Три запитання...

За даними Міністерства регіонального розвитку та торгівлі, ринок орендованого житла в Україні — дефіцитний. Насамперед йдеться про такі міста, як Львів, Харків, Дніпропетровськ, Одеса та Київ. «На сьогодні орендоване житло в Україні — достатньо дороге, що зумовлено обмеженою пропозицією. Висока ціна оренди продиктована також і появою великої кількості переселенців, які потребують житла. Приблизна вартість оренди однокімнатної квартири в Києві — 4—5 тисяч гривень, двокімнатної — близько 7 тисяч гривень», — повідомляють у Мінрегіоні.

У Кабміні взялися вирішити цю проблему і запускають новий механізм забезпечення українців житлом Отже, наприкінці минулого місяця Міністерство регіонального розвитку і торгівлі підписало Меморандум про взаєморозуміння із CITIC Construction Co. Ltd (китайська будівельна компанія, яка свого часу побудувала головний стадіон Олімпіади-2008 у Пекіні «Пташине гніздо»).

«Цей документ — перший крок на шляху переговорів між Україною та КНР щодо отримання Україною позики від кредитних установ та організацій Китаю на загальну суму 15 мільярдів доларів США під мінімальні відсотки, терміном на 15 років з правом пролонгації», — повідомили в Мінрегіоні.

За підрахунками міністерства, якщо залучити кошти на 15 років, то оренда нової квартири обійдеться десь у 2,5—3 тисячі гривень. «Таке помешкання зможуть орендувати, наприклад, організації для своїх співробітників», — пропонують у Мінрегіоні.

У реалізації проекту китайська компанія виступить тільки генпідрядником — замовником з реалізації проектів, вона ж і залучатиме кошти. Своєю чергою Мінрегіон займатиметься підготовкою та реалізацією проектів. Будуватимуть нове житло українські компанії.

Пілотний проект планують розпочати вже цього року. Його вартість, повідомили в міністерстві, може становити до одного мільярда доларів. Сам же регіон, де з’явиться нове житло та об’єкти будівництва, визначатимуться безпосередньо банком, компанією CITIC і Мінрегіоном. А вже наприкінці квітня анонсували, що з України до Китаю відбуде комісія, яка продовжить переговори щодо пропозицій від китайських банків у питаннях визначення відсотків та умов надання цього кредиту.

Крім того, Меморандум передбачає розвиток державної житлової політики, будівництва доступного житла, формування фонду соціального житла, розгортання молодіжного житлового будівництва, кредитування індивідуальних сільських забудовників, реалізації інфраструктурних проектів.

«Сам Меморандум ще нічого не означає. Це лише готовність виділити інвестиції. По факту, домовленостей про те, що гроші будуть виділені, — немає», — говорить аналітик компанії UTG Андрій Большаков. Примітно, нагадує він, що два роки тому вже було підписано подібний документ між Китаєм та Україною, який теж передбачав виділення 15 мільярдів доларів на 15 років. Відбулося це під час візиту екс-президента Віктора Януковича в Пекін у грудні 2013 року. «Ми добудуємо недобудови, які сьогодні залишилися по Україні і розв’яжемо цю проблему», — пообіцяв тоді колишній перший віце-прем’єр Сергій Арбузов.

Утім, є ще три спірних моменти до Кабмінівської ініціативи. Перший — це все ж таки за яким відсотком Україні нададуть кредит. «Якщо, наприклад, це буде кредит у доларах по ставці 4—6% річних, то, на нашу думку, це дуже цікаві умови. Хоча і є певний ризик, пов’язаний зі зміною валютного курсу», — говорить керівник відділу продажів ЖК «Park Stone» Дмитро Шостя. Якщо ж кредит залучатиметься в доларах за ціною 8—10% річних або за плаваючою ставкою, прив’язаній до Libor, продовжує він, то умови можуть бути не занадто вигідними, і проект стане тягарем — і для України, і для самих китайських інвесторів.

До того ж, додає Дмитро Шостя, невідомо, яку саме частину інвестицій буде спрямовано на будівництво орендного житла. Адже, як зазначається в Меморандумі, гроші від Пекіна спрямують ще й на сільську забудову та інфраструктурні проекти. «Тому, на наш погляд, запорука успіху цієї українсько-китайської програми — це прозорість, доступність участі у відборі максимальної кількості будівельних компаній, контроль над конкурсом з боку китайського генпідрядника і залучення міжнародних організацій для створення конкурентних умов цього відбору, зрозумілої і справедливої процедури конкурсу. Тільки в цьому випадку — дешеві ресурси і прозорі правила гри — проект побудови орендного житла має шанси на успіх», — пояснює керівник відділу продажів ЖК «Park Stone».

Другий момент — окупність проекту. Адже, заважаючи на різкий стрибок курсу і, як наслідок, зростання будівельних матеріалів, здавати в оренду квартири за 2,5—3 тисячі на місяць за ринкової вартості 5—7 тисяч — не надто вигідно. «Собівартість одного квадратного метру будівельно-монтажних робіт житлового будинку економ-класу зараз коштує від 350 доларів (понад 8 тисяч гривень по актуальному курсу НБУ). Припустимо, витрати на землю, підведення комунікацій, узгодження проекту на усіх його стадіях держава візьме на себе. Якщо CITIC будуватиме малогабаритне житло (для прикладу, площею 35 кв. м — однокімнатна квартира), собівартість такої квартири при поточному курсі становитиме умовно 300 000 гривень», — говорить Андрій Большаков. Таким чином, здаючи її в оренду за 2500 грн/місяць, інвестор поверне гроші за дев’ять з половиною років, за 3000 грн/міс. — за вісім років. «Але це, якщо говорити лише про витрати на виробництво. Я не враховую вартість грошей у часі, витрати на штат компанії, що управлятиме, і безліч інших витрат, що збільшують термін окупності. Наразі не до кінця зрозумілі моменти з експлуатацією цих квартир, хто робитиме в них ремонт, за що створюватимуть інфраструктуру тощо», — говорить Большаков.

До того ж, додає він, умова угоди про використання технологій і робочої сили з країни-інвестора, може призвести до появи на ринку найпотужнішого конкурента для українських компаній.

І, нарешті, третє питання — інвестиційна привабливість України за кордоном. Згідно із даними Держстату, за минулий рік капіталовкладення з інших країн у вітчизняну економіку впали на чверть. До того ж «донорську» конференцію, яка начебто повинна залучити нові кошти, постійно переносять (остання дата проведення — 28 квітня), що явно не подає добрі сигнали для самих інвесторів. «Грошей чекати не варто принаймні цього року. З точки зору бізнес-інвестора було б божевіллям вкладати таку велику суму в деякий незрозумілий проект бюджетного житла в абсолютно незнайомій країні, яка на межі дефолту, де тотальна корупція, ведуться бойові дії, немає політичної стабільності та захисту приватних грошей. Ризики — занадто високі», — підсумовує Андрій Большаков.