FATA MORGANA

Вчера депутаты отказались поддержать законопроект, отменяющий дату моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения. За продления жизни мораторию высказались лишь 184 депутата из 345. На заседании парламента во вторник депутаты также отказались поддержать все поправки к законопроекту о внесении изменений в Земельный кодекс Украины. Что ж, похоже, что «непроходные» в новую Раду народные избранники напоследок своей парламентской каденции решили пощекотать нервы правительству и всей властной верхушке. Ведь в случае непринятия закона о моратории до 1 января 2013 года может возникнуть серьезная юридическая дилемма: земельного закона с правилами купли-продажи земли нет, как нет и запрета продавать сельскохозяйственные земли без четко определенных правил. Может ли власть допустить такое развитие событий? Вряд ли. И не стоит удивляться, если на своем последнем заседании депутаты «вдруг» одумаются. Пока этого не случилось, у многих экспертов возникает ряд вопросов относительно проведения земельной реформы. Например, будет ли работать земельный рынок с 1 января 2013 года? Какие основные положения законопроекта «Об обороте сельскохозяйственных земель»? Станет ли монополистом на рынке государственный Земельный банк и когда он заработает? Когда введут единый электронный государственный земельный кадастр? Об этом и многом другом в эксклюзивном интервью «Дню» рассказал глава Госземагентства Украины Сергей ТИМЧЕНКО.

— Депутаты в первом чтении приняли законопроект о моратории на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Какова вероятность, с вашей точки зрения, что с 1 января 2013 года свободный рынок сельскохозяйственных земель начнет работать?

— Проголосованный депутатами в первом чтении законопроект о земельном моратории отличается от ранее принятых законов — его идеология заключается в том, что земельный мораторий будет действовать, пока в силу не вступит закон «Об обороте сельскохозяйственных земель». Сегодня Госземагентство готовит этот документ, потому что предыдущий законопроект «О рынке земель» уже утратил свою актуальность.

Госземагентство подаст законопроект «Об обороте сельскохозяйственных земель» на первую сессию нового парламента. Если депутаты не будут тянуть с его принятием, то нам нужно немного времени, чтобы подготовить подзаконные акты. Теоретически свободный рынок сельскохозяйственных земель может заработать со второго полугодия 2013 года.

— Зачем было заменять законопроект «О рынке земель» законопроектом «Об обороте сельскохозяйственных земель»?

— Законопроект «О рынке земель» в процессе широкомасштабного национального обсуждения оброс дополнительными нормами и изменился настолько по сравнению с первоначальным вариантом, что стал очень общим. Главная его проблема — отсутствие целевой аудитории. То есть, читая его, ни владелец пая, ни арендатор, ни фермер, ни агрохолдинги, ни государство себя в нем не видели из-за размытости основных пунктов.

— Вы говорите, что никто не видит себя в законе, а как же пункты о том, что только физические лица могут покупать землю, а юридические лица — нет? Разве это не определенность?

— Это определенность, которую нужно сохранить. И право покупки-продажи земли только физическим лицам в новом документе сохраняется. Проблема в том, что предыдущий земельный законопроект перенасытили нормами, и он стал обо всем и ни о чем.

ЧЕТЫРЕ ВОПРОСА НОВОГО ЗАКОНОПРОЕКТА

— Что сохранено в новом законопроекте из старого? И какие между ними принципиальные отличия?

— Сам документ еще разрабатывается, поэтому детали раскрывать не буду. Сейчас идет дискуссия. Но главная его концепция — определить место, права и обязанности каждого участника земельного рынка, дать стимулы для развития мелкого и среднего бизнеса в АПК (то есть породить средний класс на селе). Развитие малого и среднего бизнеса, инфраструктуры АПК, консолидация земель и жесткий контроль государства за качеством почв — это сквозные темы нового законопроекта «Об обороте земель». Основные положения из предыдущего документа сохранены: покупка земли будет разрешаться только физическим лицам и государственному Земельному банку. Компромиссным вариантом приобретения земли для юридических лиц будет долгосрочная аренда до 50 лет. Кроме того, долгосрочная аренда будет признаваться залогом для предоставления кредита в государственном Земельном банке.

Планируется усилить и государственный контроль за качеством земли (чтобы не было деградации почв) через систему штрафов. Этому будет способствовать также и долгосрочная аренда, потому что при долгосрочной аренде арендатору придется инвестировать в землю, заботиться о ее плодородии. Краткосрочная же аренда приводит к истощению земель, ведь арендатор стремится за короткий срок выжать из земли по максимуму, а дальше хоть трава не расти.

Лично мне хотелось бы ужесточить требования к тому, кто хочет купить землю, чтобы человек покупал не с целью спекуляции или капитализации, а для того, чтобы действительно работать на сельскохозяйственной земле. В частности, я бы ввел пункт об обязательном опыте работы в АПК и наличии аграрных знаний. Остается норма о большой государственной пошлине в случае перепродажи земли, которая будет равняться в первые годы нормативно-денежной оценке земли.

Главная цель законопроекта «Об обороте сельскохозяйственных земель» — найти земле настоящего хозяина, добиться эффективной обработки земли и породить средний класс на селе посредством эффективной работы государственного Земельного банка.

Самым большим камнем преткновения вокруг принятия этого законопроекта, по моему мнению, будут граничные площади, ограничения покупки и аренды земель. Я буду отстаивать обязательные ограничения по площади аренды в 100 тысяч гектаров и продажи не больше 100 гектаров в собственность. Почему это нужно? Если разрешать продавать в одни руки, как предлагалось ранее, большие земельные наделы в размере 2100 гектаров, то одна украинская семья из 5 человек сможет скупить землю, которая принадлежит трем сельсоветам. А куда в таком случае деть остальных людей в этих селах? Поэтому, по моему мнению, в процессе земельной реформы нельзя допустить латифундизации Украины.

ГЛАВНАЯ ФУНКЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО БАНКА

— Вы затронули тему развития малого и среднего бизнеса на селе. Как предлагаете сделать это в рамках закона «Об обороте земель», ведь сами сказали, что он должен быть целевым, а не обрастать дополнительными нормами?

— Появление среднего класса на селе не просто назрело, а уже перезрело. Но почему он не появляется? Большой бизнес сегодня может спокойно кредитоваться под 3% за рубежом, а остальной более мелкий бизнес (в том числе и в АПК) под минимум 18% годовых в середине Украины. Где равные условия для бизнеса? При таких условиях о конкуренции не может идти и речи. Поэтому развить малый и средний бизнес на селе можно посредством дешевых банковских кредитов и льготного налогообложения. В законе «Об обороте сельскохозяйственных земель» предлагается четко прописать, что главная функция Земельного банка — кредитование малого и среднего бизнеса на селе через залог сельскохозяйственной земли и эффективное управление землями государственной собственности. То есть Земельный банк не будет кредитовать крупные агрохолдинги.

— А как в рамках нового земельного закона предлагаете прививать социальную ответственность бизнесу?

— Предлагаем отчислять определенный фиксированный процент (сколько, еще не пришли к единому мнению) с 1 гектара обрабатываемых земель в местный бюджет. Сейчас земельных налогов фактически нет. Земельный налог в среднем по Украине составляет до 20 гривен за 1 гектар в год! К тому же многие предприниматели в АПК работают на едином налоге, поэтому и этих 20 гривен не платят. Поэтому местные бюджеты не наполняются. Если в законопроекте будет сохранена предложенная нами норма, то это дополнительно даст в местные бюджеты миллиарды гривен ежегодно, которые местная община сможет потратить на свое развитие. Однако такая позиция не выгодна крупным агрохолдингам, сегодня работающим в сфере сверхдоходов, которые позволяют им держать лобби в парламенте, ставить в селах своих председателей поселковых советов. А если агрохолдинг поставит своего председателя, то чьи интересы он будет защищать: села или агрохолдинга? Такое лобби привело к тому, что люди, по результатам опросов, отказываются от своего конституционного права свободно распоряжаться своей собственностью, продавать и покупать землю.

— Вы считаете нежелание украинцев становиться свободными хозяевами своей земли — это результат пропаганды агрохолдингов?

— Да.

«С 1 ЯНВАРЯ МЫ ЗАПУСТИМ ПУБЛИЧНЫЙ КАДАСТРОВЫЙ ПОРТАЛ В ОТКРЫТОМ ДОСТУПЕ»

— Как считаете, какой процент земли пошел в «тень» за этих 20 лет земельного беззакония? И можно ли ее вернуть?

— В течение 20 лет в «тень» ушло 8—10 миллионов гектаров земли из имеющихся 42 миллионов гектаров. Вернуть можно, как минимум половину, сразу же, как заработает закон «О государственном земельном кадастре» и электронная Национальная кадастровая система. Вывести из тени государственные земли позволит закон «О разграничении земель коммунальной и государственной собственности». В нем четко прописано, что главным распорядителем государственной земли является Госземагенство, а не сотни райадминистраций, которые прячут и «деребанят» эту землю. Госземагенство произведет полную инвентаризацию государственных земель, а со временем сельскохозяйственные земли передаст в уставный фонд государственного Земельного банка. Разграничение состоится автоматически: все земли за пределами населенного пункта будут считаться государственными (за исключением земель, где находятся объекты коммунальной собственности и частной собственности) и наоборот. Раньше на разграничение земель коммунальной и государственной собственности нужно было 2,5 миллиарда гривен, а оказывается это можно сделать даже за 0 гривен.

— Готов ли Государственный электронный земельный кадастр к тому, чтобы начать работать с 1 января 2013 года?

— Абсолютно готов. Национальная кадастровая система уже действует в тестовом режиме. Теперь стоит вопрос наполнения системы достоверными данными. Для примера скажу, что только за последний месяц мы оцифровали и внесли в базу свыше 18 миллионов государственных актов. Координаты поворотных точек всех земельных участков перевели в единую национальную систему УСК 2000, ведь до этого, едва не каждый район осуществлял измерения в локальных системах координат, которых в Украине насчитывается свыше полутора тысяч. Сегодня за процессом формирования Национальной системы кадастра наблюдает весь мир, ведь силами наших сотрудников разработано такое программное обеспечение и приложения, аналогов которым нет ни в одной стране.

С 1 января мы запустим публичный кадастровый портал в открытом доступе. Сегодня он действует в закрытом тестовом онлайн-режиме. В него внесены границы земельных участков, их координаты, целевое назначение, владельцы, ограничения по пользованию, нормативно-денежная оценка. На сегодня в него внесено уже 13 миллионов участков.

— А как быть в тех случаях, когда на один участок два и больше владельцев?

— Такие случаи есть. Мы это знаем. И после открытия кадастра в открытом доступе такие «накладки» будут видны на портале. Среди разделенных на паи сельскохозяйственных земель таких «многоэтажек» нет. Проблемы с несколькими владельцами на один земельный участок возникают на элитных землях застроек, например, в г. Козине, Киево-Обуховском и Киево-Святошинском районах, то есть в центральных районах каждой области, где идет интенсивное жилищное строительство. Споры возникают, потому что где-то не установлены границы села и города, потому каждый распоряжается землей по-своему. Спорные вопросы по этим так называемым земельным «многоэтажкам» будут решаться в судах, а остальные технические неточности в кадастре можно решить автоматически. Прямо с портала человек сможет послать нам сообщение о неточностях, и те проблемы, которые не касаются границы, будут решаться автоматически.

«СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ В ТЕЧЕНИЕ ПЯТИ ЛЕТ МОЖЕТ ВЫРАСТИ В 10 РАЗ»

— С 1 января 2013 года начинает действовать новый порядок регистрации земли, потому что ее отнесли к недвижимому имуществу. Поэтому будет два реестра (на недвижимое имущество и Государственный земельный электронный кадастр Украины). Не создаст ли это проблем в обслуживании этих реестров, потому что должен быть обмен информацией между этими двумя реестрами?

— Проблем не будет. Мы уже сотрудничаем с Минюстом. Госземагенство ведет учет участков, а Минюст — владельцев. В них регистрируется право собственности на землю, а у нас — сам земельный участок, его координаты и кадастровый номер.

— Нужно ли будет делать перерегистрацию земельного участка в обоих этих реестрах, если человек планирует заключить новый договор аренды с 1 января 2013 года?

— Нет. Оформлять право на землю и регистрировать земельный участок в обоих реестрах нужно будет только в случае, если право собственности на этот участок оформляется впервые.

— Где должна пролегать граница полномочий Государственного земельного банка, чтобы с его появлением на рынке не возник монополист, который будет решать земельные вопросы только по своему велению?

— Это очередная страшилка для рынка о монополии Земельного банка. Над концепцией и моделью Государственного земельного банка нам помогали работать зарубежные специалисты с тех стран, в которых такие банки успешно действуют. Этот банк будет заниматься управлением государственной земли, кредитованием малого и среднего бизнеса на селе и консолидацией земель. Сам Земельный банк начнет работать только после принятия закона «Об обращении сельскохозяйственных земель», потому что до того он не сможет покупать-продавать и консолидировать сельскохозяйственные земли. В его уставном фонде будет около 12 миллионов гектаров земель.

— Какие основные требования должны быть к арендатору, который претендует на государственную землю?

— Арендатора будут определять на конкурсе. Все участники будут иметь возможность посоревноваться за те или другие объемы земельных угодий под возделывание. Кто предложит наибольшие инвестиции, тот и будет обрабатывать земли.

— Исследовало ли Госземагенство вопросы выплаты арендной платы в Украине? Наблюдается ли тенденция к увеличению арендной ставки в целом по стране?

— В Украине арендуется 60% разделенных на паи сельскохозяйственных земель (свыше 17 млн га). За год средняя стоимость аренды выросла на 50% — с 350 до 520 гривен за один гектар. На стоимость аренды влияет три фактора: консолидация земель (другими словами, какой кусок — большой или малый — земли сдается в аренду), степень развития инфраструктуры и качество земли. Усиление всех этих трех направлений — это сквозные темы законопроекта «Об обращении сельскохозяйственных земель». Поэтому после его принятия должна вырасти стоимость аренды и цена земли.

— Насколько увеличится стоимость сельскохозяйственных земель после открытия свободного рынка?

— После открытия свободного рынка стоимость сельскохозяйственной земли в течение пяти лет может вырасти в 10 раз. Поэтому владельцам земельных паев не нужно спешить продавать свои наделы, а лучше сдавать их в аренду, или же развивать собственное дело, получив кредит в государственном Земельном банке.