Чи вистоїть українська іпотека?
Зміцнення курсу гривні внесло в ситуацію на ринку певне сум’яття. Так первинний ринок нерухомості столиці відмовляється від прив’язки до іноземних валют і практично повністю переходить на гривню. На думку експертів, це потрібно було зробити вже давно. Але якою буде реакція ринку де працюють не лише продавці, але й покупці? Та й чи надовго національна валюта закріпилася на ринку нерухомості? Усі ці питання дуже хвилюють людей і насамперед тих, хто збирається купувати житло, звертаючись за допомогою до банків. Тому «День» запитав у експертів: як позначиться на ринку нерухомості і, зокрема, на іпотеці, корекція офіційного валютного курсу?
Олександр РУБАНОВ , президент Союзу фахівців із нерухомого майна міста Київ:
— Уже восени вони (гравці ринку нерухомості. — Авт. ), швидше за все, знову повернуться до іноземної валюти. Це майже офіційна інформація, що курс долара знову почне зростати. Я гадаю, те, що відбувається нині, має на меті привернути увагу до продажу, допомогти реалізувати побудоване — напевно, це один з основних аргументів. Таким чином намагаються залучити потенційного інвестора. Я аналіз не проводив, але прив’язка до національної валюти, напевно, це крок, який потрібно було зробити, принаймні готуватися до нього, трохи раніше. Наприклад, наш східний сусід уже практично у всіх регіонах на рівні законодавства встановив, що всі розрахунки відбуваються в рублях. Нам також потрібно було до цього готуватися. Якщо врахувати, що в нас ситуації — і економічна, і політична — далекі від стабільності, то складно сказати, плюс це чи мінус. Знову ж таки, для кого плюс чи мінус — для покупця, для продавця? Оскільки в нас переважно всі заощадження у валюті, то на сьогодні для покупців, це, напевно, не дуже вигідно, а вигідно для продавців. Продати в гривнях і купити дешевий долар, який згодом подорожчає. Уже лише на цьому можна заробити.
Микола ТОЛМАЧОВ , генеральний директор будівельної компанії «Фірма «Т.М.М.» (Київ):
— Ми навряд чи вийдемо на торішній показник із введення житла в Києві. Цього року, можливо, буде один мільйон квадратних метрів. Це я пояснюю іпотечною кризою на ринку, кризою ліквідності, несприятливою економічною ситуацією та іншими чинниками. Але ціни не знижуватимуться. Усі стоятимуть на смерть і смерть настане для декого, оскільки закінчити об’єкт учетверо складніше, ніж почати.
Антон ШАПЕРЄНКОВ , начальник департаменту розробки продуктів роздрібного бізнесу VAB Банку:
— До доларової прив’язки переважно вдавалися не забудовники на первинному ринку, а продавці на вторинному ринку нерухомості, і розрахунки відбувалися в іноземній валюті. Нині, після того, як курс долара впав, вартість квартир у гривні збільшилася, і продавці на вторинному ринку перейшли на розрахунки в національній валюті. Забудовники завжди більше прив’язувалися до гривні, іноді декларуючи ціни в доларах лише тому, що його курс довгий час залишався стабільним. Нині у зв’язку з тим, що кредитування іпотеки обмежене, забудовники відчувають труднощі з реалізацією своїх квартир. Тому під виглядом акційних і пільгових умов інформують про зниження цін у валюті у зв’язку з падінням курсу долара. Хоч насправді розрахунки завжди проводилися в гривні. У нашому банку розрахунок із забудовником завжди проводився в національній валюті, але розмір авансу на придбання нерухомості вже збільшився в середньому до 20% із таких кредитів, тому ці зміни не впливатимуть на банки.
Денис КОСТРЖЕВСЬКИЙ , президент будівельної компанії «Міськжитлобуд»:
— Те, що ціни прив’язані до долара — це рудимент, пережиток минулого і відгомін тих часів, коли курс був нестабільним. Щоб зробити ціну зрозумілою для покупця, її декларували в твердій валюті. Зараз будівники від долара абсолютно не залежать: ми купуємо матеріали за гривні, продаємо квартири за гривні, тому прив’язувати ціни до долара, на мій погляд, абсолютний нонсенс. У нас у компанії ціни завжди стояли в гривнях, і до долара ми не прив’язувалися, тому зараз і втрачаємо у зв’язку зі зміною курсу. Якщо компанія виставляє ціни в доларах і перераховує по 5,05, то це прихований обман покупця. Як виявилося, гривня надійніша валюта, ніж долар, це, напевно, єдиний плюс того, що зараз відбувається в економіці. Я сподіваюся, що всі компанії, які продають не лише квартири, перейдуть на ціни в гривнях, це буде зрозуміле для покупця і зрозуміле для того, хто продає. Єдиним виключенням можуть бути експортні позиції, які купуються за валюту. Ті товари, що виготовлені в Україні, повинні котируватися, продаватися в гривні й ціни встановлюватися на них лише в гривні. Компанії, що виставляли ціни в доларах, нині переходитимуть на гривню. За ідеєю, їхні товари повинні дешевшати. Але, гадаю, що цього не станеться, всі ціни будуть перераховані по 5,0—5,05. Хоч невелике зменшення ціни можливе. Питання, що завтра буде з доларом? Для українського ринку нерухомості найвигідніша та валюта, кредити в якій, по-перше, можна взяти, відсоткові ставки за кредитами якої найменші. Не важливо, в якій валюті продавати, важливо за яку валюту купувати й будувати. А оскільки в нас і зарплата виплачується в гривнях, і матеріали купуються за гривні, то, зрозуміло, що найвигідніша валюта для українського ринку нерухомості, як і для всієї економіки України, — гривня і ніякої іншої валюти в Україні просто бути не може. Щодо обмежень на кредитування та іпотеки, то вони вмить позначилися негативом на економіці. Уряд і Нацбанк насамперед повинні вжити заходів, щоб зробити українську валюту доступною, щоб і промисловість, і будівельники, і населення, вся економіка могла користуватися дешевою українською валютою, таким чином розвиватися й виготовляти більше товарів. Як тільки людям перестали давати дорогі, але довгі гроші, вони перестали купувати. Дуже мало людей у нас можуть дозволити собі викласти відразу 500 тисяч гривень за квартиру. Завжди люди розраховували на підтримку банків для придбання квартири. На жаль, у зв’язку із зупинкою іпотеки попит істотно скоротився. Впав попит на нерухомість ще й тому, що в багатьох людей заощадження були в доларах — а зараз, щоб купити квартиру, необхідно поміняти більше доларів, відповідно, люди чекають підвищення курсу.
Олексій ПИЛИПЕЦЬ , виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації:
— Тренд із валютизації зростатиме, загострюватимуться валютні ризики. Ми прогнозуємо подальший негативний розвиток ринку. Насамперед це торкнеться первинного ринку фінансування, оскільки наші будівельні компанії безкоштовно кредитують громадян. Це відіб’ється й на забудовниках. При цьому збільшення проблем на іпотечному ринку негативно відіб’ється також на страхових компаніях, які змушені відкликати свої депозити з банків, що призводить до зменшення коштів у останніх. Це саме стосується іпотечних брокерів, оскільки скорочення операцій з іпотеки призводить до скорочення клієнтської бази. Зараз ставки з іпотечних кредитів у національній валюті становлять 20—22% річних, у іноземній валюті — 15%. Приріст сукупного іпотечного портфеля українських банків 2008 року становитиме 40%, тоді як 2007 року цей показник досяг 110%.
