій землі магазин, навіть якщо він збитковий, а другий немає нічого) може відрізнятися в два з половиною рази.

ФОТО МИКОЛИ ТИМЧЕНКА / «День»

Це саме стосується коефіцієнтів Км1, Км2, Км3. Так, суто для загального розвитку, Км1 - коефіцієнт, який враховує значення та статус населеного пункту у загальнодержавній,  регіональній і місцевій системах виробництва і розселення; Км2 - коефіцієнт, який    враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту; Км3 - коефіцієнт, який враховує місце розташування  земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Ми повернемося до них пізніше.

Вже готову нормативно грошову оцінку юридична особа може замовити в Держгеокадастрі за публічною кадастровою картою і тоді сама порахувати свій податок чи орендну плату за користування землею. Фізичній же особі, такій як Віктор Козловський, за цією ж формулою одразу виставляють рахунок на сплату.

І рахунок тепер неабиякий.

Цією математикою раніше мало хто цікавився, бо податки і орендна плата були помірними (у випадку Віктора це було приблизно 600 гривень на рік), і користувачі рівноцінних земельних ділянок платили приблизно однаково.

Тепер настали зміни що мають вплив на всю Україну.

В Рівненській області, наприклад, люди почали масово відмовляютися від оренди землі на якій вони мали свої городи, бо орендна плата раптом виросла в 33 рази. За десять соток городу пенсіонери мали заплатити 8 тисяч гривень щороку. Громадяни подали в міськраду вже сотні відмов від оренди, а міськрада - стільки ж позовів в суди проти них, про те що "брак грошей не може бути причиною відмови від оренди".

То що ж сталося?

Та те що й завжди.

ЗДОРОВИЙ ГЛУЗД

Здоровий глузд рідко буває сильною стороною українського чиновництва.

За законом підставою до нарахування податків є дані Держгеокадастру. Усі ці коефіцієнти про які йшлося вище, що їх обраховує Держгеокадастр, а також щорічна інфляційна індексація, мають вплив на величину податків та орендної плати.

Найбільші зміни відбуваються тоді, коли проходить переоцінка земель. За законом, НГО має проводитися один раз на 5-7 років для всіх земель несільськогосподарського призначення. На цю норму раніше не зважали, оцінку не проводили допоки через зміни в бюджетному законодавстві питома вага плати за землю почала зростати і місцеві бюджети побачили тут можливість отримати додаткові надходження за рахунок підняття НГО.

Для прикладу – село Любарці Бориспільського району на Київщині. Там нещодавно провели нову НГО, затвердили її, ніде не опублікували, і плата за землю зросла більше ніж в 30 разів. Іншими словами, на кордонах села тепер є ділянки абсолютно однакової якості, однакового призначення, з різницею на податках в десятки разів тому що одна ділянка попадає в межі села, а інша ні.

Чому це відбувається? Ну, звісно, місцеві керівники хочуть більше поступлень в бюджет. Інша річ, чиновники ніколи не дбають про стимулюючий ефект податкової політики як і про здоровий глузд на загал. Вони не знають, або не хотять знати про межі за якими люди просто перестають платити. Або вони цілком свідомі того що такі суми будуть платити одиниці, решта не будуть а будуть шукати спосіб домовитися.  Робиться це цілком офіційно і нормативно ніби правильно. 

Є кілька базових документів які дозволяють чиновникам гратися в цю арифметику. 205 стаття Земельного кодексу, Закон України "Про оцінку земель"  та  постанова   Кабінету Міністрів  України  "Про Методику нормативної грошової оцінки земель   сільськогосподарського призначення та населених пунктів". Остання була прийнята ще в 1995 році.

Згідно з ними є три методики оцінки: НГО земель сільськогосподарського призначення, НГО несільськогосподарського призначення і експертна оцінка.

Експертна оцінка  застосовується тепер частіше ніж раніше і ось чому.

Коефіцієнти Км2 і Км3, які ми згадали вище, це суто локальні коефіцієнти. Перший з них залежить від рентної дохідності земельної ділянки, а другий від її близькості  до різних інфраструктурних та демографічних переваг.

Для міста  з такою кількістю населення як Житомир, Км2 встановлений в межах 0,3 до 3,5, а Км3 в межах 0,5 до 1,5.

Експерт, якого залучають до визначення величини цих коефіцієнтів для окремої земельної ділянки, дуже часто, один на все місто. Він ніколи не пояснює чому він одному користувачу нарахував по мінімуму а іншому по максимуму, або, якщо й пояснює, то не посилається ні на які конкретні нормативи чи вказівки. Тут уже маємо ситуацію коли два подібних магазини, які стоять поруч, можуть платити податки за землю які відрізнятимуться в рази. І експерт може розповісти, що сталося це тому, що один з цих магазинів знаходиться ближче до зупинки автобуса, аж… на 5 метрів.

Така широта дискреції (вільного розсуду) експертів є ніщо інше як запрошення до корупції. Рішення, яке чиновнику закон дозволяє прийняти на свій розсуд, ніколи не буває дешевим.

НІХТО НЕ КАЗАВ ЩО БУДЕ ЛЕГКО

Житомирські підприємці, орендарі землі, народ такий же настирний як і мало покірний. Довіри до чиновництва у них ніколи не було а віра в ефективні реформи ніколи й не зроджувалася. 

Вони взялися за міську владу. Після кількох лекцій перед депутатами міськради на тему множення цілих чисел на не цілі, і про те що вчителька математики в молодших класах не була вже аж такою занудою, до депутатів почало доходити, що з казуїстикою обчислень в Держгеокадастрі щось треба робити, якщо вони хотять щоб надходження в бюджет за оренду землі трималися хоча би на тому самому рівні і не було масової відмови від оренди землі.

Минулого року, Житомирська міська рада прийняла рішення 931, яким обмежила Км2 до максимального значення 0,306, а Км3 до 1.

Всі зітхнули з полегшенням.

Держгеокадастр доречі також, бо він того рішення і не думав виконувати.

Міськрада звернулася до суду щоби змусити Управління Держгеокадастру в Житомирському районі слідувати своєму рішенню.

Суд визнав незаконним невиконання Житомирським Держгеокадастром рішення міськради, але відмовив в зобов’язанні виконувати це рішення бо не визнав міськраду постраждалою стороною бо та не може показати втрати які вона понесла через такі дії відповідача.  

Справа ця вже пройшла апеляційний суд і тепер є на стадії касаційного провадження у Вищому адміністративному суді України.

Тим часом такі самі обмеження коефіцієнтів запровадила вже міська влада Вінниці і Кам’янського (колишній Дніпродзержинськ). І там чомусь до суду не треба було йти щоби заставляти чиновників виконувати розпорядження місцевих рад.

Нещодавно, підприємці Житомира  з тої розпуки пікетували місцеве управління Держгеокадастру. Голова його очікувано пішов на лікарняний. І єдиною помітною подією того дня  було те, що навіть поки установу пікутували, там… брали хабарі. Силовики тоді затримали одного з чиновників за “отримання неправомірної вигоди” від двох Житомирян за реєстрацію земельних ділянок та присвоєння їм кадастрових номерів.

СИСТЕМА

Критика системи нормативно грошового оцінювання лунає вже давно. Свого часу в раді підприємців при Кабінеті Міністрів мали нараду щодо цього і створювали робочу групу для перегляду методичних підходів такого оцінювання. Щоправда до змін так і не дійшло.

Тим часом система далі хибить. На багатьох рівнях. Навіть на суто філософському.

Ось наприклад, значення “В” у формулі про яку ідеться – це Витрати  на  освоєння  та  облаштування території земельної ділянки. Коли власник магазину прокладає нову лінію теплопостачання  чи електоропередач по своїй ділянці до свого магазину, це призводить до збільшення НГО не тільки на його землю але й на землю інших користувачів у його районі. І це при тому що він вкладає свої, а не державні гроші у цей проект, умовно покращуючи загальну інфраструктуру району чим повинна займатися влада, яка збирає на це податки. При цьому економічана ситуація в районі може далі залишатися депресивною і збільшення податків не матиме жодного економічного сенсу.

Або, уявімо, що якесь монопольне інфраструктурне підприємство в межах міста вирішило купити для свого директора вертоліт і збудувати вертолітний майданчик, при цьому збільшуючи свою капіталізацію. Це також збільшить НГО і відповідні податки для навколишніх користувачів землі не приносячи їм взамін жодних економічних переваг. 

Кожний студент юридичного факультету знає що в системі цивільного права в Україні переважають засади справедливості, добросовісності, розумності.

Знають це також і судді які слухають позови проти Держгеокадастру.

У формулі НГО і тому як Держгеокадастр послуговується нею немає як мінімум справедливості та розумності. Чиновництво на різних щаблях державної драбини ніколи не дивиться на дух закону, коли вигідніше глянути лише на його букву, на якусь зачіпку. І великої різниці між суддею конституційного суду який підганяв Конституцію під Януковича та чиновником, який так оцінює землю безробітній пенсіонерці, що вона мусить заплатити 20 000 гр. податків, тоді коли її сусід майже нічого не платить, тут немає. Обоє пояснюють свої дії цілком конкретним і підходящим параграфом у законі. Але не його духом.

У створенні ситуації, де сусіди платять податки які відрізняються в десятки разів і де податки збільшуються коли зменшується рентабельність користувача землі, не має ані справедливості ані розумності.

Система дуже слабка перед маніпуляціями. У змінах до 128-мої статті Земельного кодексу було передбачено що оцінку землі мають проводити на замовлення продавця. У органів місцевого урядування, які виступають замовниками, є способи впливати на таку оцінку. В Києві, скажімо, вона має бути зарецензована департаментом майна КМДА, а там її рецензують у бік завищення. Оцінка комунального майна в Києві тепер як правило вище ринкової. Тому в цьому році є багато відмов від оренди такого майна на користь приватного.

Ріелтори також рапортують що з початком осені на ринку столиці виставлено дуже багато нежитлової нерухомості на продаж через кардинальне, в десятки разів, збільшення земельного податку. Власники приміщень на цокольних та перших поверхах крім податку на нерухомість платять ще й за оренду землі і прибудинкової території. Часто ця сума є більша за ту яку власник міг би діставати від здачі в оренду такого майна.

АЛЬТЕРНАТИВА

В Україні ринок землі несільськогосподарського призначення існує вже більше 20 років. Землі продаються й купуються, здаються в оренду, обмінюються, передаються в заставу, переходять в спадок, позичаються, арештовуються, занедбуються, і навіть випадково губляться і потім знаходяться. 

Кожний власник землі тепер має уяву скільки за його кавалок можуть дати грошей, скільки його шмат може коштувати на вільному ринку. Кожний, тільки не чиновних Держгеокадастру.

Ринок є непоганий оцінювач вартості землі. Доволі справедливий і розумний.

Чому досі не застосовують ринковий аналіз для підготовки оцінки вартості земельної ділянки – загадка.

Кажуть, ринок цей ще недосконалий. Що минулі продажні ціни, на які мав би орієнтуватися оцінювач, можуть бути штучно завищені тим хто хоче відмити кошти, або занижені тим хто хоче зменшити витрати пов’язані з продажем, і що такі дані можуть викривляти справжній ринок.

Можуть, але не будуть.

Як і в решті світу, оцінювачі виводять медіанну ціну і екстремальні ціни відкидають, як такі що не відображають ринкових реалій. 

Усі дані про продажі вже давно реєструються в Міністерстві юстиції і все що треба зробити це відкрити дані про ціни таких продаж.

Базова оцінка землі повинна бути ринковою, якщо держава колись захоче й тут спробувати навести лад.

Така модель повністю би відповідала принципам справедливості і розумності і різко знижувала би витрати на адміністрування.

Як завжди, на це треба політична воля. В тому числі тих чиновників, які можуть через ці зміни більше не залишитися в системі.

ВІКТОР

Предки Віктора Козловського були музикантами. Дід диригував оркестром. Його репресували і розстріляли як польського шпигуна в 1937.

Коли батько повів Віктора на записуватися в музичну школу, він обрав флейту. Бо дуже не хотів баяна, до якого схиляв батько.

Коли Віктор Козловський купував в Житомирі старезну хату, він радів, що на тій самій ділянці колись можна буде поставити ще одну, нову. Ділянка, хоч і не дуже велика, але на те дозволяла. Його син саме полюбив грати на ударних інструментах і він уже планував робити там окрему кімнату для його вправ.

Він хотів збудувати хату сам, своїми руками. Родина велика, троє дітей. Кожному – по кімнаті, й усім – залу для репетицій.

Музикантам завжди важко з приміщеннями.

Віктор навіть наймався на будови щоб навчитися будівельної справи.

Пальцям що звикли до флейти, було тяжко звикнути до молотків.

Але він не ремствував.

Коли ти з натхненням працюєш, цитував він когось із відомих, то ти і так є флейтою, через чиє серце шепіт годин перетворюється в музику.

КОМЕНТАР

Віктор КОБИЛЯНСЬКИЙ, адвокат, голова комітету аграрного та земельного права Асоціації адвокатів України:

- В описаній історії можна побачити два рівні проблеми. Перший - локальний. Це правильність проведення оцінки по населеному пункту в цілому і правильність формування витягу з цієї оцінки по конкретній ділянці. Вирішення цієї проблеми лежить в площині надання платникам земельного податку (в першу чергу звичайним громадянам) певної юридичної підтримки (починаючи з правового лікнепу), забезпечення громадського контролю за проведенням НГО, усунення корупційних чинників в питаннях оцінки.

Другий рівень - глобальний. З однієї сторони він проявляється в порушенні принципу справедливості (як в прикладі з двома суміжними ділянками, оцінка яких відрізняється в рази), з іншої - в уже запущеному мультиплікаторі НГО. Суть його полягає в невпинному зростанні нормативної оцінки земель - щороку пропорційно до рівня інфляції, та ривками один раз на 5-7 років (при проведенні чергової оцінки) за рахунок нормального розвитку населених пунктів. Екстраполяція оцінки за такого підходу врешті решт призведе до істотних економічних проблем, коли брати землю в оренду чи купувати стане просто нереально, хіба що для будівництва хмарочосів. Вирішення цієї проблеми можливе лише шляхом принципової зміни методичного підходу до оцінки земель. Запропонований автором статті варіант, який ґрунтується на експертній оцінці, цілком може стати фундаментом для цього.