Три вопроса...

По данным Министерства регионального развития и торговли, рынок арендованного жилья в Украине — дефицитный. В первую очередь, речь идет о таких городах, как Львов, Харьков, Днепропетровск, Одесса и Киев. «Cегодня арендованное жилье в Украине — достаточно дорогое, что вызвано ограниченным предложением. Высокая цена аренды продиктована также и появлением большого количества переселенцев, нуждающихся в жилье. Приблизительная стоимость аренды однокомнатной квартиры в Киеве — 4—5 тысяч гривен, двухкомнатной — около 7 тысяч гривен», — сообщают в Минрегионе.

В Кабмине взялись решить эту проблему и запускают новый механизм обеспечения украинцев жильем. Итак, в конце прошлого месяца Министерство регионального развития и торговли подписало Меморандум о взаимопонимании с CITIC Construction Co. Ltd (китайская строительная компания, которая в свое время построила главный стадион Олимпиады-2008 в Пекине «Птичье гнездо»).

«Этот документ — первый шаг на пути переговоров между Украиной и КНР относительно получения Украиной ссуды от кредитных учреждений и организаций Китая на общую сумму 15 миллиардов долларов США под минимальные проценты сроком на 15 лет с правом пролонгации», — сообщили в Минрегионе.

По подсчетам министерства, если привлечь средства на 15 лет, то аренда новой квартиры обойдется где-то в 2,5—3 тысячи гривен. «Такое помещение смогут арендовать, например, организации для своих сотрудников», — предлагают в Минрегионе.

В реализации проекта китайская компания выступит только генподрядчиком — заказчиком по реализации проектов, она же и будет привлекать средства. В свою очередь Минрегион будет заниматься подготовкой и реализацией проектов. Будут строить новое жилье украинские компании.

Пилотный проект планируют начать уже в этом году. Его стоимость, сообщили в министерстве, может составить до одного миллиарда долларов. Сам же регион, где появится новое жилье и объекты строительства, будет определяться непосредственно банком, компанией CITIC и Минрегионом. А уже в конце апреля, анонсировали из Украины в Китай, отправится комиссия, которая продолжит переговоры относительно предложений от китайских банков в вопросах определения процентов и условий предоставления этого кредита.

Кроме того, меморандум предполагает развитие государственной жилищной политики, строительства доступного жилья, формирования фонда социального жилья, разворачивания молодежного жилищного строительства, кредитования индивидуальных сельских застройщиков, реализации инфраструктурных проектов.

«Сам меморандум еще ничего не означает. Это просто готовность выделить инвестиции. По факту договоренностей о том, что деньги будут выделены — нет», — говорит аналитик компании UTG Андрей Большаков. Примечательно, напоминает он, что два года назад уже был подписан подобный документ между Китаем и Украиной, который также предполагал выделение 15 миллиардов долларов на 15 лет. Произошло это во время визита экс-президента Виктора Януковича в Пекин в декабре 2013 года. «Мы достроим недостройки, которые сегодня остались по Украине, и решим эту проблему», — пообещал тогда бывший первый вице-премьер Сергей Арбузов.

•  Впрочем, есть еще три спорных момента в Кабминовской инициативе. Первый — это все же то, под какой процент Украине предоставят кредит. «Если, например, это будет кредит в долларах по ставке 4—6% годовых, то, на наш взгляд, это очень интересные условия. Хотя и существует определенный риск, связанный с изменением валютного курса», — говорит руководитель отдела продаж ЖК «Park Stone» Дмитрий Шостя. Если же кредит будет привлекаться в долларах по цене 8—10% годовых или по плавающей ставке, привязанной к Libor, продолжает он, то условия могут быть не слишком выгодны, и в результате проект станет бременем — и для Украины, и для самих китайских инвесторов.

К тому же, добавляет Дмитрий Шостя, неизвестно, какая именно часть инвестиций будет направлена на строительство арендного жилья. Ведь, как отмечается в меморандуме, деньги от Пекина будут потрачены еще и на сельскую застройку и инфраструктурные проекты. «Поэтому, на наш взгляд, залог успеха этой украинско-китайской программы — это прозрачность, доступность участия в отборе максимального количества строительных компаний, контроль над конкурсом со стороны китайского генподрядчика и привлечение международных организаций для создания конкурентных условий этого отбора, понятной и справедливой процедуры конкурса. Только в этом случае — дешевые ресурсы и прозрачные правила игры — проект построения арендного жилья имеет шансы на успех», — объясняет руководитель отдела продаж ЖК «Park Stone».

•  Второй момент — окупаемость проекта. Ведь, учитывая резкий скачок курса и, как следствие, рост цен на строительные материалы, сдавать в аренду квартиры за 2,5—3 тысячи в месяц при рыночной стоимости 5—7 тысяч — не слишком выгодно. «Себестоимость одного квадратного метра строительно-монтажных работ жилого дома эконом-класса сейчас стоит от 350 долларов (более 8 тысяч гривен по актуальному курсу НБУ). Предположим, расходы на землю, подведение коммуникаций, согласование проекта на всех его стадиях государство возьмет на себя. Если CITIC будет строить малогабаритное жилье (к примеру, площадью 35 кв. м — однокомнатная квартира), себестоимость такой квартиры при текущем курсе будет составлять условно 300 000 гривен», — говорит Андрей Большаков. Таким образом, сдавая ее в аренду за 2 500 грн/месяц, инвестор вернет деньги через девять с половиной лет, за 3 000 грн/мес. — через восемь лет. «Но это если говорить только о расходах на производство. Я не учитываю стоимость денег во времени, расходы на штат управляющей компании и множество других расходов, которые увеличивают срок окупаемости. Теперь не до конца понятны моменты с эксплуатацией этих квартир, кто будет делать в них ремонт, за что будут создавать инфраструктуру и тому подобное», — говорит Большаков.

К тому же, добавляет он, условие соглашения об использовании технологий и рабочей силы из страны-инвестора может привести к появлению на рынке мощнейшего конкурента для украинских компаний.

•  И наконец, третий вопрос — инвестиционная привлекательность Украины за рубежом. Согласно данным Госстата, за прошлый год капиталовложения из других стран в отечественную экономику упали на четверть. К тому же «донорскую» конференцию, которая якобы должна привлечь новые средства, постоянно переносят (последняя дата проведения — 28 апреля), что явно не посылает хорошие сигналы для самих инвесторов. «Денег ждать не стоит, по крайней мере, в этом году. С точки зрения бизнес-инвестора было бы безумием вкладывать такую большую сумму в некий непонятный проект бюджетного жилья в совершенно незнакомой стране, которая на грани дефолта, где тотальная коррупция, ведутся боевые действия, нет политической стабильности и защиты частных денег. Риски — слишком высоки», — подытоживает Андрей Большаков.