«Льодовиковий період» будівництва

Донедавна український ринок нерухомості вважався одним з найбільш прибуткових та перспективних у Європі. Споживчий попит на ньому підігрівала катастрофічна нестача комерційних площ та житла економ-класу. А якщо до цього додати ще й перспективу Євро-2012, то будівельники спокійно розраховували, як мінімум, на два-три роки надприбутків. Але всі карти змішала криза на світових фінансових ринках, внаслідок чого безліч запланованих та вже розпочатих будівельних об’єктів опинилися під загрозою заморожування.

У зв’язку з цим Рада директорів Української будівельної асоціації (УБА) надіслала листи Президенту та прем’єр-міністру України з переліком заходів, спрямованих на виведення будівельної галузі з кризи. Вони впевнені: якщо уряд найближчим часом не виробить стабілізаційного плану, то через два-три місяці в галузі настане «льодовиковий період», для виходу з якого знадобиться як мінімум один-два роки.

Адже головними джерелами фінансування об’єктів нерухомості самі будівельники називають такі три: кошти клієнтів, банківські ресурси та у найгіршому разі, оборотні кошти компанії. Після посилення вимог банкірів щодо іпотеки, різко скоротилася кількість бажаючих її отримати. Під загрозою опинилося й інше джерело фінансування будівництва — банки підвищили вартість кредитів для будівельників до 25% річних. Але при цьому розраховувати на отримання навіть таких недешевих грошей можуть не всі — це в основному великі будівельні компанії з ім’ям, які мають у своєму портфелі готові проекти під заставу банку. Середні та дрібні учасники ринку вимушені або ж заморозити свої об’єкти (що означає закриття), або ж скидати їх дешево своїм великим конкурентам.

Найбільш образливим є те, що в усьому цьому, здавалося б, повинно пощастити клієнтам забудовників. Але дешевих квартир вони як не купували, так і не будуть купувати. Зі слів голови правління девелоперської компанії «XXI століття» Льва Парцхаладзе, після подолання фінансових неприємностей будівельники підвищать ціни на квадратний метр, адже попит на економ-житло тільки зростає. Крім того, існує також загроза появи інших «Еліта-центрів». Адже багато компаній вже почали будівництво житла, а в результаті нестачі фінансів вони його просто закриють. «Зараз вимиваються оборотні кошти будівельних компаній», — говорить гендиректор будівельної корпорації «Альтіс-Холдинг» Олександр Глімбовський. За його словами, коштів вистачить на два-три місяця, а потім буде погано...

Для здешевлення вартості житла на первинному ринку УБА пропонує тимчасово звільнити фізичних осіб від сплати податку на додану вартість (ПДВ) при купівлі житла економ-класу в забудовника, що стане можливим при внесенні відповідних змін до Закону «Про ПДВ». Не було б зайвим тимчасово оголосити мораторій на підвищення ставок оренди землі та тимчасово звільнити будкомпанії від відрахувань місту, принаймні до моменту введення об’єкта в експлуатацію, що дозволить компаніям зосередитися безпосередньо на інвестуванні в будівництво.

А для недопущення стагнації галузі, яка, за оцінками деяких експертів, вже розпочалася, вони закликають уряд консолідувати зусилля всіх гілок влади та учасників ринку в питаннях коректування грошово-кредитної та валютно-курсової політики Національного банку України (НБУ) для підтримки системи іпотечного кредитування будівництва. Вони пропонують підвищити норми покриття ризиків за кредитами на будівництво житла майновими правами на житло з 50% до 70% вартості, як це встановлено для іпотечних кредитів вторинного ринку; зняти дворічне обмеження на облік майнових прав на житлову нерухомість для забезпечення кредиту; ввести рефінансування банків під заставу майнових прав по іпотечних кредитах на будівництво житла в сумі не менше ніж 50% вартості цих прав; не допустити обмеження об’ємів рефінансування банків, які здійснюють кредитування будівництва житла розміром їхнього регулятивного капіталу; переглянути політику НБУ стосовно резервування капіталу комерційних банків при кредитуванні фізичних осіб на купівлю житла.

На думку Глімбовського, обмеження іпотеки (що стало основною проблемою для будівельників) не вплине на інфляцію, тому що ці гроші зв’язуються на тривалий період, тобто вони фактично виймаються з реального обігу й фінансують розвиток цегляних, цементних та інших супутніх будкомпаній. Представники будівельного бізнесу впевнені: головним у подолання кризи в галузі є стабілізація політичної ситуації в країні. Зокрема, має бути створена коаліція у Верховній Раді. «Якщо не буде нормальної цивілізованої коаліції, ситуація погіршиться», — вважає Парцхаладзе. Не зовсім погоджується з ним Глімбовський: «У нас окрім коаліції інших розмов немає. А тут треба говорити про економіку. Якщо не буде економіки, то ця коаліція нікому не буде потрібна».

Поки що реакцію на свої пропозиції будівельники чекають вже тиждень. Позитивним сигналом для них можна вважати тільки недавнє висловлювання в одному з інтерв’ю заступника голови правління НБУ Олександра Савченка, який сказав: «НБУ готовий підтримати банки і, передусім, зняти обмеження щодо граничних ставок залучення зовнішніх позик. Незабаром кредити терміном до одного року банки зможуть залучати за ставкою не вище ніж 11% річних. Для довгострокових кредитів обмеження за ставкою будуть повністю зняті. Якщо і ці заходи не допоможуть зняти напруженість на фінансовому ринку, і банки будуть відчувати нестачу валютної ліквідності, Центробанк піде на зниження ставки резервування по короткострокових позиках (зараз банки зобов’язані резервувати 20% по кредитах терміном до 180 днів). Крім того, ми маємо намір підтримувати короткострокову ліквідність банків на необхідному рівні, щоб гарантувати адекватне кредитування зростаючої економіки».