«Міна» уповільненої дії

Земельна реформа, фініш якої українським селянам обіцяють до кінця 2012 року, у нинішньому вигляді ризикує додати агросектору серйозних неприємностей. На думку юристів, «міна» уповільненої дії — посилення земельного рейдерства — в утвердженому депутатами й підписаному главою держави Законі «Про земельний кадастр», який набуде чинності з 1 січня 2013 року.

Кількість випадків земельного рейдерства 2011 та 2012 років суттєво збільшилася, констатує адвокат-практик, радник юридичної фірми «Василь Кісіль і Партнери» Наталія Доценко-Білоус. Прикро, але факт: багато земельних афер, констатує вона, відбувається в законному руслі, як кажуть, не відходячи від букви закону. Практика несудового примусового позбавлення права власності на земельну ділянку процвітає. Уже в самому законі закладено кілька схем, розповідає Доценко-Білоус.

Найпоширеніша із них — скасування кадастрового номера земельної ділянки. «Наявність такого номера означає, що земельну ділянку справді виділено й визнано як об’єкт власності», — пояснює адвокат. Тож фактично кадастровий номер — це не що інше, як паспорт конкретної ділянки, де зазначено, хто її власник. Саме з таких кадастрових номерів формується єдиний земельний кадастр України, точніше мав би сформуватися. Але от уже 20 років в Україні жоден із урядів так і не довів цю велику місію до логічного завершення, хоча на старті свого кар’єрного злету кожен із очільників Кабміну щиросердно клянеться зробити все швидко. Утім, кадастровий «віз» і нині там, бо, попри фінансування Світовим банком програми створення загальнодержавного «земельного паспорту», він так і не з’явився. Найчастіше кадастрову схему застосовують до земель, які колись були в державній комунальній власності, потім їх приватизували, і ділянки дістали нового власника, розповідає адвокат. Механізм схеми такий: органи прокуратури знаходить порушення в процедурі чи технічній документації при виділенні такої землі, опротестовують рішення чи розпорядження органів місцевого самоуправління або держадміністрацій про видання цих земель, потім місцеві органи приймають і виконують цей протест, далі запис про надання кадастрового номера такої ділянки анулюють, і вона переходить до земель запасу територіальної громади населеного пункту, а потім її виділяють на приватизацію іншим особам. «При цьому повноваження органів прокуратури не обмежено термінами щодо внесення протестів на рішення, які приймали один-три чи більше років», — говорить вона.

Найчастіше така схема, каже адвокат, зустрічається в Київській області. Утім, вона має місце і в інших регіонах. Її унікальність полягає в тому, що навіть якщо колишній власник доведе неправомірність дій прокуратури й фактично засвідчить своє право власності, повернути втрачену ділянку майже неможливо, пояснює адвокат, бо в неї за час судових тяганин з’являється новий добросовісний власник.

За словами Наталії Доценко-Білоус, кількість випадків, пов’язаних із позбавленням права власності на земельну ділянку через скасування кадастрового номера, зросте після набуття чинності з 1 січня 2013 року Закону «Про земельний кадастр». У ньому, за її словами, «створено цілком конкретні законодавчі підстави для скасування кадастрових номерів».

Є й інші поширені рейдерські схеми «в законі». Наприклад, якщо третя особа купує безгосподарне майно, яке перебуває на земельній ділянці, що вже має власника. У такому разі, каже вона, спрацьовує принцип, за яким пріоритетне право на землю має той, хто володіє нерухомістю.

Закрити ці схеми, каже адвокат, можна, було б бажання. Але голосу громадськості, який хоче висловити свою думку щодо цього, розробники цих законів чомусь не чують. За словами пані Наталі, починати треба з Конституції, яка допускає примусове позбавлення право власності через закони. А далі подбати, щоб будь-яке позбавлення права власності на земельну ділянку відбувалося тільки за рішенням суду.

А доти не можна на сто відсотків захиститися від законного земельного свавілля, вважає вона. Утім, зіграти на випередження від рейдерських неприємностей все ж можна. Доценко-Білоус радить у разі приватизації державної комунальної землі (особливо якщо це ласі для рейдерів шматки землі) після надання кадастрового номера ділянці змінити його на інший. Зокрема, каже вона, треба розділити ділянку на кілька частин і присвоїти кожній новий кадастровий номер. Якщо ж мова йде про «мараторні» ділянки, то треба провести відчуження, бажано під час публічних торгів (на товарній біржі), щоб сформувати добросовісного покупця, підсумовує експерт. Можна також збудувати й зареєструвати на земельній ділянці об’єкт нерухомості, що також ускладнить рейдерам захоплення.

Земельне рейдерство — це тільки один аспект масштабної загальнодержавної проблеми. Колишній перший віце-прем’єр-міністр — міністр економічного розвитку і торгівлі, голова комісії з протидії рейдерству Андрій Клюєв назвав її «раковою пухлиною української економіки» і пообіцяв рейдерам до 1 квітня 2012 року розробити закон щодо протидії рейдерству. Проте після кадрових ротацій і перепризначення Клюєва на нову посаду ця ініціатива так і залишилася на словах. Принаймні від нового першого віце-прем’єр-міністра, який, можна припустити, успадкував це завдання від свого попередника, про антирейдерський законопроект громадськість ще нічого не чула.

КОМЕНТАР

Андрій СЕНЧЕНКО, народний депутат, екс-віце-прем’єр уряду АРК:

— У цивілізованих країнах земельний кадастр — це ефективний механізм управління. Держава з його допомогою дістає повну систему інформації про власників землі, а власники — гарантію свого права на землю... У Законі «Про земельний кадастр» закладено можливості, які дозволяють позбавити людину права на власність. Результатом запровадження цього документа не може бути наведення порядку в земельній сфері... Сьогодні практично в кожному регіоні розставлено «наглядачів» у земельні органи, які визначають, як і за які гроші розв’язувати земельні питання. І в будь-який момент людина, що законно отримала землю раніше, може її втратити.