Прибыль в квадрате

На прошлой неделе в Украине (пока что неофициально) отмечали один из самых молодых и не очень известных профессиональных праздников — День риелтора, то есть специалиста по недвижимости, а точнее — по ее продаже. К сожалению, участники рынка не демонстрировали праздничного настроения. Более того, они определили нынешнюю ситуацию с недвижимостью как депрессивную стабилизацию... И действительно, на соответствующем графике, продемонстрированном журналистам, кривая количества сделок по продажам квартир резко ныряла, хотя за два последних года все же выпрямлялась и теперь представляла собой посткризисную упрямо горизонтальную «полочку». «Сидеть» на ней риелторам вовсе не нравится, но и перспективы развития своего бизнеса их пока не радуют.

Объясняя истоки застоя в отрасли, президент Ассоциации специалистов по недвижимости и член Совета предпринимателей при Кабмине Сергей Злыдень выделил три широко разрекламированные новации правительства, которые, по его словам, рынком были практически не замечены. Это передача системы регистрации недвижимости от БТИ Минюсту, переход к лицензированию организаций, занимающихся доналоговой оценкой недвижимости, и запрет на наличные расчеты при ее покупке/продаже. Как и предсказывали эксперты, эти нововведения ажиотажа не вызвали. Цена квадратного метра не меняется весь нынешний год, причем и в сегменте аренды.

Председатель Национального совета Риелторской палаты Виктор Несин также отмечает, что рынок находится в состоянии стагнации. Незначительные его всплески в узких сегментах объяснялись лишь слухами — об ограничении наличных расчетов, введении новых правил оценки жилья и т.д. При этом недвижимость бизнес-класса продается очень плохо и, по словам эксперта, в любом случае с минусом в цене в 20—30%. Незначительная активность отмечалась лишь в аренде недорогой недвижимости (одно- и двухкомнатные квартиры). Спрос в этом сегменте, как считает Несин, создают, главным образом, студенты, «обеспечивающие рынку подъем в аренде». Коммерческая же аренда, по словам эксперта, остается в той же стоимости, спрос на нее невысок, как и заполняемость бинес-центров. «Рынок остается в стадии стагнации», — подытоживает эксперт.

Перспективы для рынка он оценивает как «весьма сомнительные». По его мнению, не предвидится ни роста спроса, а соответственно и цен, ни повышения деловой активности. Чтобы это случилось, уверен Несин, банки должны снизить стоимость ипотеки хотя бы до 13%. Только тогда появятся покупатели для новой недвижимости и те, кто будет в состоянии улучшать свои жилищные условия или делать бизнес на аренде квартир. При этом эксперт подчеркивает, что в этом случае рост рынка станет возможным лишь при отсутствии политических и экономических потрясений. «Рынок чувствительный и мгновенно на это реагирует», — объясняет риелтор.

А Злыдень не верит в возможность возрождения ипотеки. Он отмечает, что и сегодня учетная ставка НБУ самая низкая за всю историю независимой Украины. Однако это никак не сказывается ни на стоимости банковских кредитов, ни на ипотеке. Вторым фактором, который питает пессимизм эксперта, является, по его словам, полное отсутствие в Украине среднего класса, который обычно создает основной спрос на рынке жилой и коммерческой недвижимости.

Вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников связывает негативную ситуацию на рынке недвижимости Украины с тем, что государство перестало быть субъектом, влияющим на этот рынок. В обоснование этой мысли он приводит данные о том, что с 1991 года в Украине было построено лишь 7,4% от общего количества всего имеющегося сегодня в стране жилья. В 2012 году было сдано в эксплуатацию 10,7 миллиона квадратных метров, тогда как в 1990 году — 17,4 миллиона. Причем сравнительно неплохие данные за предыдущий год обусловлены еще и тем, что было позволено вводить в эксплуатацию недостроенное жилье. Эксперта беспокоит еще и то, что основные объемы строительства приходятся на Киев и область, а также Одесскую область и АРК Крым. А вот в таких промышленно развитых регионах, как Донецкая и Днепропетровская области, строительство стагнирует. Гусельников также сравнивает количество транзакций по изменению собственности на недвижимость в 2012 и в первом полугодии этого года. Если в прошлом году было заключено 479 тысяч соответствующих сделок, то за шесть месяцев этого года — 167,5 тысячи.

Он называет эти данные индикатором активности рынка недвижимости, и всем понятно, что в этом году она падает. Эксперт, как и его коллеги, винит в этом нововведения, проведенные правительством. Остановившись на работе новой системы регистрации недвижимости,  на которую возлагались большие надежды, Гусельников отмечает, что возле центров регистрации сегодня происходит то же самое, что было характерно для БТИ — те же взятки, та же коррупция, те же очереди. А с 1 ноября, напоминает Гусельников, вступит в силу норма о доналоговой предпродажной оценке недвижимости. Но количество субъектов оценочной деятельности во всей стране просто смехотворно — 128. «Можете себе представить, как нотариусы со своими клиентами дружненько выстроятся в длинную очередь к этим структурам», — предсказывает эксперт.

Злыдень удивлен запретом на наличные операции при продаже недвижимости. Он отмечает, что продавцы, как правило, полностью обналичивают полученные деньги и забирают их из банковской системы. «Зачем же нужно было вводить это новшество? Только для того, чтобы создавать трудности для людей?» — спрашивает он.

«День» также напомнил, что правительство активно продвигало и пропагандировало как свою заботу о людях и о развитии строительной сферы сокращение количества и упрощение процедуры выдачи разрешительных документов. Увидели ли риелторы соответствующий результат? Отвечая на этот вопрос, и Несин и Злыдень сказали: улучшений нет, все осталось практически, как было, и в отношении разрешительных документов, и в землеотводе. А единственное, что обнадеживает риелторов, это статус украинского квадратного метра. В условиях отсутствия фондового рынка и возможных проблем в банковской системе жилье остается самым надежным местом вложения инвестиций для простых украинцев.