Fata morgana

Учора депутати відмовилися підтримати законопроект, що скасовує дату мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення. За продовження життя мораторію висловилися лише 184 депутати з 345. На засіданні парламенту у вівторок депутати також відмовилися підтримати всі поправки до законопроекту про внесення змін до Земельного кодексу України. Що ж, схоже, що «непрохідні» до нової Ради народні обранці наостанок своєї парламентської каденції вирішили «полоскотати» нерви уряду і всій владній верхівці. Адже в разі неухвалення закону про мораторій до 1 січня 2013 року може виникнути серйозна юридична дилема: земельного закону з правилами купівлі-продажу землі немає, як немає і заборони продавати сільськогосподарські землі без чітко певних правил. Чи може влада допустити такий розвиток подій? Навряд чи. І не варто дивуватися, якщо на своєму останньому засіданні депутати «раптом» оговтаються. Доки цього не сталося, у багатьох експертів виникає низка запитань щодо проведення земельної реформи. Наприклад, чи працюватиме земельний ринок з 1 січня 2013 року? Які основні положення законопроекту «Про обіг сільськогосподарських земель»? Чи стане монополістом на ринку державний Земельний банк і коли він запрацює? Коли введуть єдиний електронний державний земельний кадастр? Про це і багато чого іншого в ексклюзивному інтерв’ю «Дню» розповів глава Держземагентства України Сергій ТИМЧЕНКО.

— Депутати у першому читанні прийняли законопроект про мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Яка вірогідність, на ваш погляд, що з 1 січня 2013 року вільний ринок сільськогосподарських земель запрацює?

— Проголосований депутатами у першому читанні законопроект про земельний мораторій відрізняється від попередньо прийнятих законів — його ідеологія полягає в тому, що земельний мораторій діятиме, доки набере чинності Закон «Про обіг сільськогосподарських земель». Сьогодні Держземагентство готує цей документ, бо попередній законопроект «Про ринок земель» вже втратив свою актуальність.

Держземагентство подасть законопроект «Про обіг сільськогосподарських земель» на першу сесію нового парламенту. Якщо депутати не будуть зволікати з його прийняттям, то нам знадобиться трохи часу, аби підготувати підзаконні акти. Теоретично вільний ринок сільськогосподарських земель може запрацювати з другого півріччя 2013 року.

— Навіщо було замінювати законопроект «Про ринок земель» законопроектом «Про обіг сільськогосподарських земель»?

— Законопроект «Про ринок земель» в процесі широкомасштабного національного обговорення обріс додатковими нормами і змінився настільки від початкового варіанту, що став дуже загальним. Головна його проблема — відсутність цільової аудиторії. Тобто, читаючи його, ні власник паю, ні орендар, ні фермер, ні агрохолдинги, ні держава себе в ньому не бачили через розмитість основних пунктів.

— Ви кажете, що ніхто не бачить себе в законі, а як же пункти про те, що тільки фізичні особи можуть купувати землю, а юридичні — ні? Хіба це не визначеність?

— Це визначеність, яку треба зберігати. І право купівлі-продажу землі тільки фізичним особам у новому документі зберігається. Проблема в тому, що попередній земельний законопроект перенаситили нормами і він став про все і ні про що.

ЧОТИРИ ПИТАННЯ НОВОГО ЗАКОНОПРОЕКТУ

— Що збережено в новому законопроекті зі старого? І які між ними принципові відмінності?

— Сам документ ще розробляється, тому деталей розкривати не буду. Зараз триває дискусія. Але головна його концепція — визначити місце, права та обов’язки кожного учасника земельного ринку, дати стимули для розвитку дрібного та середнього бізнесу в АПК (тобто створити середній клас на селі). Розвиток малого та середнього бізнесу, інфраструктури АПК, консолідація земель та жорсткий контроль держави за якістю ґрунтів — це наскрізні теми нового законопроекту «Про обіг земель». Основні положення з попереднього документа збережено: купівля землі дозволятиметься тільки фізичним особам та державному Земельному банку. Компромісним варіантом придбання землі для юридичних осіб буде довгострокова оренда до 50 років. Крім того, довгострокова оренда буде визнаватися заставою для надання кредиту в державному Земельному банку.

Планується посилити і державний контроль за якістю землі (щоб не було деградації ґрунтів) через систему штрафів. Цьому сприятиме також і довгострокова оренда, бо при довгостроковій оренді орендарю доводиться інвестувати в землю, дбати про її родючість. Короткострокова ж оренда призводить до виснаження земель, адже орендар прагне за короткий термін вижати з землі по максимуму, а далі хоч трава не рости.

Особисто мені хотілося б посилити вимоги до того, хто хоче купити землю, аби людина купувала не з метою спекуляції чи капіталізації, а для того, щоб дійсно працювати на сільськогосподарській землі. Зокрема я увів би пункт про обов’язковий досвід роботи в АПК та наявність аграрних знань. Лишається норма про велике державне мито в разі перепродажу землі, яке дорівнюватиме в перші роки нормативно-грошовій оцінці землі.

Головна мета законопроекту «Про обіг сільськогосподарських земель» — знайти землі справжнього господаря, добитися ефективного обробітку землі та народити середній клас на селі через ефективну роботу державного Земельного банку.

Найбільшим каменем спотикання довкола прийняття цього законопроекту, на мій погляд, будуть граничні площі обмеження купівлі та оренди земель. Я відстоюватиму обов’язкові обмеження по площі оренди в 100 тисяч га і продажу не більше 100 га у власність. Чому це потрібно? Якщо дозволити продавати в одні руки, як пропонувалось раніше, великі земельні наділи в розмірі 2100 га, то одна українська сім’я з п’яти осіб зможе скупити землю, яка належить трьом сільрадам. А куди в такому разі подіти решту людей в цих селах? Тому, на мій погляд, в процесі земельної реформи не можна допустити латифундизації України.

ГОЛОВНА ФУНКЦІЯ ЗЕМЕЛЬНОГО БАНКУ

— Ви зачепили тему розвитку малого та середнього бізнесу на селі. Як пропонуєте зробити це в рамках Закону «Про обіг земель», адже самі сказали, що він має бути цільовим, а не обростати додатковими нормами?

— Поява середнього класу на селі не просто назріла, а вже перезріла. Але чому він не з’являється? Великий бізнес сьогодні може спокійно кредитуватися під 3% за кордоном, а решта дрібнішого бізнесу (в тому числі й в АПК) — під мінімум 18% річних всередині України. Де рівні умови для бізнесу? За таких умов про конкуренцію не може бути мови. Тому розвинути малий і середній бізнес на селі можна через дешеві банківські кредити та пільгове оподаткування. В Законі «Про обіг сільськогосподарських земель» пропонується чітко прописати, що головна функція Земельного банку — кредитування малого та середнього бізнесу на селі через заставу сільськогосподарської землі та ефективне управління землями державної власності. Тобто Земельний банк не кредитуватиме великі агрохолдинги.

— А як в рамках нового земельного закону пропонуєте прививати соціальну відповідальність бізнесу?

— Пропонуємо відраховувати певний фіксований відсоток (скільки — ще не дійшли згоди) з 1 га оброблюваних земель у місцевий бюджет. Зараз земельних податків фактично немає. Земельний податок в середньому по Україні складає до 20 гривень за 1 га в рік! До того ж багато підприємців в АПК працюють на єдиному податку, тому й ці 20 гривень не платять. Тож місцеві бюджети не наповнюються. Якщо в законопроекті буде збережена запропонована нами норма, то це додатково дасть в місцеві бюджети мільярди гривень щороку, які місцева громада зможе витратити на свій розвиток. Однак така позиція не вигідна великим агрохолдингам, які сьогодні працюють в сфері надприбутків, що дозволяють їм тримати лобі в парламенті, ставити в селех своїх голів селищних рад. А якщо агрохолдинг поставить свого голову, то чиї інтереси він буде захищати: села чи агрохолдингу? Таке лобі призвело до того, що люди, за результатами опитувань, відмовляються від свого конституційного права вільно розпоряджатися своєю власністю, продавати і купувати землю.

— Ви вважаєте небажання українців ставати вільними господарями своєї землі — це результат пропаганди агрохолдингів?

— Так.

«ІЗ 1 СІЧНЯ МИ ЗАПУСТИМО ПУБЛІЧНИЙ КАДАСТРОВИЙ ПОРТАЛ У ВІДКРИТОМУ ДОСТУПІ»

— Як вважаєте, який відсоток землі пішов у «тінь» за ці 20 років земельного беззаконня? І чи можна її повернути?

— Протягом 20 років у «тінь» пішло 8-10 мільйонів гектарів землі з наявних 42 млн га землі. Повернути можна як мінімум половину, одразу ж, коли запрацює Закон «Про державний земельний кадастр» та електронна Національна кадастрова система. Вивести з «тіні» державні землі дозволить закон про розмежування земель комунальної і державної власності. В ньому чітко прописано, що головним розпорядником державної землі є Держземагентство, а не сотні райадміністрацій, які ховають й «деребанять» цю землю. Держземагентство проведе повну інвентаризацію державних земель, а з часом сільськогосподарські землі передасть в уставний фонд державного Земельного банку. Розмежування відбудеться автоматично: всі землі за межами населеного пункту вважатимуться державними (за виключенням земель, де знаходяться об’єкти комунальної і приватної власності) і навпаки. Раніше на розмежування земель комунальної і державної власності потрібно було 2,5 мільярда гривень, а виявляється, це можна зробити навіть за нуль гривень.

— Чи готовий Державний електронний земельний кадастр до того, аби запрацювати з 1 січня 2013 року?

— Абсолютно готовий. Національна кадастрова система вже діє в тестовому режимі. Наразі стоїть питання наповнення системи достовірними даними. Для прикладу скажу, що тільки за останній місяць ми оцифрували та внесли в базу понад 18 мільйонів державних актів. Координати поворотних точок усіх земельних ділянок перевели в єдину національну систему УСК-2000, адже до цього ледь не кожен район здійснював виміри у локальних системах координат, яких в Україні нараховується понад півтори тисячі. Сьогодні за процесом формування Національної системи кадастру спостерігає увесь світ, адже наші співробітники розробили таке програмне забезпечення та додатки, аналогів яким немає в жодній країні.

З 1 січня ми запустимо публічний кадастровий портал у відкритому доступі. Сьогодні він діє в закритому тестовому онлайн-режимі. В ньому внесені межі земельних ділянок, їх координати, цільове призначення, власники, обмеження по користуванню, нормативно-грошова оцінка. Наразі в нього внесено вже 13 мільйонів ділянок.

— А як бути з випадками, коли на одну ділянку два і більше власників?

— Такі випадки є. Ми це знаємо. І після відкриття кадастру у відкритому доступі такі «накладки» буде видно на порталі. Серед розпайованих сільськогосподарських земель таких «багатоповерхівок» немає. Проблеми з кількома власниками на одну земельну ділянку виникають на елітних землях забудови, наприклад, в Козині, Києво-Обухівському та Києво-Святошинському районах, тобто в центральних районах кожної області, де відбувається активна житлова забудова. Суперечки виникають, бо десь не встановлені межі села і міста, тому кожен розпоряджається землею по-своєму. Спірні питання по цих земельних «багатоповерхівках» будуть вирішуватися у судах, а решту технічних неточностей в кадастрі можна вирішити автоматично. Прямо з порталу людина зможе надіслати нам повідомлення про неточності, і ті проблеми, які не стосуються межі, будуть вирішуватися автоматично.

«ВАРТІСТЬ ЗЕМЛІ ПРОТЯГОМ П’ЯТИ РОКІВ МОЖЕ ЗРОСТИ В 10 РАЗІВ»

— З 1 січня 2013 року набуває чинності новий порядок реєстрації землі, бо її віднесли до нерухомого майна. Тож буде два реєстри (на нерухоме майно і Державний земельний електронний кадастр України). Чи не буде проблем в обслуговуванні цих реєстрів, бо має відбуватися обмін інформацією між ними?

— Проблем не буде. Ми вже співпрацюємо з Мін’юстом. Держземагентство веде облік ділянок, а Мін’юст — власників. У них реєструється право власності на землю, а в нас — сама земельна ділянка, її координати та кадастровий номер .

— Чи потрібно перереєстровувати земельну ділянку в обох цих реєстрах, якщо людина планує укласти новий договір оренди з 1 січня 2013 року?

— Ні. Оформлювати право на землю і реєструвати земельну ділянку в обох реєстрах потрібно буде тільки у випадку, якщо право власності на цю ділянку набувається вперше.

— Де має пролягати межа повноважень Державного земельного банку, аби з його появою на ринку не виник монополіст, який вирішуватиме земельні питання тільки за своїм велінням ?

— Це чергова страшилка для ринку про монополію Земельного банку. Над концепцією і моделлю роботи Державного земельного банку нам допомагали працювати закордонні фахівці з тих країн, де такі банки успішно діють. Цей банк займатиметься управлінням державної землі, кредитуванням малого та середнього бізнесу на селі та консолідацією земель. Сам Земельний банк запрацює тільки після прийняття закону «Про обіг сільськогосподарських земель», бо до того він не зможе купувати-продавати та консолідувати сільськогосподарську землю. В його уставному фонді буде близько 12 млн га земель.

— Які основні вимоги мають бути до орендаря, що претендує на державну землю?

— Орендаря визначатимуть на конкурсі. Всі учасники матимуть змогу позмагатися за ті чи інші обсяги земельних угідь під обробіток. Хто запропонує найбільше інвестицій, той і буде обробляти землю.

— Чи досліджувало Держземагентство питання виплати орендної плати в Україні? Чи спостерігається тенденція до збільшення орендної ставки загалом по країні?

— В Україні орендується 60% розпайованих сільськогосподарських земель (понад 17 млн га). За рік середня вартість оренди виросла на 50% — із 350 до 520 гривень за 1 га. На вартість оренди впливають три фактори: консолідація земель (іншими словами, який шматок (великий чи малий) землі здається в оренду), ступінь розвиненості інфраструктури та якість землі. Посилення всіх цих трьох напрямків — це наскрізні теми законопроекту «Про обіг сільськогосподарських земель». Тому після його прийняття має зрости вартість оренди і ціна землі.

— Наскільки збільшиться вартість сільськогосподарських земель після відкриття вільного ринку?

— Після відкриття вільного ринку вартість сільськогосподарської землі протягом п’яти років може зрости в 10 разів. Тому власникам земельних паїв не треба поспішати продавати свої наділи, а краще здавати їх в оренду або ж розвивати власну справу, отримавши кредит в державному Земельному банку.