Приватизация общежитий: ни государству, ни жильцам?

В Украине с каждым годом все более бурно разворачиваются «бои» жильцов общежитий с властью и владельцами приватизированных предприятий за права на комнаты, в которых они прожили десятки лет. Новости сообщают о новых противостояниях во Львове, Киеве, Харькове и других городах нашего государства, при этом суды по-разному решают судьбу спорных объектов недвижимости, ссылаясь то на нормы Закона Украины «О приватизации государственного имущества», то на Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». Как результат, казалось бы, один и тот же определенный законодательством объект — общежитие — в одном случае мог быть приватизирован предприятием или его жильцами, а в другом — нет.

Часть 3 ст. 3 Закона Украины «О приватизации государственного имущества» в первоначальной редакции имела следующее содержание: «Действие данного закона не распространяется на приватизацию объектов государственного земельного и жилищного фондов, а также объектов социально-культурного назначения, за исключением тех, которые принадлежат приватизируемым предприятиям». Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законы Украины по вопросам обеспечения защиты жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях» этот абзац после слов «земельного и жилищного фондов» дополнен словами «в том числе общежитий». Следовательно, приватизации подлежало имущество, находившееся в государственной собственности, использовавшееся с целью социально-экономической эффективности производства, принадлежавшее приватизируемым предприятиям.

Можно утверждать, что законодательство предусматривало такой механизм управления общежитиями, по которому они находились в государственной собственности (однако могли быть закрепленными за предприятиями учреждениями или организациями на праве полного хозяйственного ведения или оперативного управления), а также зарегистрированные как общежития в исполнительном комитете районного, городского, районного в городе совета. При отсутствии такой регистрации в органе местного самоуправления фактически общежития учитывались как жилищные сооружения (здания).

Другой жилищный фонд государственных предприятий, учреждений и организаций, который не определен как общежития, подлежал передаче в коммунальную собственность на основании постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Положения о порядке передачи в коммунальную собственность общегосударственного жилищного фонда, который находился в полном хозяйственном ведении или в оперативном управлении предприятий, учреждений и организаций» в случае банкротства, изменения формы собственности или ликвидации этих предприятий, учреждений и организаций. Тем самым должен был бы быть создан (фактически отсутствующий в настоящее время) жилищный фонд социального назначения.

Ввиду этого, жилье является особым объектом собственности, а его учет и управление им входили на то время в государственное управление с целью реализации конституционных прав граждан на жилье. Предприятия, учреждения и организации тоже имели жилье, которое могло находиться в их управлении с целью не только обеспечения прав граждан на жилье, но и с целью создания благоприятных условий труда.

Однако Законом № 500-VI от 04.09.2008 внесены изменения в понятие «приватизация государственного фонда» — к перечню имущества введен термин «жилая площадь в общежитиях». Как результат, в законодательстве появились объекты, которые лишь добавляют недоразумений на практике: общежития, комнаты в общежитиях, жилая площадь в общежитиях.

Особенностями общежитий как объектов приватизации их жителями являются: 1) они являются объектами права государственной или коммунальной собственности и находятся в полном хозяйственном ведении или в оперативном управлении предприятий, учреждений, организаций по управлению жилищным фондом независимо от формы собственности, кроме общежитий, находящихся на балансе военных частей, заведений, учреждений и организаций Вооруженных сил Украины и Министерства внутренних дел Украины; 2) граждане, на законных основаниях длительное время (не менее пяти лет) зарегистрированные и фактически проживающие в общежитиях, предназначенных для проживания одиноких граждан или для проживания семей, и не имеющие другого собственного жилья; 3) общежитие как здание должно быть зарегистрировано до начала строительства; 4) соответствие санитарных норм здания для определения его жильем: размер жилья на человека или на семью с надлежащим учетом потребности обеспечить комнаты достаточных размеров, что определяется по одному или более параметрам (площадь; кубатура или размер и количество комнат).

Таким образом, «общежития» могли быть приватизированы вместе с предприятием — если они использовались для временного проживания рабочих, служащих, студентов, учеников, а также других граждан в период работы или учебы, и не были зарегистрированы в исполнительных комитетах соответствующих советов как общежития, а принадлежат исключительно предприятиям (на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) для реализации права на жилье и достойных условий труда.

Самое интересное началось где-то с 2005 г. с практикой Фонда государственного имущества Украины относительно обращений в суд, вызванной инструктивным письмом председателя Фонда государственного имущества Украины № 10-25-21463 от 30.12.2005, которым определено, что на протяжении 1993—1995 годов не существовало нормативных актов, согласно которым устанавливалась обязанность и порядок (процедура) передачи жилья в коммунальную собственность, а потому и устанавливались возможности признания таких исков с последующим исключением стоимости общежитий из уставных фондов предприятий по решению суда и передачи их в коммунальную собственность.

Однако в этом письме отсутствуют любые правовые основания обращения с исковым заявлениями в суд, а собственно исковые требования включают передачу имущества именно в государственную собственность (иногда владельцем безосновательно определяется сам Фонд государственного имущества Украины, что противоречит статье 326 Гражданского кодекса Украины).

Возникает вопрос: почему Фонд госимущества, который до этого более 10 лет принимал участие в приватизационных процессах, засомневался в законности собственных действий? Но при этом не решались вопросы относительно защиты прав добросовестных приобретателей или компенсации вреда, нанесенного неправомерными действиями органов государственной власти в результате неправомерной приватизации, а также реализации гражданами права на жилье.

Анализируя законодательство и судебную практику, мы считаем, что часть 2 статьи 3 Закона Украины «О приватизации государственного имущества», порождающая эту дискуссию, предусматривает, что действие данного закона не распространяется на приватизацию общежитий как объектов государственного жилищного фонда, которые зарегистрированы как общежития в соответствии с действующим законодательством и находятся в управлении предприятий и исполнительных комитетов соответствующих советов.

Остальные объекты, именовавшиеся «общежитиями», но не получившие самого статуса общежития, подлежали приватизации в составе единого (целостного) имущественного комплекса приватизируемого предприятия. Такая позиция, к сожалению, не решает вопроса жилищного обеспечения работников, которые десятками лет прожили в этих помещениях и остались вне процессов приватизации жилья, земли, предприятий в Украине, а как результат — и без собственного жилья.

Можно утверждать, что жильцы жилищных помещений, считавшие, что живут в общежитиях, фактически переходят от одного владельца к другому вместе со зданием; жилищный фонд социального назначения, который должен был решить потребности этих жителей, так до сих пор не создан, зато все попытки Фонда госимущества решить жилищные проблемы жильцов больше похожи на реприватизацию, а если так, то, в соответствии с законом, этот жилищный фонд должен быть зачислен в состав жилищного фонда социального назначения.