Двигун — гроші громадян

Як відзначають фахівці в галузі будівництва, Київ по цінах на житло стрімкими темпами наближається до Москви — одного зі світових лідерів по вартості квартир. Однак і цього, безумовно, занадто дорогого та недоступного для більшості населення житла, катастрофічно не вистачає. За словами директора Міжнародного фінансового інституту Василя Кравченка, Україна відстає по забезпеченості на душу населення (21 кв. м) від європейських країн в два, два з половиною рази від США — в чотири рази (там в середньому на одну людину припадає понад 80 кв. м).

Але якщо в Києві будівельні крани не дивина, то в інших регіонах до будівельного буму ще дуже далеко. Як сказав на вчорашній прес-конференції перший заступник міністра будівництва й архітектури Анатолій Беркута, більш- менш будується зараз Вінниця, випереджаючи навіть Дніпропетровськ, Донецьк і Харків. Не найгірша зараз ситуація й в Одесі — там у 2005 році було здано 100 тисяч кв. метрів житла. Але навіть із урахуванням несприятливої демографічної ситуації, житла країні явно не вистачає. Причину будівельники бачать у фінансуванні. Раніше воно було в руках держави, яка вже багато років ретирувалося з цього ринку.

Як упевнений президент холдингової компанії «Київміськбуд» Герой України Володимира Поляченко, в такій ситуації майбутнє будівництва за фінансуванням із боку населення. У 1996 році «Київміськбуд» здав перший будинок, на який не було виділено жодної бюджетної копійки. Експеримент себе виправдав. За словами Поляченка, за 1996—2005 роки в Києві побудовано понад п'ять мільйонів кв. метрів житла (534 будинки), з яких на гроші населення — понад чотири мільйони метрів. Три із них припадає на кошти населення, залучені «Київміськбудом». Решту заплатила держава, яка все-таки періодично виділяє гроші на квартири для пільговиків.

За Поляченком, фінансування будівництва за рахунок населення — єдиний можливий варіант. Схоже, так воно й є. Однак далеко не кожен спроможний викласти за квартиру чималі «живі» гроші. Можливо, тому більшість із них купується заповзятливими бізнесменами, які здають їх після в оренду, й половина киян живе в орендованих квартирах. Проте купити квартиру можна й у кредит. Як відзначає Поляченко, кожна восьма з них будується з залученням кредитних ресурсів. Але і кредит в банку може взяти не кожен — не в усіх є застава, й далеко не всіх влаштовують відсотки. Іпотека, яка могла б поправити ситуацію, в нас як і раніше не працює.

Усе це дає підставу для негативних прогнозів. Як заявив Беркута, найближчим часом вартість будівництва, яку він насамперед пов'язує з цінами на будівельні матеріали, не знизиться. Заступник міністра також додав, що подорожчання газу позначиться на вартості виробництва цементу та цегли. Міськбуд встановив середню вартість будівництв квадратного метра в Україні 2,717 тисячі грн., а по Києву — 3,75 тисячі грн. Це приблизно на 27% вище, аніж в минулому році. Однак сюди не входять витрати ані на створення інженерних мереж, обов'язкових для кожного будинку, ані на отримання земельної ділянки, ані витрати на підвищену поверховість й інші додаткові витрати. Все це, як відзначає Поляченко, й підіймає вартість житла в Києві в середньому до 5,5 тисячі гривень за кв. метр. Для «Київміськбуду» ці додаткові витрати в 2004— 2005 роках становили 236 мільйонів гривень. Тому нічого дивного немає в прогнозі Беркути, що ринкова вартість житла в цьому році буде приблизно на 11% вищою за рівень, встановлений Держбудом.

Проте є й інші прогнози, які передбачають підвищення вартості нового житла на третину. Ціни виростуть через збільшення кількості так званих соціальних квартир: тепер у Києві забудовник віддаватиме у відповідний фонд не 5%, а 7% від зведеного, в центрі — взагалі кожну п'яту квартиру. Позначиться й новий норматив площі квартир. Однокімнатна тепер повинна бути не меншою тридцяти квадратів, двокімнатна — сорок вісім, трикімнатна — шістдесят. Більше місць потрібно відводити під ліфтові холи й коридори. Серед нових вимог для висотних будівель — двоє пожежних сходів. І взагалі, майже чверть площі в новобудовах — не житлова.

Проте певні ідеї, як знизити вартість житла, в експертів є. За словами Беркути, зменшити витрати компаній-забудовників, а значить, і знизити ціну квартир, можна було б за рахунок скорочення витрат на різні експертизи, перевірки й оформлення документації, виведення деяких операцій, зокрема землевідведення, з тіні. На думку Кравченка, житло стало б доступнішим, якби збільшилася пропозиція житла на ринку та виросла конкуренція. А це стане можливим тоді, коли з'явиться саме масове житлове будівництво, причому не лише в Києві, куди з'їжджається зараз на проживання чи не вся Україна. Але цю пропозицію підтримують не всі задіяні в будівництві. За словами Поляченка, зайва конкуренція може бути навіть шкідливою. Сьогодні в Києві понад 200 компаній-забудовників, проте більшість із них самостійно не можуть будувати житло, тому, на думку головного київського будівельника, треба прибрати з ринку несерйозні компанії, які не мають ані будівельних, ані фінансових можливостей. Механізмом такої фільтрації слугуватиме обов'язкове ліцензування будівельних компаній, яке має намір вводити профільне Міністерство. За словами Беркути, існуюча система має великі недоліки, тому чиновники збираються протягом 3-4 місяців навести порядок. Але чи допоможе монополізм, який неминуче запанує у столичному будівництві в цьому випадку, підвищенню ділової активності на ринку житла?