Двигатель — деньги граждан

Как отмечают специалисты в области строительства, Киев по ценам на жилье стремительными темпами приближается к Москве — одному из мировых лидеров по стоимости квартир. Однако и этого, безусловно, очень дорогого и недоступного для большинства населения жилья, катастрофически не хватает. По словам директора Международного финансового института Василия Кравченко, Украина отстает по обеспеченности на душу населения (21 кв. м) от европейских стран в два-два с половиной раза, от США — в четыре раза (там в среднем на одного человека приходится более 80 кв. м).

Но если в Киеве строительные краны не редкость, то в других регионах до строительного бума еще очень далеко. Как сказал на вчерашней пресс-конференции первый заместитель министра строительства и архитектуры Анатолий Беркута, более-менее строится сейчас Винница, опережая даже Днепропетровск, Донецк и Харьков. Не самая плохая ситуация и в Одессе — там в 2005 году было сдано 100 тысяч кв. метров жилья. Но даже с учетом неблагоприятной демографической ситуации, жилья стране явно не хватает. Причину строители видят в финансировании. Раньше оно было в руках государства, которое уже много лет как ретировалось с этого рынка.

Как уверен президент холдинговой компании «Киевгорстрой» Герой Украины Владимира Поляченко, в такой ситуации будущее строительства за финансированием со стороны населения. В 1996 году «Киевгорстрой» сдал первый дом, на который не было выделено ни одной бюджетной копейки. Эксперимент себя оправдал. По словам Поляченко, за 1996—2005 годы в Киеве построено более 5 миллионов кв. метров жилья (534 дома), из которых на деньги населения — более 4 миллионов метров. Три из них приходится на средства населения, привлеченные «Киевгорстроем». Остальное оплатило государство, которое все-таки периодически выделяет деньги на квартиры для льготников.

По Поляченко, финансирование строительства за счет населения — единственный возможный вариант. Похоже, так оно и есть. Однако далеко не каждый способен выложить за квартиру немалые «живые» деньги. Может быть, поэтому большинство из них выкупается предприимчивыми бизнесменами, сдающими их после в аренду, и половина киевлян живет в съемных квартирах. Впрочем, купить квартиру можно и в кредит. Как отмечает Поляченко, каждая восьмая из них строится с привлечением кредитных ресурсов. Но и кредит в банке может взять далеко не каждый — не у всех есть залог, и далеко не всех устраивают проценты. Ипотека, которая могла бы поправить ситуацию, у нас по- прежнему не работает.

Все это дает основание для негативных прогнозов. Как заявил Беркута, в ближайшее время стоимость строительства, которую он в первую очередь связывает с ценами на строительные материалы, не снизится. Замминистра также добавил, что подорожание газа отразится на стоимости производства цемента и кирпича. Госстрой установил среднюю стоимость строительства квадратного метра в Украине 2,717 тысячи грн., а по Киеву — 3,75 тысячи грн. Это примерно на 27% выше, чем в прошлом году. Однако сюда не входят затраты ни на создание инженерных сетей, обязательных для каждого дома, ни на получение земельного участка, ни затраты на повышенную этажность и прочие дополнительные расходы. Все это, как отмечает Поляченко, и поднимает стоимость жилья в Киеве в среднем до 5,5 тысячи гривен за кв. метр. Для «Киевгорстроя» эти дополнительные расходы в 2004-2005 годах составили 236 миллионов гривен. Поэтому ничего удивительного нет в прогнозе Беркуты, что рыночная стоимость жилья в этом году будет примерно на 11% выше уровня, установленного Госстроем.

Впрочем, есть и другие прогнозы, предполагающие повышение стоимости нового жилья на треть. Цены вырастут из-за увеличения количества так называемых социальных квартир: теперь в Киеве застройщик будет отдавать в соответствующий фонд не 5%, а 7% от возведенного, в центре — вообще каждую пятую квартиру. Скажется и новый норматив площади квартир. Однокомнатная теперь должна быть не меньше тридцати квадратов, двухкомнатная — сорок восемь, трехкомнатная — шестьдесят. Больше места следует отводить под лифтовые холлы и коридоры. Среди новых требований для высотных зданий — две пожарные лестницы. И вообще, почти четверть площади в новостройках — не жилая.

Впрочем, определенные идеи, как снизить стоимость жилья, у экспертов есть. По словам Беркуты, уменьшить расходы компаний-застройщиков, а значит, и снизить цену квартир, можно было бы за счет сокращения затрат на различные экспертизы, проверки и оформление документации, выведение некоторых операций, в частности землеотвода, из тени. По мнению Кравченко, жилье стало бы более доступным, если бы увеличилось предложение жилья на рынке и выросла конкуренция. А это будет возможным тогда, когда появится именно массовое жилищное строительство, причем не только в Киеве, куда съезжается сейчас на жительство едва ли не вся Украина. Но это предложение поддерживают не все задействованные в строительстве. По словам Поляченко, лишняя конкуренция может быть даже вредна. Сегодня в Киеве более 200 компаний-застройщиков, однако большинство из них самостоятельно не могут строить жилье, поэтому, по мнению главного киевского строителя, нужно убрать с рынка несерьезные компании, которые не имеют ни строительных, ни финансовых возможностей. Механизмом такой фильтрации будет служить обязательное лицензирование строительных компаний, которое собирается вводить профильное Министерство. По словам Беркуты, существующая система имеет большие недостатки, поэтому чиновники намерены в течение 3-4 месяцев навести порядок. Но поможет ли монополизм, который неизбежно воцарится в столичном строительстве в этом случае, повышению деловой активности на рынке жилья?