Кредитний «міст» до нового дому

Учора до редакції «Дня» надійшло цікаве повідомлення з Печерської філії агентства нерухомості «Благовіст». У ньому зазначається, що кількість операцій на ринку нерухомості країни за 5,5 місяця поточного року зросла на 14,77% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Фахівці агентства зазначають, що за цей самий період кошти, вкладені у купівлю та продаж нерухомості, зросли на 34%. Разом з тим експерти вважають, що зараз спостерігається поступове зниження активності на ринку нерухомості, і прогнозують зниження темпів зростання її вартості, але, щоправда, не вартості самої нерухомості.

З початку року, принаймні за перші три місяці, поки діяли нові статті закону про податки з доходів фізичних осіб, різко скоротилася кількість операцій з купівлі-продажу нерухомого майна. Це підтверджують нотаріуси та ріелтори, і інформація, оприлюднена Мін’юстом. Приватні нотаріуси завіряли один-два договори купівлі-продажу на місяць проти 25— 30 минулого року. Значить, масове вирішення квартирного питання не намічається. Навіть якщо найближчим часом податкова, Мін’юст і Мінфін придумають перелік змін до Закону №889 (про оподаткування доходів громадян). А там, як розповів «Дню» директор Департаменту оподаткування фізичних осіб ДПАУ Володимир Дубель, збираються взяти за відправну точку при вирішенні питання оподаткування доходів від продажу квартир їхню вартість, але у м’якому варіанті (менше ніж 13%).

Утім, де гарантії, що парламент ці поправки тут же прийме? Нерухомість у нього далеко не на першому плані. Це вам не Америка, де індустрія продажу нерухомості працює без збоїв і забезпечує до 20% ВВП. Просто там, за словами глави Міжнародного фонду нерухомості (IRPF) Джо Ханауера, держава втручається в регулювання ринку нерухомості, коли це справді необхідно. Звичайно, на Заході також могли б придумати, що за рахунок нерухомості і будівництва можна непогано поповнювати казну, стягуючи плату за будь-яку операцію. Але всі розуміють, ділиться досвідом Ханауер, що тоді ця галузь загнеться. Там ринок стараються стимулювати, щоб будинків будували більше, а в результаті зростали й надходження до бюджету. За словами експертів, в Америці принципи оподаткування нерухомого майна пов’язуються з поняттям децентралізації влади держави. Рішення приймаються на місцевому рівні, на них лягає й відповідальність за розвиток ринку, їм до бюджетів ідуть і надходження. Проте у нас також можна було б знижувати податок на доходи, коли береться іпотечний кредит. І колись ми також доростемо до гнучкої системи банківських відсоткових ставок та районування землі для різних типів використання. Це у свою чергу сприятиме передбачуваності і стабільності розвитку ринку нерухомості.

Але є й у нас позитивні тенденції. Голова Міжнародного іпотечного банку (МІБ) Юрій Блащук оголосив нещодавно про запуск інноваційної програми кредитування «Bridge Loan» і настання нової ери — ери поліпшення житлових умов українців та бурхливого розвитку іпотечного ринку.

Для наочності спробуємо змоделювати ситуацію. Стара квартира перестала відповідати вашим поняттям про комфорт і престиж, і ви б із задоволенням її продали за хорошу ціну. Можливо, цих грошей з лишком вистачило б на купівлю нового житла. А якщо немає, то суму, якої не вистачає, можна було б узяти в банку, оформивши іпотеку. Але на пошуки покупця потрібен час. І якщо його втратити, то уподобане вами житло може піти до інших рук. Тепер, за словами Блащука, про такий сценарій можна забути.

У всьому світі існує практика короткострокових (від шести місяців до року) «мост-позик», які беруть для того, щоб ліквідувати грошовий розрив при операціях з нерухомістю. Як пояснив голова МІБ, кредит видається для купівлі нової квартири і не перевищує 30% її вартості, під заставу старої, ще не проданої. Поки в Україні розмір цього кредиту становитиме 60% від вартості наявної нерухомості (від $10 до $75 тисяч) і видаватиметься під 9,75% річних. Ці відсотки не доведеться виплачувати щомісяця. Кредитний міст і все, що з ним пов’язане, прийнято гасити відразу після продажу квартири або після закінчення шестимісячного терміну.

Схоже, вже найближчим часом кияни та жителі столичної області, а потім і вся Україна, перестануть сприймати переїзд до нових апартаментів як щось неймовірне. Щоправда, для цього в МІБ доведеться брати також і іпотечний кредит. Це обов’язкова умова. Саме звідси прогноз про бурхливий розвиток іпотечного ринку в цілому. Втім, Блащук не передбачає значних змін іпотечних ставок. Навіть незважаючи на створення Бюро кредитних історій та початок роботи Державної іпотечної установи другого рівня. І прогнози вже практично здійснюються. Рубіж зростання цін на нерухомість на 20% ринок узяв за неповне перше півріччя. Блащук упевнений, що до кінця року цей показник не почне падати.