Шахрайські практики в ОСББ. Історія одного будинку

До 1 липня українці, які проживають у багатоквартирних будинках, повинні визначитися з формою управління своєї домівки, оскільки комунальних ЖЕКів фактично більше не буде. Якщо не поквапитись – місцеві ради самостійно нав’яжуть управляючу компанію, вірогідно, не найдешевшу. Для старих будинків, що потребують капітальної реконструкції, доцільніше створювати ОСН (орган самоорганізації населення) і вимагати ремонтних робіт у міста, а не оплачувати все з власної кишені. Якщо будинок новий або у справному стані – вигідніше і ефективніше створювати ОСББ, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, і наводити лад самим. Але у цьому випадку поінформованість має стати вашим найкращим товаришем.

Столичне ОСББ «Гришка-8» було створене у 2006 році. Історія, розказана нам місцевими мешканцями, унаочнює плюси і водночас ризики нової форми управління будинком.

Згідно з Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», ОСББ створюється власниками квартир та приміщень будинку для спільного управління й утримання будинку та для спільного використання загального майна. Анонсовані можливості – це отримання якісних комунальних послуг шляхом самостійного вибору постачальника, раціональне використання платежів мешканців, самостійне доглядання будинку та прибудинкової території. Це означає кінець монополії несумлінних ЖЕКів, і, що особливо важливо у часи падіння всіх життєвих стандартів, – здешевлення послуг і комунальних тарифів.

Неповний список, з чого складається бюджет ОСББ, включає внески і платежі співвласників; кошти, отримані об’єднанням у результаті здавання в оренду нежитлових приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку; добровільних  майнових, у тому числі грошових, внесків фізичних та юридичних осіб; коштів, залучених на умовах кредиту або позики; пасивних доходів; коштів, отриманих з інших  джерел, що спрямовуються  на виконання статутних цілей об’єднання і багато іншого.

А ви впевнені, що у вашому будинку використовуються всі вищенаведені можливості? У ОСББ «Гришка-8», що у Києві, наприклад, ні.

У 2007 році цокольний поверх будинку ОСББ здало в оренду ФОП Федоренко Є.О., і вже через деякий час приватна особа у судовому порядку приватизувала це приміщення, залишивши мешканців «з носом». Хоча приватизація нежитлових приміщень будинку може здійснюватися лише за погодженням з правлінням ОСББ, причому першочергове право на викуп таких приміщень має саме ОСББ. Зараз в окупованих приміщеннях розташувався торговельний центр «Лабіринт» – з сумнівним дотриманням санітарних норм, пожежної безпеки і здорового глузду взагалі.

ТОРГІВЕЛЬНИЙ ЦЕНТР У ПІДВАЛЬНОМУ ПРИМІЩЕННІ ОСББ

Мешканці, яких пошили в дурні, не знають до кого звертатись. До голови ОСББ – Людмили Видиборець, якій приписують побори зі стихійної торгівлі біля прибудинкового забору? Чи не могла вона бути пов’язана з відчуженням 416 квадратних метрів підвального приміщення? У цьому і ховається небезпека ОСББ – стан будинку і його фінансові перспективи залежать від очільника.

СТИХІЙНА ТОРГІВЛЯ НА ПРИБУДИНКОВІЙ ТЕРИТОРІЇ

ОСББ намагалось повернути приміщення у судовому порядку, але справу знову направили до першої інстанції, і процес тягнеться вже четвертий рік…

Водночас ОСББ могло здавати в оренду нежитлові приміщення та направляти ці кошти на поліпшення технічного стану житла. На місяць будинок міг отримувати приблизно від 18 до 26 тисяч гривень додатково до бюджету, що мінімум вполовину зменшувало б фінансовий тягар кожного мешканця, бо дозволяє по-новому розрахувати квартплату. Так, якщо у Києві в середньому в будинках, що знаходяться на балансі ЖКГ-компаній, квартплата складає чотири або більше гривень на метр квадратний, в ОСББ ця сума, як правило, не доходить до 3 гривень, а за умови отримання грошей з орендаторів – могла б впасти щонайменше 50%. Більше того, орендатор також мусить брати участь у ремонтах і облаштуванні прибудинкової території.

Ще раз підкреслюємо – згідно ст. 42 Земельного кодексу України «земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України».

Про те, наскільки розумно будинки можуть «давати собі раду» демонструє сусідня Польща. Там реформа житлово-комунального господарства пройшла ще 20 років тому, і всі будинки перевели на формат ОСББ. Журналісти телеканалу «Інтер» відзняли сюжет про ОСББ Елізабети Кваучяк, яка показує будинок у центрі Варшави і розповідає: «За останні п’ять років ми замінили водопровід, каналізацію, газові труби, застелили дах,самостійно обираємо собі підрядників, якщо не подобається робота – договір розриваємо. Під нами – у підвальному приміщенні – розташований нічний клуб, за оренду він платить біля 1000 злотих – це 260 доларів на місяць, а також бере участь у всіх ремонтах в будинку. Думаємо побудувати ще поверх і продати», - розповідає вона.

Негативних прикладів роботи ОСББ у Києві достатньо, коли, цитуючи Булгакова, «люди такими і залишились, тільки квартирне питання зіпсувало їх», і в будинку накопичуються мільйонні борги перед постачальниками. Так само багато є прикладів успішних ОСББ, де мешканці хизуються низькими платіжками і водночас зразковим станом будинку і прибудинкової території. ОСББ дає можливість максимізувати свої вигоди, якщо користуватись всіма можливостями, що воно відкриває. Головне – пильнувати і бути обізнаним.