Зміна пріоритетів

Українці цього літа вперше купили більше квартир на первинному ринку, ніж на вторинному. У Союзі спеціалістів з нерухомості таку тенденцію пояснюють здешевленням нового житла. Адже навіть з урахуванням ремонту 1 квадратний метр квартири в столичній новобудові наразі коштує на 200 доларів дешевше, ніж у старому будинку — близько 1 тис. 400 доларів.

«Люди обирають кращу якість життя. Думаю, ще років п’ять — і ми відчуємо різницю між новим і старим житлом. Старе буде коштувати дешевше, ніж нове», — прогнозує президент Ліги експертів України Світлана Бовсуновська.

Схожої думки й директор з продажу одного з нових житлових комплексів столиці Дмитро Шостя. «Ринок падає, ціни теж. Тому люди намагаються купувати «свіжіше». Звісно, первинний ринок завжди буде кращим, адже тут нові комунікації, в них довговічний строк», — говорить він.

За прогнозами фахівців, у найближчі 1,5 року квартири в старих будинках можуть подешевшати ще на 10—15%. Зазначимо, ще до кризи 2008 року квадратний метр на столичному вторинному ринку коштував в середньому на 1 тис. доларів дорожче, ніж у новобудовах, — близько 3650 доларів. Зараз ця різниця — вдвічі менша.

Подешевшати ще більше в найближчі 5-10 років мають шанс хрущовки, прогнозує Світлана Бовсуновська. Адже до цього часу в столиці має просто закінчитися вільне місце під будівництво. Тому є підстави сподіватися, що забудовники нарешті візьмуться за вже давно назрілу перебудову.

«Будуть розселяти квартали з хрущовками, а також промислові зони. Там будуватимуть житло», — вважає експерт.

Схожої думки й віце-президент Конфедерації будівельників України Петро Шилюк. «Землі вже не так багато лишилося. Масиви в основному забудовано. Ущільнювати ж серед дворів — дуже важко», — констатує фахівець.

У Інституті генерального плану Києва дають хрущовкам ще менше часу. «Проведений нами аналіз засвідчив, що вільної для забудови столиці землі вистачить лише на 3—5 років, тому вже через 1—2 роки забудовники будуть змушені братися за перебудову радянських п’ятиповерхівок», — наголошує начальник інституту Сергій Броневицький.

Разом з тим озвучувати свої апетити на хрущовки будівельники поки не поспішають. Мовляв, освоїти їх без допомоги держави буде занадто складно. «Знести, переселити людей, потім на цьому місці будувати, — перечислює необхідні турботи будівельників Дмитро Шостя. — Тут без держави не обійтися. Усе залежатиме від того, наскільки уряд буде готовим до цього процесу».

Зазначимо, за оцінками фахівців, у столиці можна перебудувати від 5 до 8 млн квадратних метрів старого житла. Утім, для цього потрібно спочатку розселити всіх жителів, компенсувавши їм вартість квартир. За підрахунками експертів, лише на ці цілі потрібно близько 8 млрд доларів. Крім того, вмовити всіх жителів хрущовок будівельники вважають нереальним завданням. Тому пропонують дозволяти переселення після згоди просто більшості мешканців будинку.

На думку Броневицького, 70% жителів для переселення має бути цілком достатньо. «На сьогодні ж закон передбачає згоду 100% жителів. Це утопія, в жодній країні світу такого немає, — говорить начальник Інституту генплану столиці. — Наразі парламентарі працюють над відповідним законопроектом, сподіваюся, що наступного року вони проголосують за нову процедуру відселення. Тоді цей процес піде, це стане цікаво девелоперам».

Якщо держава допоможе з переселенням жителів хрущовок, будівельники очікують на реальний шанс для нового етапу масового будівництва, а отже, й вихід галузі з кризи. От тільки хто інвестуватиме в перебудову радянських панельок, поки незрозуміло. «У людей грошей немає, тому вкладати, як раніше, в будівництво на етапі фундаменту вони не будуть, — констатує Петро Шилюк. — Тому залишається надія на банківське кредитування за сприяння держави».

Уряд, зокрема, міг би допомогти за допомогою безкоштовного виділення земельних ділянок із проведеними комунікаціями, вважає голова Асоціації виробників будівельних матеріалів та виробів, колишній мер Києва Іван Салій. «Це може суттєво здешевити вартість квадратного метра житла», — говорить він. При цьому додатковий ефект здешевлення, за словами Салія, має дати масовість будівництва, що ймовірно при індустріальному підході до перебудови хрущовок. Утім, нинішні урядові програми зі сприяння будівництву експерт називає недієвими. Мовляв, та ж багатообіцяюча президентська програма іпотеки під 3% не виправдає надій через недовіру як банків, так і потенційних покупців нерухомості. На думку Салія, люди побоюються, що грошей у держбюджеті знову не вистачить і з власної кишені доведеться платити за весь іпотечний кредит.