Повільне «потепління» житлового кредитування

Уже рік придбання квартир і будинків у кредит призупинене. При чому від вимушеної зупинки постраждали як нинішні власники іпотечних кредитів (після курсових коливань їм довелося більше віддавати гривневих доходів для погашення валютного кредиту), так і ті, хто лише думав взяти іпотеку (умови кредитування стало практично неможливо виконати). «День» запитував експертів, чи варто очікувати оживлення іпотеки в 2010 році.

За словами президента Союзу спеціалістів із нерухомості України Олександра Рубанова, сьогодні іпотеки взагалі немає. «Деякі банки заявляють, що вони видають іпотечні кредити під 25% і більше. Але це все декларації. Реально отримати іпотечний кредит практично неможливо», — говорить він «Дню».

А виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації Олексій Пилипець додає, що в 2008 році житлові кредити видавали близько 100 банків, а в 2009 році — тільки 10—12. Тому не варто сподіватися на серйозні зміни цього року.

Опитані «Днем» експерти вважають, що ринок іпотеки завмер, адже у банків не вистачає ресурсів. Пропонувати іпотечні кредити в таких умовах можуть тільки великі системні банки, які отримують гроші від своїх закордонних материнських структур. Але й у них умови кредитування не приваблюють клієнтів.

Великі річні відсотки (20—25% у гривні), первинний внесок у розмірі 40—50% від суми позики, скорочений термін кредитування (з 20 до 10—5 років) — це усереднений перелік основних вимог із теперішнього іпотечного договору. Банки також не беруть до уваги додаткові активи клієнта (квартира, машина, дача) при видачі іпотеки. «Головний аргумент — офіційні доходи клієнта», — розповідає Пилипець. Виконати таку кількість вимог можуть лише одиниці з потенційних позичальників, вважають експерти.

Тим часом на ринку нерухомості очікування також невтішні. Президент Союзу спеціалістів з нерухомості України розповідає, що за найоптимістичнішими прогнозом пожвавлення ринку нерухомості очікується восени 2010 року, а реально — восени 2011. На його думку, в 2010 році нічого нового будувати практично не будуть, в основному добудовуватимуть старе.

Саме такі недобудови охоче фінансуватимуть банки, вважає перший заступник голови правління Промінвестбанку В’ячеслав Юткін.

За словами експертів, сьогодні деякі банки стали власниками таких недобудов (їх давали під заставу при видачі комерційних кредитів), і тепер банку вигідніше добудувати будинок та продати його, ніж залишитися взагалі ні з чим. Щоб знизити свої ризики від реалізації, банки пропонуватимуть таке житло на прийнятних умовах.

«Споживачам будуть запропоновані певні опції (знижки. — Авт.), щоб купувати житло в таких добудовах», — говорить Юткін. Тому банкір радить ловити момент. Справжнє ж відродження іпотеки, на думку В’ячеслава Юткіна, відбудеться не раніше 2011 року.

Натомість Пилипець пророкує дуже повільне «відтавання» ринку іпотеки вже цього року. Так, у 2010 році очікується 10—15% зростання ринку іпотеки (для порівняння темпи приросту іпотечного кредитування у 2008 становили 110%, в 2007 — 150%), говорить він. В першу чергу відроджуватиметься іпотека на вторинному ринку нерухомості, адже там ризики недобудови житла та різних афер з житлом мінімізовані для позичальника (житло вже збудоване і функціонує).

Для поновлення іпотечного кредитування експерти пропонують кілька порад. Перша і найголовніша — стабілізувати економічну ситуацію в країні, адже не можуть ставки іпотечного кредитування бути нижчими за інфляцію.

Порада друга — створити міцний внутрішній гривневий ресурс. Так, у Росії іпотека давно видається в рублях, а не в доларах (як донедавна це було в Україні). Шукати ж «довгу» гривню експерти радять в структурних реформах. За словами Пилипця, після проведення пенсійної реформи з’являться недержавні пенсійні фонди, які розпоряджатимуться сотнями мільйонів гривень.

Порада третя — активніше впроваджувати державні програми з підтримки житлового будівництва для населення. Таким шляхом пішла, наприклад, Росія. Так, за словами Пилипця, у Росії існує Агентство житлового іпотечного кредитування (аналог української Державної іпотечної установи), яке отримало 20 мільярдів доларів від центрального банку і направило ці гроші на рефінансування комерційних банків під спеціальні державні іпотечні програми. При цьому в Агентстві також створений відділ із реструктуризації іпотечних кредитів, тобто проводиться робота з позичальниками. «У нас в цьому напрямку нічого не зроблено, — говорить Пилипець. За його словами, натомість Державна іпотечна установа займається викупом квартир, замість підтримання ліквідності банків, які видають іпотеку.

Останню пропозицію підтримують банкіри. На думку Юткіна, українські банки могли б запропонувати іпотечні кредити під 13—15% річних, якби НБУ кредитував Державну іпотечну установу під такі цілі, а вона, в свою чергу, банки.