Приватизація гуртожитків: ні державі, ні мешканцям?

В Україні з кожним роком усе бурхливіше розгортаються «бої» мешканців гуртожитків з владою та власниками приватизованих підприємств за права на кімнати, у яких вони прожили десятки років. Новини повідомляють про нові протистояння у Львові, Києві, Харкові та інших містах нашої держави, при цьому суди по-різному вирішують долю спірних об’єктів нерухомості, посилаючись то на норми Закону України «Про приватизацію державного майна», то на Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду». Як результат, здавалося б один і той же визначений законодавством об’єкт — гуртожиток — в одному випадку міг бути приватизований підприємством чи його мешканцями, а в іншому — ні.

Частина 3 ст. 3 Закону України «Про приватизацію державного майна» у первісній редакції мала наступний зміст: «Дія цього закону не поширюється на приватизацію об’єктів державного земельного та житлового фондів, а також об’єктів соціально-культурного призначення, за винятком тих, які належать підприємствам, що приватизуються». Законом України «Про внесення змін до деяких законів України з питань забезпечення захисту житлових прав громадян, які проживають у гуртожитках» цей абзац після слів «земельного та житлового фондів» доповнено словами «у тому числі гуртожитків». Отже, приватизації підлягало майно, яке перебувало у державній власності; використовувалося з метою соціально-економічної ефективності виробництва; належало підприємствам, що приватизуються.

Можна стверджувати, що законодавство передбачало такий механізм управління гуртожитками, за яким вони перебували у державній власності (проте могли бути закріпленими за підприємствами установами чи організаціями на праві повного господарського відання чи оперативного управління), а також зареєстровані як гуртожитки у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті ради. За відсутності такої реєстрації в органі місцевого самоврядування фактично гуртожитки обліковувалися як житлові споруди (будівлі).

Інший житловий фонд державних підприємств, установ чи організацій, який невизначений як гуртожитки, підлягав передачі в комунальну власність на підставі постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Положення про порядок передачі в комунальну власність загальнодержавного житлового фонду, що перебував у повному господарському віданні або в оперативному управлінні підприємств, установ та організацій» у разі банкрутства, зміни форми власності або ліквідації цих підприємств, установ та організацій. Тим самим мав би бути створений (фактично відсутній нині) житловий фонд соціального призначення.

Зважаючи на це, житло є особливим об’єктом власності, а його облік та управління ним входило на той час до державного управління, з метою реалізації конституційних прав громадян на житло. Підприємства, установи та організації також мали житло, яке могло знаходитися в їх управлінні з метою не лише забезпечення прав громадян на житло, а й з метою створення сприятливих умов праці.

Однак Законом № 500-VI від 04.09.2008 внесено зміни до поняття «приватизація державного фонду», а саме, до переліку майна введено термін «житлова площа у гуртожитках». Як результат, у законодавстві з’явилися об’єкти, які лише додають непорозумінь на практиці: гуртожитки, кімнати у гуртожитках, житлова площа у гуртожитках.

Особливостями гуртожитків як об’єктів приватизації їх мешканцями є: 1) вони є об’єктами права державної чи комунальної власності, та перебувають у повному господарському віданні чи в оперативному управлінні підприємств, установ, організацій з управління житловим фондом незалежно від форми власності, крім гуртожитків, що знаходяться на балансі військових частин, закладів, установ та організацій Збройних Сил України та Міністерства внутрішніх справ України; 2) громадяни, на законних підставах тривалий час (не менше п’яти років) зареєстровані та фактично проживають у гуртожитках, призначених для проживання одиноких громадян або для проживання сімей, та не мають іншого власного житла; 3) гуртожиток як будівля має бути зареєстрована до початку будівництва; 4) відповідність санітарних норм будівлі для визначення її житлом: розміру житла на людину або на сім’ю з належним урахуванням потреби забезпечити кімнати достатніх розмірів, що визначається за одним або більше параметром (площа; кубатура або розмір і кількість кімнат).

Таким чином, «гуртожитки», могли бути приватизовані разом з підприємством, — якщо вони використовувалися для тимчасового проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання, та не були зареєстровані у виконавчих комітетах відповідних рад як гуртожитки, а належать виключно підприємствам (на праві господарського відання або оперативного управління) для реалізації права на житло та гідних умов праці.

Найцікавіше розпочалося десь з 2005 р. з практикою Фонду державного майна України щодо звернень до суду, спричиненою інструктивним листом голови Фонду державного майна України № 10-25-21463 від 30.12.2005, яким визначено, що упродовж 1993—1995 років не існувало нормативних актів, згідно з якими встановлювався обов’язок та порядок (процедура) передачі житла до комунальної власності, а тому і встановлювалися можливості визнання таких позовів із подальшим виключенням вартості гуртожитків з статутних фондів підприємств за рішенням суду та передачі їх до комунальної власності.

Однак у цьому листі відсутні будь-які правові підстави звернення з позовним заявами до суду, а власне позовні вимоги включають передачу майна саме до державної власності (інколи власником безпідставно визначається сам Фонд державного майна України, що суперечить статті 326 Цивільного кодексу України).

Виникає запитання: чому Фонд держмайна, який до цього більше 10 років брав участь у приватизаційних процесах, засумнівався у законності власних дій? Але при цьому не вирішувалися питання щодо захисту прав добросовісних набувачів чи компенсації шкоди, завданої неправомірними діями органів державної влади внаслідок неправомірної приватизації, а також реалізації громадянами права на житло.

Аналізуючи законодавство та судову практику вважаємо, що частина друга статті 3 Закону України «Про приватизацію державного майна», яка породжує окреслену дискусію передбачає, що дія цього Закону не поширюється на приватизацію гуртожитків, як об’єктів державного житлового фонду, які зареєстровані як гуртожитки відповідно до чинного законодавства та перебувають в управлінні підприємств та виконавчих комітетів відповідних рад.

Решта об’єктів, які іменувалися «гуртожитками», але не набули самого статусу гуртожитку, підлягали приватизації у складі єдиного (цілісного) майнового комплексу підприємства, що приватизувалося. Така позиція, на жаль, не вирішує питання житлового забезпечення працівників, які десятки років прожили у цих приміщеннях та залишилися поза процесами приватизації житла, землі, підприємств в Україні, а як результат — і без власного житла.

Можна стверджувати, що мешканці житлових приміщень, які вважали, що живуть у гуртожитках, фактично переходять від одного власника до іншого разом з будівлею; житловий фонд соціального призначення, який би мав вирішити потреби цих мешканців так досі і не створений, натомість усі спроби Фонду держмайна вирішити житлові проблеми мешканців більше схожі на реприватизацію, а якщо так, то цей житловий фонд має бути зарахований до складу житлового фонду соціального призначення, відповідно до Закону.

Микола ГАЛЯНТИЧ, доктор юридичних наук, заступник директора з наукової роботи НДІ приватного права і підприємництва НАПрН України

Володимир КОНЧИН, молодший науковий співробітник відділу проблем приватного права НДІ приватного права і підприємництва НАПрН України