Старт іпотечного конвеєра
Але облігації з нього зійдуть лише тоді, коли проясниться політична ситуація
Україна зробила крок до ліквідації житлової проблеми. Як і в усьому світі, вона вирішуватиметься за допомогою іпотечних кредитів. Державна іпотечна установа (ДІУ) повідомила, що її статутний фонд уже заповнений і становить 100 мільйонів гривень. Ця невелика поки що сума направлятиметься на рефінансування банків, які надають громадянам України іпотечні кредити з тим, щоб зменшити їхню вартість і зробити їх більш доступними.
Як повідомив голова правління ДІУ Богдан Дубас, уже підписано генеральні угоди про співпрацю з кількома десятками українських банків, з низкою інших банків такі угоди відпрацьовуються. Серед останніх, зокрема, «Промінвестбанк» (Київ).
Попереду у ДІУ новий етап: підготовка до випуску іпотечних облігацій, які повинні стати в ряд найнадійніших цінних паперів українського фондового ринку (Дубас оцінив місткість іпотечного ринку України в 100 млрд. грн., або 25% ВВП). Розмістити їх планується на внутрішньому ринку. Зокрема, про це ведуться переговори зі страховими компаніями та недержавними пенсійними фондами. Дубас підкреслив, що ДІУ чекає, коли Мінфін винесе на розгляд уряду процедуру надання ДІУ держгарантій на розміщення облігацій на мільярд гривень, передбачених держбюджетом на 2006 рік. «Усе залежить від Мінфіну. Процедуру видачі нам держгарантій розроблено, тільки треба затвердити. У бюджеті на 2006 рік чітко написано — надати нам держгарантії», — відзначив голова ДІУ і повідомив, що вже «є заявки від банків на 1,8 мільярда гривень».
Тим часом уже повідомлялося, що консорціум банків BNP Paribas (Франція) та «Укрсиббанк» (Харків) став переможцем конкурсу ДІУ з відбору банку, уповноваженого розміщувати державні іпотечні облігації під державні гарантії. За даними Дубаса, саме Paribas пропонує найкращі умови кредитування і може викупити всю емісію облігацій ДІУ. Справа за державою, причому не лише за Мінфіном. Ще у травні міністр фінансів Віктор Пинзеник повідомив, що дата випуску облігацій ДІУ залежить від терміну формування бюджетного комітету парламенту: «Основна проблема — не можемо (дати гарантії. — Авт. ) без узгодження з бюджетним комітетом».
Але Дубас, як і більшість громадян, вірить у те, що парламентсько-урядова криза, викликана надмірними амбіціями політиків, колись вирішиться, політична ситуація стабілізується, облігації вийдуть на ринок і ставки за іпотечними кредитами почнуть знижуватися. Щоправда, Дубас не дуже вірить у те, що прихід іноземних банків до України може цьому сприяти. Коментуючи відповідні прогнози деяких аналітиків, він указав, що «поки іноземні інвестори заробляють. Вони вкладають у ризикову економіку, а там висока маржа».
Тим часом аналітики компанії «Простобанк Консалтинг», яка займається регулярними маркетинговими дослідженнями роздрібного ринку банківських послуг, дійшли висновку, що реальна ставка за іпотечними кредитами на 1,5%—2,5% вища, ніж фіксується банками в кредитних договорах. За даними дослідження, проведеного в липні, середня номінальна відсоткова ставка на столичному ринку житлових кредитів становить 16,5% річних у гривнях, 12% річних у доларах США. Однак, розраховуючи ефективну відсоткову ставку, яка враховує всі витрати позичальника на обслуговування кредиту, включаючи відсоткові платежі, а також одноразові і щомісячні комісії, аналітики дійшли висновку, що реальна ставка на ринку житлового кредитування становить 18,8% у гривні і 13,4% у доларах США. Різниця між номінальною та ефективною відсотковою ставкою на початок липня перевищувала 2% для гривневих кредитів і становила близько 1,5% — для валютних. При цьому лише за останній місяць ефективна відсоткова ставка в середньому збільшилася на 0,35% річних у гривні і 0,45% річних у доларах США.
Словом, банкам необхідне реальне рефінансування, а не крихти в обсязі 100 мільйонів гривень, на які поки що, через політичні колізії, здатне ДІУ. Достатньо сказати, що у Швеції іпотечні кредити сягають 25% ВВП, а в Україні не перевищують і 3%. Водночас у нашого сусіда по пострадянському простору — Казахстану — іпотечний ринок пішов далеко вперед, а Казахстанська іпотечна компанія (аналог нашої установи другого рівня, яким є ДІУ), завдяки підтримці Агентства США з міжнародного розвитку (USAID) випустила і розмістила іпотечних облігацій на $350 мільйонів. Саме їхній обіг на ринку забезпечив цій країні щорічно 15—17% зростання іпотеки. При цьому, за словами колишнього керівника компанії Майко Сагиндикової, кількість дефолтів не перевищує 1%, тоді як достроково гасяться понад 20% виданих кредитів. В Україні ж поки на рік видається лише на $12 мільярдів іпотечних кредитів і тільки на $2 мільярди у національній валюті.
Свого часу проектом «Ініціатива сприяючому кредитуванню», який фінансується USAID, у Казахстані керував Девід Лактерхенд, який тепер живе і працює в Україні і очолює такий же проект.
В інтерв’ю «Дню» він сказав: «Унікальність іпотечних облігацій полягає в тому, що, згідно з українським законодавством, іпотечні активи, якими вони забезпечені, захищені на випадок банкрутства банку, тобто вони не можуть розглядатися як забезпечення при банкрутстві». За його словами, з ХVШ століття, коли іпотечні облігації вперше з’явилися в Європі, за ними ніколи (Лактерхенд по-російськи повторив: ні- коли!) не було дефолтів. Саме тому, на його думку, ці цінні папери у всі часи вважалися і справді були консервативними і найнадійнішими на фондовому ринку. Такими ж, упевнений Лактерхенд, будуть ці облігації і в Україні.
