(Не)доступні квадратні метри
Дешевої іпотеки не буде ще три—п’ять років, прогнозують банкіри...
Українцям не варто чекати відновлення банківського житлового кредитування до кінця 2010 і протягом 2011 року. За словами банкірів, головна причина іпотечної затримки — суттєві проблеми з поверненням уже виданих кредитів.
Так, за словами президента Української національної іпотечної асоціації (УНІА) Ігоря Юшка, об’єм заборгованості за житловими кредитами на 1 квітня 2010 року становить 101,1 мільярда гривень. При чому, з початку року погашено лише близько 3,5% заборгованої суми (3,6 мільярда гривень). Рівень дефолтів і прострочок за виданими кредитами зріс з 15—20% у 2009 році до 22—25% в 2010 році. А частка «проблемної» іпотеки серед фізичних осіб у порівнянні з жовтнем 2008 року виросла в 5,5 разу і становить 5,8% загального іпотечного портфелю банків.
Зважаючи на такі не надто оптимістичні результати, цього року банки будуть приділяти більше уваги реструктуризації іпотечних активів. «Ми не очікуємо масового викиду житла на ринок і, відповідно, обвалу цін. Цього не буде, але тривалий і трошки нудний процес реструктуризації, переговорів з позичальниками точно буде нас супроводжувати протягом цього року, і ця робота буде продовжуватися в наступному році», — пояснив Юшко. За його оцінками, з початку 2010 року вже реструктуризовано близько 19,1% від загальної кількості іпотечних кредитів.
Цей процес пішов би швидше, якби держава погодилася компенсувати банкам частково різницю відсоткової ставки, яку фінансові установи залучають для рефінансування виданих кредитів, пояснює «Дню» генеральний директор Platinum Bank Грег Краснов. Він розповідає: якщо банк залучає кошти під 18% річних, то компенсація 4% зі сторони держави здешевила б ресурс для позичальника. «І тоді протягом 6—12 місяців проблема неповернення кредитів зниклаб», — додає Краснов.
Юшко ж прогнозує, що протягом 2010 року обсяги загальної іпотечної заборгованості знизяться на 9—12%, а вартість одного квадратного метру впаде на 15%. Однак, незважаючи на такий позитив, іпотечний портфель банків продовжить скорочуватися, переконують банкіри.
За словами керівника департаменту роздрібних продажів «УкрСиббанку» Івана Істоміна, реальний запуск іпотечного ринку з’явиться тільки після відновлення споживчого попиту населення, який під час кризи знизився через падіння доходів. Щоб попит відновився, ціни гривневого іпотечного кредитування має вийти на докризовий рівень — 12—13%. «Оце й буде старт», — говорить він.
Зараз же, за словами Краснова, іпотечна ставка під 12—15% у гривні — нереальна. Банківські затрати на запозичення ресурсу обходяться у 20%, інші ризики «коштують» ще 20%.
Тому виправдана у теперішніх умовах вартість гривневої іпотеки, за словами директора департаменту організації продажів банку «Фінанси та Кредит» Ігоря Шевченка, становить 23—24%. «Повернення ж докризового об’єму кредитування, швидше за все, не відбудеться протягом наступних двох-трьох років... Можливо, це буде протягом п’яти років», — доповнює його Грег Краснов.
А от перший заступник голови правління «Державної іпотечної установи» (ДІУ) Віктор Анохов, на відміну від банкірів, проблем для старту іпотеки не бачить, і навіть уже в 2010 році. За його словами, цього року держава запланувала виділити два мільярди гривень у вигляді урядових гарантій для вирішення житлових проблем. Зі свого боку, ДІУ випустить облігації внутрішньої позики і почне реалізовувати Державну програму з будівництва доступного житла (нагадаємо, за її умовами 30% вартості квартири людині надає держава, а 70% — людина позичає у банку, або віддає сама). «Для забезпечення попиту на житло в рамках цієї програми ми самостійно, або з банками, які підтримують нашу ініціативу, розпочнемо іпотечне кредитування громадян для придбання квартир з річними ставками у гривні до 15%. Термін надання державної іпотеки — 30 років. В 2010 році, згідно плану, житло мають отримати понад п’ять тисяч сімей», — уточнив Анохов.
Проте, на думку кандидата економічних наук Андрія Новака, державна іпотека з’явиться лише у випадку проведення виборів до місцевих рад. Щоб продемонструвати ефективність роботи нової влади, переконаний Новак, гроші на іпотеку нададуть кожному райцентру, там видадуть декілька кредитів — і довкола такого факту розкрутять піар. «Якщо ж не буде виборів — то все залежатиме від наповнення бюджету», — додає він. В першу чергу проводитимуться соціальні виплати. Якщо залишаться гроші, тоді проводитиметься фінансування решти програм. Однак вже зараз під питанням знаходиться відновлення кредитування МВФ та отримання доходів від приватизації. «Тому очевидно, що дефіцит бюджету буде більшим від заявленої у бюджеті суми. А, значить, і фінансування державної іпотеки може виявитися у зоні ризику», — підсумовує Новак.
ДОВIДКА «Дня»
На 1 січня 2010 року обсяг іпотечного портфелю становив 12,8% ВВП. Частка житлових іпотечних кредитів у загальному кредитному портфелі банків перевищує 14,5%. При цьому 77% всіх іпотечних кредитів видано у валюті, і лише 23% — у гривні, тобто невирішеною залишається проблема великого рівня валютизації ринку. 62% іпотечного капіталу зосереджено в п’яти регіонах — Київ і Київська область — 36%, Одеська — 13,9%, Дніпропетровська — 7,9%, Донецька — 4,9% і Харківська — 4,6%. Квадратні метри в кредит видають тільки 16 банків, тоді як у 2008 році їх пропонували понад 90 банків. При чому 18% від загального обсягу іпотечного кредитування припадає на «Укрсиббанк», 12,1% — «Райффайзен Банк Аваль», 11,7% — «Укрсоцбанк», 11,4% — OTP Bank, 6,8% — «Надра Банк». Ставки в іноземній валюті залишилися незмінними — 15—16%, в гривні становлять 12—30%. Термін кредитування зменшився із 15—30 років до 1—30 років. Середній розмір кредиту навпаки підвищився — з 252 тисяч гривень (в 2009 році) до 281 тисячі гривень у 2010 році.
