Багатонадійний механізм ОСББ

Створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків за всіх останніх урядів стало одним з головних напрямів державної політики. На жаль, а може, й на щастя, відповідну діяльність держчиновників успішною назвати не можна. Це фактично визнав міністр регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ Анатолій Близнюк. За його словами, в Україні лише в 17% багатоквартирних будинків виникли такі організації. Більшість власників квартир все ще наївно вважають, що знайдеться хтось, хто все за них зробить і вирішить, докоряє міністр. Й одразу ж почасти виправдовує українців, мовляв, держава не готова передати житло. Міністр наводить приклад: аби розв’язати цю проблему, в Литві ухвалили закон, що зобов’язав провести в кожному будинку енергоаудит, — що менше втрачає будинок тепла, то менше платить.

«Шановні власники квартир, самоорганізовуйтеся, збирайте гроші, утеплюйте будинок», — закликає Близнюк. У міністра навіть готовий відповідний план: «Перший крок... завершити приватизацію і сказати: люди, це ваше. Другий: ухвалити законодавчу базу і передати мешканцям де-факто їхній будинок і прибудинкову територію. Третій: реально стимулювати створення об’єднань власників будинку чи інших форм самоорганізації населення з управління будинком».

Любить побалакати на цю тему й прем’єр-міністр Микола Азаров. За його словами, «ОСББ сьогодні — це доведено — дієва форма самоорганізації, коли самі люди керують своїми майновими правами, захищають свої інтереси. Вони не лише мають права, а й узяли на себе відповідальність за експлуатацію власного житла. Вони самостійно вибирають постачальників тих чи тих послуг, найбільш прийнятну й вигідну ціну на ці послуги, самі замовляють поточний і капітальний ремонт, модернізують будинок...». Прем’єр навів приклад «ефективності» ОСББ, в якому він побував. За проектом в цьому будинку була передбачена службова квартира. Але власники вирішили використовувати її під кабінет сімейного лікаря, тоді як, за даними Азарова, в ЖЕКах такі квартири швидко зникають. Азаров просто в захваті від зустрічі з головами ОСББ, які, на його думку, «знають, що треба змінити, які рішення прийняти, викладають пропозиції чітко й конструктивно, оскільки бачать свій інтерес». «Це дуже позитивний приклад, — вважає прем’єр, — як нам можна й потрібно модернізувати, розвивати країну, спираючись на ініціативу людей».

На жаль, на практиці все далеко не так веселково. Досить сказати, що за останні півтора року в такому великому місті, як Харків, створено лише 40 ОСББ і 30 із них — зі статусом громадських організацій. Це свідчить про те, що їх члени поки що не наважуються взяти на себе весь тягар відповідальності за свою власність. Численні проблеми в діяльності ОСББ продемонстрували нещодавні збори їхніх голів, а також керівників житлово-будівельних кооперативів, які в принципі мають такі ж самі чи ще гостріші проблеми. Головна — в недосконалості й суперечностях як чинного, так і того, що розробляється, законодавства, яке, на думку учасників «вільного експертного форуму власників житла», їх не влаштовує. Більш того, ситуацію із законодавством про ОСББ експерти називають катастрофічною.

Голова ЖБК «Електрон-2» в Подільському районі столиці Світлана Кузюкова розповідає, як її кооператив довели до штучного банкротства через відверте шахрайство з вартістю гарячої води. Нині така ж сама історія з ЖБК-3, де вже працює ліквідатор. За словами Кузюкової, житлово-комунальна реформа в країні вступила в нову фазу — банкротства, і в черзі на банкротство сьогодні вже десятки, якщо не сотні будинків. Причому для порушення справи про банкротство досить мати борг 300 мінімальних зарплат. Така загроза нависає і над ЖБК і над ОСББ. Одразу ж постає запитання: чи ж варто за таких умова мешканцям створювати такі організації? Відповісти однозначно досить складно. Вже сьогодні на старті стоять приватні керівні компанії, якими держава має намір замінити ЖЕКи. Сьогодні вони обіцяють мінімізувати витрати мешканців на оплату послуг, а завтра можуть узятися виселяти неплатників. І не лише за послуги, а й за ті чи інші проекти, які далеко не всім можуть бути по кишені.

«Що відбувається з відведенням землі для ОСББ?», — запитує один з членів робочої групи, створеної на попередніх зборах активістів ОСББ, Ігор Симоненко. Він цитує закон, згідно з яким земельні ділянки можуть передаватися ОСББ і ЖБК безплатно. «Але можуть і не передаватися», — не без іронії зазначає він і додає, що закон не визначає розмірів ділянок, мабуть, залишаючи дірки для корупціонерів, які мають змогу на цьому добре заробляти. «Якщо при визначенні розмірів ділянки не виникає територіальної суперечки, то питання в принципі можна вирішити, — каже Симоненко, — а якщо справа доходить до суду, то потрапляє практично в глухий кут». Розповідаючи про ходіння по «земельних муках», які чекають на колег, він зазначає, що земля під будинками і прибудинкова територія повинні автоматично передаватися ОСББ і ЖБК. Як мовиться, блажен, хто вірує. Але Симоненко сподівається на спрощену систему відведення землі, яка, за його словами, працює у Львові.

Кияни зустріли цю заяву з недовірою. У столиці навіть і складна система не працює, сказав від мікрофону один з учасників зборів. І справді, в залі знайшовся лише один голова ОСББ, якому вдалося, завдяки співпраці з юридичною компанією і після довгих ходінь інстанціями, отримати у власність земельну ділянку. Щоправда, він нічого не може порадити колегам, тому що відтоді чиновники, за його словами, ще більше знахабніли. У столиці не можуть дочекатися нового порядку відведення земельних ділянок. В результаті всі ОСББ сьогодні обмежують у столиці майданчиками, що розташовані під будинками, і не більш як 3-5 метрів (від стіни будинку) прилеглої до стін території. І жодної мови про дитячі чи спортивні майданчики...На експертному форумі прозвучало ще й тривожне повідомлення про наміри парламентаріїв внести до закону про ОСББ («на користь будівельних олігархів») зміни, відповідно до яких ці організації тепер отримуватимуть землю не у власність, а в постійне користування. І до Цивільного кодексу мають намір внести зміни. Якщо сьогодні власниками горищ, підвалів та інших підсобних приміщень є власники квартир, то завтра до них підключать також і власників нежитлових приміщень (магазинів, установ тощо). До того ж розпоряджатися цією спільною власністю тепер можна буде не консенсусом членів ОСББ, як раніше, а 2/3 голосів.

КОМЕНТАР

Олександр ОМЕЛЬЧЕНКО, колишній міський голова Києва, народний депутат України:

— Розмов про створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків багато, а діла я не бачу. Житлово-будівельні кооперативи, що виконують у давно вже зведених будинках ті ж самі функції, які ще мають освоїти ОСББ, встигли накопити чималий досвід спільного господарювання, і це їхня перевага. Вони, на відміну від ОСББ, створювалися не після будівництва, а до. І це згуртувало членів кооперативу, які ніколи не були на державному обслуговуванні. Я вважаю, що ідея створення ОСББ в наших умовах годиться лише для новобудов, в яких серед інших новинок — різноманітних лічильників, використовуються нові елементи теплозахисту стін, вікон і дверей. Для старого житлового фонду, якому вже за п’ятдесят, інші форми, окрім ЖЕКів, вочевидь, не годяться. Якщо дати їм необхідні фінанси і матеріали, то, я гадаю, вони будуть у змозі навести лад і налагодити належне обслуговування. Для створення ОСББ ми практично згаяли час. Це слід було робити одночасно з приватизацією квартир чи, точніше, ще раніше. Аби будинки приватизовували не поквартирно, а повністю, з усіма допоміжними приміщеннями та інженерними системами, а власниками були не окремі мешканці, а кооператив чи кондомініум, який тепер дістав назву ОСББ. У результаті цієї помилки ОСББ в Україні, зокрема і в Києві, практично не працюють. І розмови про них я вважаю чистісіньким популізмом. У наших будинках, які вже переважно відслужили свій термін (їх ровесники — радянські автомобілі вже давно переплавлені або на звалищах), такі об’єднання без серйозної фінансової підтримки держави просто нежиттєздатні.