Прибуток у квадраті
Експерти переконують: «Найпривабливішим місцем для інвестицій простих українців залишається житло й торговельна нерухомість»
Минулого тижня в Україні (поки що неофіційно) відзначали одне з наймолодших і не дуже відомих професійних свят — День ріелтора, тобто фахівця з нерухомості, а точніше — з її продажу. На жаль, учасники ринку не продемонстрували святкового настрою. Більше того, вони визначили нинішню ситуацію з нерухомістю як депресивну стабілізацію. Дійсно, на відповідному графіку, який було продемонстровано журналістам, крива кількості операцій з продажу квартир різко «пірнала», хоча за два останні роки все ж випрямлялася і зараз являє собою посткризову вперто горизонтальну «поличку». «Сидіти» на ній ріелторам зовсім не подобається, але й перспективи розвитку свого бізнесу їх на разі не втішають.
Пояснюючи витоки застою в галузі, президент Асоціації фахівців з нерухомості і член Ради підприємців при Кабміні Сергій Злидень виділив три широко розрекламовані новації уряду, які, за його словами, ринком були практично не помічені. Це передача системи реєстрації нерухомості від БТІ до Мін’юсту, перехід до ліцензування організацій, що займаються доподатковою оцінкою нерухомості, й заборона на готівкові розрахунки під час її купівлі/продажу. Як і передбачали експерти, ці нововведення ажіотажу не викликали. Ціна квадратного метра не змінюється впродовж усього поточного року, причому і в сегменті оренди.
Голова Національної ради Ріелторської палати Віктор Несін також відзначає, що ринок знаходиться в стані стагнації. Незначні його сплески у вузьких сегментах пояснювалися лише чутками — про обмеження готівкових розрахунків, запровадження нових правил оцінки житла тощо. При цьому нерухомість бізнес-класу продається дуже погано і, за словами експерта, в будь-якому разі з мінусом в ціні у 20-30%. Незначна активність відзначалася лише в оренді недорогої нерухомості (одно— і двокімнатні квартири). Попит в цьому сегменті, як вважає Несін, створюють переважно студенти, що «забезпечують ринку підйом в оренді». Комерційна ж оренда, за словами експерта, залишається в тій же вартості, попит на неї невисокий, як і наповнюваність бізнес-центрів. «Ринок залишається у стадії стагнації», — підсумовує експерт.
Перспективи для ринку він оцінює «як вельми сумнівні». На його думку, не передбачається ні зростання попиту, а відповідно й цін, ні підвищення ділової активності. Щоб це відбулося, впевнений Несін, банки мали б знизити вартість іпотеки хоча б до 13%. Тільки тоді з’являться покупці для нової нерухомості й ті, хто буде в змозі покращувати свої житлові умови або робити бізнес на оренді квартир. При цьому експерт підкреслює, що в цьому випадку зростання ринку стане можливим тільки за відсутності політичних і економічних потрясінь. «Ринок чутливий і миттєво на це реагує», — пояснює ріелтор.
А Злидень не вірить у можливість відродження іпотеки. Він зауважує, що і сьогодні облікова ставка НБУ найнижча за всю історію незалежної України. Проте це ніяк не позначається ні на вартості банківських кредитів, ні на іпотеці. Другим чинником, який живить песимізм експерта, є, за його словами, повна відсутність в Україні середнього класу, який зазвичай створює основний попит на ринку житлової і комерційної нерухомості.
Віце-президент Ліги експертів України Андрій Гусельников пов’язує негативну ситуацію на ринку нерухомості України з тим, що держава припинила бути суб’єктом, який впливає на цей ринок. На обґрунтування цієї думки він наводить дані про те, що з 1991 року в Україні було побудовано лише 7,4% від загальної кількості всього наявного сьогодні в країні житла. 2012 року було здано в експлуатацію 10,7 мільйона квадратних метрів, тоді як 1990 року — 17,4 мільйона. Причому порівняно непогані дані за попередній рік обумовлені ще й тим, що було дозволено вводити в експлуатацію недобудоване житло. Експерта непокоїть ще й те, що основні обсяги будівництва припадають на Київ та область, а також Одеську область та АРК Крим. А ось в таких промислово розвинутих регіонах, як Донецька і Дніпропетровська області, будівництво стагнує. Гусельников також порівнює кількість транзакцій зі зміни власності на нерухомість у 2012-му і в першому півріччі цього року. Якщо торік було проведено 479 тисяч відповідних операцій, то за шість місяців цього року — 167,5 тисяч.
Він називає ці дані індикатором активності ринку нерухомості, і всім зрозуміло, що цього року вона падає. Експерт, як і його колеги, звинувачує в цьому нововведення, проведені урядом. Зупинившись на роботі нової системи реєстрації нерухомості, на яку покладалися великі надії, Гусельников відзначає, що біля центрів реєстрації сьогодні відбувається те саме, що було характерне для БТІ — ті самі хабарі, та сама корупція, ті самі черги. А з 1 листопада, нагадує Гусельников, набуде чинності норма про доподаткову передпродажну оцінку нерухомості. Однак кількість суб’єктів оціночної діяльності у всій країні просто сміховинна — 128. «Можете собі уявити, як нотаріуси зі своїми клієнтами дружно вишикуються в довгу чергу до цих структур», — передбачає експерт.
Злидень здивований забороною на готівкові операції під час продажу нерухомості. Він відзначає, що продавці, зазвичай, повністю переводять у готівку отримані гроші й забирають їх з банківської системи. «Навіщо ж потрібно було запроваджувати це нововведення? Лише для того, щоб створювати труднощі для людей?» — запитує він.
«День» також нагадав, що уряд активно просував і пропагував як свою турботу про людей і про розвиток будівельної сфери скорочення кількості й спрощення процедури видачі дозвільних документів. Чи побачили ріелтори належний результат? Відповідаючи на це питання, і Несін і Злидень сказали: поліпшень немає, все залишилося практично як було і щодо дозвільних документів, і в землевідведенні. Єдине, що дає надію ріелторам, це статус українського квадратного метра. В умовах відсутності фондового ринку і можливих проблем у банківській системі житло залишається найбільш надійним місцем вкладення інвестицій для простих українців.
