Врятувати рядового інвестора

В Україні інвестор — не власник квадратних метрів на етапі будівництва, а покупець будматеріалів, з яких девелопер зводить житловий об’єкт. Саме вкладник у житло самостійно несе всі ризики, пов’язані з несумлінністю девелопера, несприятливою ринковою кон’юнктурою та іншими «форс-мажорними» обставинами.

Водночас, система правовідносин у сфері житлового будівництва дозволяє забудовникам брутально порушувати закон на всіх етапах будівництва і при цьому уникати адекватного покарання. За такого стану речей було би просто дивним, якби не виникали гучні будівельні афери й скандали, на кшталт пов’язаних з такими сумнівними структурами, як «Еліта-Центр», «Уко-груп» та «Сіті-груп» Анатолія Войцехівського, «Укрбуд» екс-нардепа і президента цієї корпорації Максима Микитася та низкою менш дрібних девелоперів. Тож розглянемо найпоширеніші «схеми» забудовників, через які інвестори банально опиняються на вулиці. А також — можливі алгоритми подолання кричущого беззаконня та бездіяльності державних органів у контексті проблемних і недобудованих житлових об’єктів.

Для початку — трохи статистики, яка свідчить про системний характер та масштабність проблем у сфері девелопменту. Так, протягом 2018 року українці інвестували в будівництво житла майже 35 млрд грн, або 6% від загального обсягу капітальних інвестицій в Україні. Водночас, станом на початок минулого року в нашій державі налічувалося понад 16 тис. об’єктів, якi почали будувати, але так і не ввели в експлуатацію. Серед них понад 60% — це об’єкти житлового будівництва.  За даними ж дослідження, проведеного компанією Monitor.Estate та «Українським клубом нерухомості», найбільша кількість ризикових житлових недобудов знаходиться в Одесі — понад 76% (із 161 об’єкта). На другому місці Київ — 55% (із 400 об’єктів).

Найгіршим є те, що більшість новобудов в Україні споруджується з порушенням чинного законодавства. На жаль, в Україні є вельми поширеною практика, за якої девелопери починають будівництво без необхідних дозволів, намагаючись їх оформити, так би мовити, «у процесі». Чи можемо лишень уявити, щоб подібні «кейси» траплялися, скажімо, в Німеччині чи Канаді? І щоб тамтешній аналог Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) та місцева влада систематично закривали очі на явні порушення закону, а суди — не скасовували ліцензії забудовників-шахраїв?

Тим часом, в Україні цивілізовані міжнародні стандарти будівельної галузі практично не діють. Наприклад, один із керівників ДАБІ не так давно нарікав: мовляв, навіть скасування дозволів на будівництво — не гарантія того, що роботи на майданчику зупиняться. І це — в «правовій державі», яка закріплена Конституцією України? Законодавство ж виписане таким чином, що інвестор не має жодних правових гарантій на отримання оплачених квадратних метрів, або повернення коштів, вкладених у будівництво, — якщо забудовник порушить строки здачі житлового об’єкта в експлуатацію, або і взагалі — «заморозить» недобуд на невизначений строк.

Так, за даними агенції Monitor.Estate, частка порушень у більшості девелоперських житлових об’єктів становить близько 22—33%. Отже, аби не потрапити до пастки неблагонадійного забудовника, громадяни мають заздалегідь оцінювати увесь комплекс  можливих ризиків, а вже потім приймати рішення. Відтак розглянемо найбільш поширені з них:

* забудовник зводить житловий об’єкт винятково за гроші інвесторів, у кращому разі витрачаючись лише на оформлення дозвільної документації. При цьому структура не має ні власного стартового капіталу, ні «стабілізаційного» фонду для фінансування будівництва у разі непередбачуваних обставин (наприклад, зменшився, або припинився «потік» інвесторів, і виник значний дефіцит обігових коштів). До речі, це стало однією з причин (поруч із здорожчанням будівництва житла через сильне зміцнення гривні, корпоративним конфліктом та ймовірним нецільовим використанням коштів інвесторів), внаслідок чого було «заморожено» спорудження житла компанією «Укрбуд»;

* авантюризм, а то і шахрайство забудовника (іноді — брак фаховості у формуванні кошторисів), а надто — відсутність необхідних дозволів. Наприклад, аби залучити якомога більше інвесторів, структура провадить агресивну рекламну кампанію, пропонуючи на стадії котловану вкрай низькі ціни за «квадрат» (наприклад, на третину менше від середньоринкових). Чимало покупців, бажаючи заощадити, ловляться на гачок недоброчесних ділків. У більшості випадків такий «маркетинг» призводить до того, що на якомусь етапі будівництво зупиняється, а гроші вкладників зникають разом із керівництвом компанії. Саме за такою схемою була реалізована «афера Войцехівського» (2016 рік) — цей «холдинг» у свій час почав будівництво понад 40 об’єктів без дозвільної документації, ціна ж майбутніх квартир пропонувалася на 30 % нижчою за середньозважену. Структури Войцехівського навіть доходили до того, що перепродували вже оплачені інвестором квартири іншим власникам! Як результат: низка заморожених недобудов, не підключених до енергомереж, каналізації, інших інфраструктурних мереж; на 12 об’єктів накладено арешт. Міська влада постійно обіцяє ошуканим вкладникам вирішити проблему, проте — і досі без результату. Днями стало відомо, що столичний холдинг «Київміськбуд» відмовився добудовувати житлові комплекси компанії «Укогруп». Адже, жоден з них не має ані технічних умов, ані необхідних дозволів. До того ж у «Київміськбуді» наголосили: мовляв, зв’язуватися з об’єктами Войцехівського є небезпечним для репутації холдингу;

* відсутні права на оренду земельної ділянки, на якій зводиться житловий об’єкт, або земля не має кадастрового номера, чи використовується забудовником не за цільовим призначенням. А також — ігнорування «червоних ліній» (обмежень користування землею). Дані девелоперські проекти є вельми сумнівними з точки зору надійності: існує ризик, що це перешкодить інвесторам оформити речові права на нерухомість. Адже, місцева влада може розірвати договір оренди на користування земельною ділянкою. Так, за інформацією департаменту земельних ресурсів КМДА, у базі даних міського земельного кадастру за 2018 рік зафіксовано 21 подібний епізод. Відповідно, на цих ділянках забудовники не зможуть реалізувати проекти. Наприклад, на початку цього року Київрада проголосувала за розірвання договорів оренди із забудовником «Контактбудсервіс» на житловому масиві Осокорки-Центральні. Формальна причина — борг у 65 млн грн. щодо орендних платежів за землю. Реальна ж — девелопер не продемонстрував бажання коригувати проект забудови в умовах, що змінилися. Адже, місцева громада висловилася на користь облаштування екопарку на частині території, раніше виділеної під житлову забудову;

* фактично непереборна складність для інвестора оформити право власності (речові права) в недобудованому житловому об’єкті. В разі банкрутства забудовника та зупинки проекту, інвестор фактично позбавлений захисту в судовому порядку. Оскільки, згідно з законодавством, навіть повністю сплативши внески, вкладник лише отримує майнові права на право власності на нерухому майно (тобто на набуття права власності в майбутньому). Кажучи простіше, недобудований будинок перебуває на балансі девелопера до моменту введення в експлуатацію. Отже, лише після цього інвестори можуть оформити речові права на квартиру, позаяк в незавершеному об’єкті недобудована житлова площа судом не визнається квартирою. Проте, навіть у випадку введення об’єкта в експлуатацію і отримання забудовником сертифікату відповідності, інвестору зовсім не гарантована реєстрація на нього права власності на квартиру! Показовим у цьому сенсі є рішення Верховного Суду у справі №6-1858цс15 від 18.11.2015. ВС зазначив, що згідно зі статтею 328 Цивільного кодексу України, «суд повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту». Відтак, Верховний суд зазначив, що «інвестору в такому випадку необхідно доводити, що він за договором чи за законом набув права та обов’язки власника». Отже, на думку суддів, «захист порушених прав можливий не через визнання права власності на нерухомість, а через визнання права на майнові права на об’єкт інвестування». Ось така правова еквілібристика! Але ж інвестор просив у суду зобов’язати забудовника саме зареєструвати право власності на придбану квартиру! Отже, вкладникам у нове житло на судовий захист не варто розраховувати жодним чином.

На мій погляд, завдання нинішньої влади у контексті проблемних об’єктів житлового будівництва полягає не в одиничних «вольових» рішеннях, а в створенні надійних і системних алгоритмів захисту прав інвесторів. Отже, насамперед, необхідно:

* повністю перезавантажити Державну архітектурно-будівельну інспекцію, забравши у неї функцію контролю девелоперських проектів і залишивши за нею тільки повноваження щодо видачі дозволів на будівництво. Такі заходи дозволять звести до мінімуму корупційні ризики, пов’язані з цим органом. Місцева влада, зі свого боку, повинна забезпечити прозорий механізм землевідведення і передачі прав оренди ділянок з цільовим призначенням щодо житлового будівництва девелоперам — на справедливих конкурсних засадах;

* законодавчо закріпити порядок фінансування будівництва багатоквартирного житла інвесторами — винятково через ліцензовані державою фонди фінансування будівництва (ФФБ) або фонди операцій із нерухомістю (ФОН). Законодавець має виключити вкрай ризиковану практику, за якої інвестор будівництва оплачує майбутні квадратні метри девелоперській структурі напряму, а потім гроші вимиваються в офшори і будівництво «заморожується». Вочевидь, слід також звернути увагу на досвід сусідньої Польщі. Там фінансування будівництва відбувається через банківську установу: інвестори житла платять банку, а той, своєю чергою, — девелоперу. З такого алгоритму, банк гарантовано і проконтролює якість та строки будівництва, і не дозволить по кілька разів перепродувати квартири;

* функції контролю за дотриманням девелопером законодавства, як на наш погляд, слід передати на тендерних умовах або банкам, або спеціально ліцензованим компаніям, які мають високий кадровий, професійний та репутаційний потенціал у сфері юриспруденції та аудиторських послуг. Ці структури повинні мати повноваження щодо нагляду і контролю стосовно всієї дозвільної документації, землевідведення, цільового призначення земельних ділянок, заявленої поверховості будинків, перевірки стану рахунків у ФФБ), або у ФОН. В разі, якщо компанія-супервайзер оскаржує дії або бездіяльність забудовника в суді, необхідно встановити прискорену процедуру судового розгляду у схожих справах. Також необхідно впровадити цивільно-майнову відповідальність функціонерів «наглядових» структур за ведення девелоперами житлового будівництва без дозвільних та інших документів;

* законодавчо зобов’язати забудовника мати спеціальний стабілізаційний фонд на окремому рахунку в банківській установі (з якого б фінансувалося будівництво у разі виникнення дефіциту обігових коштів). Мінімальний розмір такого фонду має бути не менше, ніж четверта частина загального кошторису девелоперського проекту. До речі, калька депутатів з більшості висловили ідею щодо заборони забудовникові продавати квадратні метри до введення об’єкту в експлуатацію. На жаль, в українських умовах це може стати контрпродуктивним і взагалі загрожує зруйнувати девелоперську галузь. Адже, вітчизняні забудовники не можуть собі дозволити, наприклад, брати кредити у вітчизняних банках під 1—2 %, як їхні колеги з Німеччини та інших країн Євросоюзу;

* доповнити ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (та інші похідні норми) пунктом щодо державної реєстрації майнових прав на набуття права власності на нерухоме майно при інвестуванні в будівництво. Ще краще — уможливити для інвестора реєстрацію права власності на частку площі в недобудованому о’бєкті, пропорційно до розміру внесків;

* прийняти новий Житловий кодекс (замість нинішнього радянського), де б були максимально виписані вищевказані правові алгоритми і попереджувальні механізми щодо захисту вкладників у житлове будівництво — у разі виникнення форс-мажорних обставин. Відповідні до нового Житлового кодексу зміни необхідно інкорпорувати до Цивільного, Господарського та процесуальних кодексів.

Це — лише мінімальний перелік алгоритмів, які допоможуть захистити права, гроші й квадратні метри інвесторів житлового будівництва та убезпечити їх від фінансового краху девелопера чи його шахрайських дій. Надійність же системи такого захисту залежить від узгоджених дій усіх гілок влади в Україні.