Попит у квадраті

Післязавтра, згідно з обіцянкою Президента, в 44 містах країни «розпочнеться проект, у основі якого експеримент» з будівництва. Він полягатиме в тому, що місцеві органи влади почнуть відкрито й прозоро визначати земельні ділянки й виставляти їх на публічний конкурс серед інвесторів. Ця добра новина зацікавить дуже багатьох, оскільки спрямована насамперед на зростання обсягів житлового будівництва. І мало кому спаде на думку докоряти Президентові в передвиборному популізмі — проблема з житлом у країні дійсно дуже гостра. Більш того, це рішення має докорінно вирішити проблему й може підвищити пропозицію на цьому ринку, щоб збити жахливо високі ціни на нове й «вторинне» житло.

Головні ринкові чинники, що впливають на ціну житла для українців, неоригінальні — це попит і пропозиція. Причому попит, закладений ще невиконаною горбачовською програмою «Житло-2000», фактично необмежений і регулюється здебільшого прибутками громадян і цінами на кредити. А пропозиція значною мірою обмежена земельною, податковою та інвестиційною політикою уряду.

Ціни на житло в Україні диктує виключно співвідношення попиту й пропозиції. Таку думку висловив днями президент девелоперської компанії «МС-Інвест» (Київ) Михайло Жоголєв і підтвердив це тим, що навіть «технології, які дозволяють будувати соціальне багатоповерхове житло, дешевші приблизно на 15— 20% порівняно з тими, які сьогодні використовуються в Києві, не впливають на цінову політику на первинному ринку столиці».

Голова Київського міського відділення Асоціації фахівців з нерухомості, президент компанії «СІ-iнформ» Сергій Злидень вважає, що ринок нерухомості в Україні штучно розігрівають самі споживачі — продавці й покупці. Проте, на його думку, ми робимо це не навмисне, а через дефіцит, що склався як на вторинному, так i на первинному ринку. А щоб ви не поривалися купувати квартиру саме зараз, коли, наприклад, пообіцяли виплатити певну суму на новонародженого, а вашій бабусі додали 50 гривень до пенсії, експерт обережно пообіцяє вам, що з Нового року квартири навіть дещо подешевшають... (Прогнозоване зниження — на 5— 7%) Однак поки всі прогнози — це як прогноз погоди на наступний рік. Ну хто зараз здатен конкретно передбачити, на скільки Нацбанк і уряд опустять «український долар»? (У цьому зараз мало хто сумнівається, оскільки уряд, схоже, не має інших важелів боротьби з інфляцією, крім відвідування кишень середнього класу). Фахівці стверджують, що житло подорожчає рівно настільки ж, наскільки буде девальвовано долар, і трохи більше. З'явилися також припущення, що банки (для них девальвація долара — це істотна загроза ліквідності) можуть підвищити відсотки й зробити більш жорсткими умови житлових кредитів. Що, навпаки, має уповільнити зростання цін на житло.

Відповідаючи на запитання «Дня», заступник голови правління «Укрсоцбанку» Надія Березовик сказала, що відсоткові ставки з квартирних кредитів не підійматимуться. Але, на її думку, сама сума кредиту буде більшою, оскільки «у будівельникiв усе прив'язане до долара». Щодо поведінки банків у цій ситуації, вважає банкір, то все залежатиме від інфляції й від Нацбанку, який недавно підняв облікову ставку на 0,5.

І все ж вбачається, що найбільше на ціни квадратних метрів вплине навіть не економічна, а політична ситуація, пов'язана з близькістю виборів. З одного боку, уряд дуже зацікавлений у тому, щоб до виборів квартири подешевшали або хоча б не дуже подорожчали. Адже будь-який власник нової квартири відразу починає зараховувати себе до середнього класу, який, як відомо, створює в суспільстві доцентрові, а не відцентрові тенденції. І голосує цей власник, як правило, за лінію уряду, що забезпечив йому вступ до цього класу.

Однак суб'єктивні дії й побажання уряду наштовхуються в цей період на прямо протилежну тенденцію. Адже він саме вкидає в економіку безліч грошей. І значна їх частина потрапляє на ринок житла, різко збільшуючи попит. Свою роль тут грають і дешеві банківські кредити, які, здавалося б, полегшують придбання квартири, але загалом також сприяють зростанню попиту й відставанню пропозиції житла, а отже зростанню ціни. Адже близько 10—15% квартир сьогодні купується в кредит. Завтра, з розвитком іпотеки, кредитний сектор житлового ринку розшириться ще більше. За словами директора агентства нерухомості «Самсон» Анатолія Бастюченка, чинником зростання цін на житло в Києві стає як поширення іпотечних програм, так і готовність банків знижувати ставки й подовжувати терміни кредитування. І ніхто не може застрахувати від нового сплеску цін. До кінця цього року квартири, за прогнозами ріелтерів, подорожчають на 25— 30%. Адже не таємниця, що в портфелі уряду проекти законів, що істотно обмежують діяльність у сфері страхування, що може, зокрема, позначитися й на інвестиціях у будівництво. Це відчутний удар по пропозиції квартир, а отже по їхніх потенційних власниках і... по самому уряду, що сподівається скористатися голосами щасливих новоселів.

Уряду слід було б уважніше ставитися до своїх нововведень, оскільки значна їх кількість, як свідчить практика, хоч і спрямована, на перший погляд, на користь суспільству, але при реалізації забезпечує не менше негативів, ніж позитивів. Про це свідчить невблаганна статистика. Наприклад, минулого року в Україні було введено 7,6 млн. квадратних метрів житла — на 17,6% більше, ніж за рік до цього. У першому півріччі цього року — близько трьох мільйонів квадратних метрів (вартістю понад три мільярди гривень). Мінус явний. У середньому, згідно зі статистикою, бажаний метр коштує всього $200, хоча будівельники стверджують, що це абсолютно фантастична ціна — менше ніж $350 навіть собівартість не опускається, причому в будь-якому регіоні. Продажна ціна насправді набагато вища, особливо в столиці, на яку припадає більш як третина загальної вартості введених в експлуатацію будинків. За Києвом щодо будівельного валу йдуть Дніпропетровська й Донецька області, а за вартістю збудованого житла — столична область. Але з усієї цієї статистики на ціну житла найбільше впливає, мабуть, те, що за сім місяців будівництво скоротилося проти відповідного періоду минулого року на 8%. Головна причина — брак інвестицій. А ще будівельники скаржаться на тяганину при виділенні ділянок під будівництво, на що йде багато місяців, а часом і років. Президент обіцяє розв'язати цю проблему. У травні Кабмін затвердив пакет із семи законопроектів, необхідних для реалізації програми «Територія якісного житла», що передбачає будівництво на місці старого житлового фонду в центрі міст нових багатоповерхових сучасних будинків і здешевлення іпотечних кредитів. Чи розірве це зачароване коло, по якому зараз рухається ринок житла в напрямку подальшого зростання цін? Фахівці з нерухомості вважають, що зупинити зростання цін може лише зростаюча пропозиція житла як на первинному, так і на вторинному ринку. І особливо в столиці, де сьогодні хоче жити вся Україна. Директор Департаменту аналітики й розвитку консалтингової компанії «Самсон» (Київ) Павло Ткач вважає, що зростання цін на житло в Києві зумовлене економічним відставанням регіонів, працездатні й активні жителі яких переїжджають до столиці. На його думку, так триватиме, доки не почне розвиватися провінційна економіка. Але при цьому будівельний комплекс столиці переживає кризу, якої не знав ще ніколи у своїй історії. У Києві триває справжня війна між будівельниками і деякими громадськими організаціями, що виступають за дотримання містобудівних і екологічних норм, за права громадян. Схоже, міська влада поки не в змозі розв'язати ці проблеми, примиривши сторони, й будівництво в столиці, незважаючи на всю його прибутковість, дещо зменшується.

Щодо цього є дуже своєчасною ініціатива одеситів, які недавно порушили питання про необхідність так званого правового зонування міст. Це може підвищити інвестиційну привабливість житлового будівництва в Україні й створити додаткові гарантії інвесторам, оскільки до кожної земельної ділянки застосовуватимуться спеціальні правила використання й умови забудови, зокрема поверховість. Міська влада Одеси навіть збирається створити на базі муніципалітету єдину геоінформаційну систему.

Чи спрацює такий підхід в умовах, коли в країні все ще діє Житловий кодекс, ухвалений за радянських часів? Нещодавно Президент наклав вето на новий Житловий кодекс, ухвалений парламентом 7 липня. Глава парламентського комітету з питань будівництва, транспорту, житлово-комунального господарства та зв'язку Валерій Пустовойтенко зауважує, що цей документ став жертвою штучної конкуренції між гілками влади, яку постійно провокує Кабінет Міністрів. Як наслідок, ветування Житлового кодексу на невизначений термін відкладає забезпечення громадян житлом на системній основі, зокрема тих, хто довгі роки чекає своєї черги, зазначає Пустовойтенко.