Як «оживити» довгобуди?

Схоже, уряд вирішив серйозно потурбуватися проблемами нерухомості. Судячи з усього, недобудовані багатоповерхівки із застиглими будівельними кранами дратують не лише потенційних новоселів, що потребують одержання своїх кровних квадратних метрів, а вже й можновладців.

Як підтвердження цього — презентація програми виходу ринків нерухомості з кризи з довгою назвою: «Основи політики для стійких ринків нерухомості. Принципи й рекомендації для розвитку сектору нерухомості країни», організована Державним комітетом України з питань регуляторної політики і підприємництва, Європейською економічною комісією ООН, Міжнародною федерацією нерухомості «FIABCI» та ріелторською палатою України.

Не можна сказати, що наша влада раптом відшукала якусь ексклюзивну «качалку під лавкою». Те, що ринок нерухомості давно й повсюдно лихоманить, відзначають і міжнародні експерти. Досить сказати, що ця хвилююча тема не так давно обговорювалася на рівні ООН у Нью-Йорку. Вердикт високих зборів був невтішним: нинішня глобальна фінансова криза — це результат недостатнього регулювання ринку нерухомості та фінансових ринків. Ще більш чітко висловився із цього приводу виконавчий секретар Європейської економічної комісії ООН Ян Кубіш: «Аналіз поточної світової економічної кризи показав, що недосконалість нормативних баз у фінансовій сфері та в секторі нерухомості була серед його головних причин».

Словом, ринки нерухомості та фінансів — це тісно пов'язані один із одним «кити», здатні при невмілому поводженні з ними «втопити» будь-яку економіку.

А що ж вітчизняні експерти? Вони, звичайно, фіксують очевидні тенденції: що ціни на нерухомість останніми роками були штучно роздуті, іпотека недостатньо контролювалася з боку держави, фінансовим ринкам дозволялася розробка плутаних фінансових схем, в яких звичайним споживачам годі було й розібратися, — що й треба довести. Чи не тому інвестори у своїй більшості так і не змогли осягнути: які ж саме фінансові інструменти можуть їм допомогти в придбанні нерухомості? А в такій ситуації недалеко і до спекулятивного ажіотажу. Словом, і не дивно, що споживачам виявилося не під силу оцінити ризики, які супроводжували придбання нерухомості за неймовірно завищеними цінами.

Один із визначальних принципів презентованої програми з виведення нерухомості з кризи, на перший погляд, нескладний — доступ до кредитів й іпотеки, мікрофінансування фізичних осіб із низьким рівнем доходів. Основні його положення теж прості: до розвитку сектора нерухомості потрібно залучати приватні інвестиції, всі відповідні фінансові операції, що стосуються дій з нерухомістю, мають бути ретельно розроблені та задокументовані, обов'язкова підтримка альтернативних форм фінансування бажаючих (зокрема, виділення мікрокредитів, малі й середні кредити), аби полегшити доступ до нерухомості й незахищених верств населення теж. Щодо банкірів, то їм потрібно надати юридичні гарантії того, що вони зможуть покрити виділені кредити за землю під будівництво і за нерухомість тим, що саме знаходиться у них як застава.

Якщо все так просто, чому ж виникають проблеми з грошима і гарантіями під них? Як стало відомо, нинішнього року в Державній іпотечній структурі під гарантії передбачено два мільярди гривень. Позику під 12% може надати Ощадний банк України, — це, за словами учасників презентації програми, значно менше, ніж пропонують комерційні банки.

Утім, останні зовсім не збираються без конкурентної боротьби відійти від смачного «нерухомого» пирога. Адже у всіх ще в пам'яті ті благословенні часи, коли більшість покупців нерухомості користувалися банківськими кредитами. За оцінками аналітиків, кожна друга покупка квартири в новобудовах в докризові роки здійснювалася за допомогою кредитних коштів. І весь цей потенційний ринок ось так узяти і віддати?

Якщо бути справедливим, слід сказати, що з приходом кризи банки стали більш насторожено ставитися не лише до приватних позичальників, а й до будівельних компаній — в кризові часи останні стабільно фігурують у банківському середовищі, як найбільш схильні до ризиків позичальники. Зрозуміти таку суперечливу політику можна — банки не хочуть ризикувати, вважаючи за краще почекати, поки знайдуться інші джерела довгих фінансових ресурсів.

У цілому поведінку банків за ставленням до участі в рішенні проблем нерухомості можна охарактеризувати фразою «і хочеться, і колеться». Які саме з них допоможуть забудовникам й інвесторам — державні чи комерційні — не важливо. Головне — результат. Ось що, наприклад, розповів учасник презентації проекту виходу нерухомості з кризи, представник забудовників — провідний менеджер проектів будівельної компанії «Граніт» Сергій Лепеха: «З лютого цього року ми разом із «АктаБанком» запропонували бажаючим кредитування житла на вигідних умовах: 30% початкового внеску і процентною ставкою 12—14% річних у гривнях».

На жаль, прикладів такої гнучкості поки що небагато. В основному, як завжди, надія — на підтримку держави. Звичайно, в рішенні такого важливого питання вона повинна грати головну роль. «Нині, як ніколи, зрозуміло, що для пошуку ефективних шляхів виходу ринків нерухомості з кризи всім потрібно змінити правила гри. Необхідно об'єднати зусилля держави, забудовників і інвесторів. Лише при такому підході держава, будівельний бізнес та банківська система зможуть плідно працювати над формуванням життєздатної будівельної індустрії в Україні», — наголосила заступник голови Державного комітету України з питань регуляторної політики і підприємництва Галина Яцишина.