Український будинок: від мрії до реальності
Як вирішити проблему житла та вивести з кризи будіндустріюОсновним рушієм будь-якої національної економіки є зростання внутрішнього споживання і, відповідно, прискорення обороту фінансових засобів. Існує думка, що своїм економічним процвітанням США зобов’язані автомобілю, бо автомобілебудування дало поштовх розвиткові всієї економіки. У нас таким аналогом має стати український будинок або, просто кажучи, — житло.
Житлове будівництво завжди було визначальним чинником зростання внутрішнього споживання. Досвід більшості країн з перехідною економікою свідчить, що економічне зростання, яке почалося після подолання кризових явищ, пов’язане, як правило, із пожвавленням будівельної галузі, і зокрема житлового будівництва. Зрозуміло, не обійтися тут і без створення привабливого інвестиційного клімату, передусім для вітчизняних інвесторів. Хоча найголовніше — це отримання реальних можливостей придбати житло для громадян з невисокими доходами, оскільки не слід сподіватися на швидке підвищення їхньої платоспроможності.
Абсолютно очевидно, що усталені й добре налагоджені форми кредитування будівництва житла під мінімальний відсоток і на тривалі строки погашення або у вигляді готового відносно дешевого муніципального житла неприйнятні для України. Причина — дефіцит державних коштів, слабкість і незрілість кредитної системи комерційного фінансового сектора. Нам потрібні свої підходи до проведення житлової політики. І єдино можливим буде такий варіант, який враховує фінансові можливості основної частини населення — з невисокими доходами.
Його суть — в організації житлового будівництва під іпотечний товарний (будівельними матеріалами) кредит із заставою майбутнього житла. Ця форма кредитування проміжна між фінансовою позикою і наданням готового житла з виплатою у розстрочку. Так вирішення житлової проблеми пов’язується з одночасним піднесенням галузі виробництва будівельних матеріалів, що перебуває в кризовому стані і налічує 250 діючих і 90 недобудованих об’єктів. Обсяг споживання будівельних матеріалів знизився з 10 млрд. штук до 3 млрд. штук. Природно, марними будуть очікування різкого збільшення попиту на продукцію, якщо не відпускати її за кредитною схемою.
Реалізація цієї простої, на перший погляд, кредитної схеми можлива тільки на основі реконструкції та технічного переоснащення підприємств і їх переходу на випуск оновленої продукції. За нинішнього рівня ринкових цін на високоякісну керамічну продукцію, що значно перевищують її собівартість, доволі половини обсягу випуску, щоб підтримувати рентабельну роботу підприємства. Інша частина продукції може відпускатися населенню з невисокими доходами як іпотечний товарний кредит з терміном погашення, наприклад, 5-10 років. При цьому забудовник у перший рік купує весь обсяг основних будівельних матеріалів за 10-20% їхньої вартості і відтак щороку сплачує позику також у розмірі 10-20%. Наприклад, за потреби для будівництва двоповерхового будинку чи квартири 30,0 тис. шт. цегли, первісна сума необхідних фінансових засобів становить до 1,0 тис. грн., що прийнятно для масового забудовника. Вигода забудовника очевидна — він будує для себе житло. Що стосується вигоди заводу, то вона багатопланова.
Здійснюється реконструкція підприємства в основному на базі інноваційних енергозберігаючих технологій, що веде до різкого зниження собівартості та ринкової ціни продукції, вона стає конкурентоспроможною. Так, досвід часткової реконструкції одного із заводів Сумської області з обсягом інвестицій до $3 млн. показав можливості значного зниження ринкової ціни на продукцію до 300—500 грн. за 1000 шт. високоякісної лицьової цегли за рахунок зменшення собівартості, яка знаходиться в межах 120—160 грн. До цього часу рівень цін на високоякісну цеглу на ринку України коливався від 430 до 1500 грн., як вітчизняного, так і іноземного виробництва.
Друга істотна вигода — це перехід на випуск оновленої продукції, головним чином теплоефективних порожнистих керамічних блоків для прокладання внутрішніх стін і перекриттів, при цьому продукція значно здешевлюється. При складених структурі та вартості виробничих витрат у керамічній галузі можна досягнути реального зниження ринкової вартості порожнистих керамічних блоків у межах 80—120 грн. за 1000 шт. умовної цегли. Попри відносно високі ціни на лицьову цеглу, використання порожнистої кераміки в поєднанні з лицьовою цеглою призведе до загального зменшення цін на стінові матеріали до 150—180 грн. за 1000 шт. умовної цегли, що буде прийнятним для масового забудовника.
За рахунок підвищення попиту та реалізації частини продукції через іпотечне кредитування вдасться забезпечити цілорічну роботу підприємства на повну потужність. Причому реалізація продукції через іпотечне кредитування якраз найвигідніша в зимовий період, коли попит на ринку падає, підприємства затоварюються продукцією і тимчасово (на 1—3 місяці) зупиняються. Пропущена вигода за рахунок спаду обсягів збуту в цей період сумірна з тимчасовими фінансовими витратами за іпотечним кредитом.
За прийнятних термінів товарного кредитування 5—10 років позичальник гасить частину позики в межах собівартості отриманої в кредит продукції вже через 2—3 роки, і з цього моменту завод починає отримувати чистий прибуток з урахуванням відсотків за кредит. Надалі цей прибуток є компенсацією за тимчасові затрати з кредитування наступних позичальників. Отже, через 2-3 роки після початку товарного кредитування підприємство входить у нормальний фінансовий режим роботи.
Нарешті, знаходить своє вирішення й інша важлива проблема — будівництво теплозберігаючого житла. Цього досягається завдяки випуску таких теплоефективних матеріалів, як лицьова цегла, порожниста кераміка і плитний утеплювач. У результаті обсяг стінових матеріалів за незмінних показників теплозбереження знижується в 2-3 рази. Так, якщо застосовувати ці матеріали в комплексі, то товщина стінних конструкцій становитиме 30—35 см замість 70—100 см при будівництві споруд із звичайної будівельної цегли. Відповідно приблизно на третину зменшується вартість і трудовитрати в будівництві при одночасному забезпеченні теплозбереження.
В Україні сьогодні є сприятливі умови для вигідного вкладення коштів у виробництво будівельних матеріалів. Як показує досвід реконструкції низки підприємств Луганської, Львівської і Сумської областей, загальний обсяг необхідних інвестицій в одне підприємство перебуває в межах 2—10 млн. грн., а термін окупності коливається від 1,5 до 3 років. Інвестиції в галузь будівельної кераміки є одними з найвигідніших як з погляду швидкої рекуперації вкладених фінансових коштів, так і довгострокових фінансових інтересів.
У скрутній фінансово-економічній ситації, що склалася в Україні, виробництво будівельних матеріалів найповніше відповідає товарній формі кредитування у зв’язку з наявністю і дешевизною сировини і незайнятою робочою силою, зокрема й серед тих, хто потребує житла.
