7% річних – за мрію

Темпи житлового будівництва і ціни на нове житло в Україні зростають і зростатимуть — у Києві, можливо, ще у Львові, Донецьку, Харкові, Ялті та деяких інших великих містах. Жителям усіх інших поки що залишається тільки дивитися на столичні новобудови і чекати. Чекати слід збігу відразу кількох чинників: стабільності економіки в країні, зміцнення банківського сектора, переважання пропозиції над попитом на ринку житла та пріоритетності розгляду економічних питань над політичними у Верховній Раді України. Як тільки це станеться, до цього сектора прийдуть іноземні інвестиції, ціни на житло почнуть знижуватися, а кредити стануть «довгими» та дешевими.

Сьогодні середня вартість будівництва одного квадратного метра житла обходиться від 1100 до 7000 гривень. Остання цифра стосується елітного житла у дорогих районах Києва, а перша — максимум грошей, який виділяє держава на будівництво для бюджетних організацій. Ціна на квартири на первинному, та й на вторинному ринку зростає зі стабільністю, недосяжною для обсягів ВВП. Проте постійне збільшення показників зданих в експлуатацію житлових площ аж ніяк не означає, що «квартирне питання» в Україні успішно вирішують. Нове житло було і, швидше за все, залишиться недоступним для більшої частини наших громадян. Ну, не має більшість людей грошей, щоб викласти від тридцяти тисяч до півтора мільйона доларів за упоряджені квадратні метри. А темпи й обсяги фінансування державних програм житлового будівництва для молоді, військовослужбовців і просто незаможних верств населення показали, що і таким шляхом проблеми не вирішити.

Чинників, які впливають на ціноутворення, називають багато. Серед основних можна виділити вартість земельних ділянок під будівництво, робочої сили, будівельних матеріалів та доступність фінансових ресурсів. Ось з останніми двома пунктами в країні якраз існує проблема. Зі слів голови державного комітету будівництва й архітектури Валерія Черепа, якщо з кількісного погляду вітчизняні будматеріали спроможні задовольнити потреби будівельних компаній на всі 100%, то з погляду якості, все набагато гірше. Простий приклад — цемент. Якщо на початку 1990 років тодішні потужності дозволяли випускати до 24 млн. тонн цього продукту, то протягом минулого року виготовили 7,2 млн. тонн. Точну цифру потреби українських будівельників у цементі з’ясувати складно, але те, що більшу його частину імпортують, ні для кого не є таємницею. Така сама статистика й з інших позицій. А що стосується доступності ресурсів, то іноземні інвестиції в українське житлове будівництво прийдуть не раніше, ніж буде спрощено дозвільну систему, земля остаточно стане товаром, а законодавче поле реально сприятиме їхньому залученню у цю сферу.

Ситуацію могли б докорінно змінити вітчизняні банківські кредити, але для цього вони повинні стати щонайменше вдвічі довгостроковішими і втричі дешевшими. Сьогодні стандартна мінімальна відсоткова ставка під житлове кредитування не опускається нижче 15%, а терміни погашення не перевищують 15 років. Є на шляху потенційних клієнтів ще одна перешкода — перший внесок — 30%. У якихось випадках це спрацьовує, але часто дає тільки нагоду помріяти про нову квартиру. У сьогоднішньому економічному, та й політичному кліматі чекати інших умов від комерційних банків просто наївно. Щоб давати довгі та не дуже дорогі кредити, банки повинні залучати більше грошей населення. А по-друге, чинне законодавче поле залишає дуже багато ризиків, пов’язаних із можливою несумлінністю позичальників.

Протягом останніх років глава Держбуду України Валерій Череп неодноразово заявляв про намір держави стати одним із гравців на ринку кредитування житлового будівництва. Терміни виконання й обсяги грошей, які передбачається закласти до бюджету, щоразу змінювалися. Сьогодні ситуація знову змінилася. Валерій Череп заявив про те, що Держбуд ініціює створення в 2004 році державної структури, яка займатиметься кредитуванням житлового будівництва. Передбачається, що у бюджеті 2005-го буде закладено 400—500 млн. гривень для передачі цій структурі у вигляді «стартового капіталу». Відсоткова ставка на житловий кредит від держави не перевищуватиме 7%, а терміни повернення сягатимуть 25—30 років. Зі слів головного будівельника країни, тільки реалізація подібної схеми дозволить докорінно змінити нинішню ситуацію і розпочати будівництво житлових будинків не тільки у столиці, а й у малих містах України.

Бюджетних коштів, якщо це, звісно, буде, і програма все-таки почне працювати, вистачить на будівництво понад 454 тис. квадратних метрів житла. Потреба у житлі набагато більша, але Валерій Череп упевнений, що для старту цього вистачить. За принципом, головне — зіштовхнути з місця, а потім і саме покотиться. До речі, Польща під час реалізації подібної програми виділила близько 800 млн. доларів. Пішли цим шляхом і Росія, і Казахстан.