Це не бульбашка, і вона не лопне

2007 рік загалом приніс позитивні сигнали на ринку житла. Його можна назвати роком стабілізації. І навіть невдоволення населення швидким зростанням цін змінилося деяким заспокоєнням. Але виникає запитання: чи дійсно це стабілізація або лише фрагмент цінової кон’юнктури? Відповісти на це запитання можна лише в тому разі, якщо вдасться зрозуміти, чим було зумовлене зростання цін попередніх років і чи вичерпано потенціал їх зростання.

На початку 90-х років минулого століття ціни на житло в Україні були неадекватно низькими порівняно з іншими європейськими країнами. При цьому кількість і якість пропозицій житла були дуже низькими, і тому в міру зростання прибутків населення, приватизації житла і лібералізації його ринку ціни почали дуже швидко зростати.

Щоправда, у другій половині 1998 року через фінансову кризу в Південно-Східній Азії та Росії, яка зачепила й Україну, ціни в доларах США на житло почали падати. Але спад тривав усього два роки і, до речі, був не дуже глибоким. А в гривнях ціни на житло у Києві 1998 р. навпаки піднялися: лише за вересень — на 70%, а в цілому за рік — на 90%. Курс долара щодо гривні за рік підвищився також на 90% — з 1,94 до 3,43 грн. за 1 дол. США. По суті, ціна на житло в доларах знизилися на стільки, на скільки девальвувалася гривня. Вартість квартир, куплених до кризи, у гривнях практично не змінилася: за 1999 рік ціни в Києві виросли в середньому на 7%, що було навіть нижче за рівень інфляції. 2000 року ціни на житло в гривнях у Києві виросли в середньому на 12%. Це зростання також було нижче за рівень інфляції (25,8%). За станом на грудень 2000 р. порівняно з січнем 1998 року ціни на житло у Києві збільшилися в 2,3 рази. Проте курс долара до гривні за цей час підвищився в 2,8 рази — з 1,91 до 5,43 грн./дол. США.

Фактично, 1999—2000 років склалася така ситуація, коли інфляція була вдвічі вища, ніж зростання цін на житло. Виходило, що гроші, не вкладені в нерухомість, знецінювалися інфляцією в два рази швидше. Це й обумовило в наступні роки значне зростання активності населення на ринку житла, передусім, з метою захисту від інфляції наявних прибутків. Отож, починаючи з 2001 року ціни на житло почали знов зростати. На початку 2003 року більшість експертів стверджували, що ціни на житло незабаром стабілізуються. Але цього не сталося. Ціни зростали всі подальші чотири роки, хоч експерти вважали, що ціни на квартири, особливо на вторинному ринку, невиправдано завищені, і далі зростати не можуть. Але кожного разу виникали додаткові стимули. На початку 2004 року був введений податок на додану вартість для забудовників. Посилення податкового тягаря істотно вплинуло на поведінку і наміри учасників ринку, підвищило вартість будівництва житла.

Наступні, 2005 і 2006, роки стали рекордними. Наприклад, у Києві середні ціни на житло виросли: 2005 р. — на 38%, 2006 р. — на 51%. Попит значно перевищував пропозицію. Здавалося, що люди просто скуповують квартири, щоб вкладати вільні гроші в нерухомість, яка гарантувала високу окупність. Такий ажіотаж спостерігався по всій країні. У 2005 р. новим чинником, який дав поштовх зростанню цін на житло, стало введення податку на операції з нерухомістю. Після цього додаткові витрати при операціях з нерухомістю в середньому становили 4,8% суми угоди і стали найвищими у світі. Наприклад, у Росії такі витрати становили лише 0,8%, у США — 0,5%, у Данії — 2,3% вартості майна. У цивілізованих країнах переважно використовується податок на нерухомість, а не на операції з нею. Саме через введення нового податку в першій половині 2005 р. спочатку стався параліч ринку (скорочення кількості угод у вісім-десять разів), а потім, після введення мораторію на окремі положення, — різке зростання цін на житло.

Фактично весь період ринкової трансформації української економіки, крім другої половини 1998—1999 років і першої половини 2000 року характеризується зростанням цін на житло. Цьому сприяла приватизація житла, лібералізація ринку нерухомості, зростання вартості будівництва, високий знос житлового фонду, різке скорочення пропозиції житла на ринку. Сталося те, що об’єктивно і закономірно мало б статися. Ціни на житло в одній з найкращих столиць Європи рано чи пізно мали б вийти на рівень середніх в європейських столицях. І пішло на це не так уже й мало часу — 17 років.

Сьогодні часто можна почути, що ціни в Україні на житло вже є вищими, ніж у країнах Центральної і навіть Західної Європи. Чи дійсно це так і чому? Аналіз оцінок цінових характеристик свідчить, що досить часто припускається некоректність порівняння. Наприклад, беруться ціни на дороге елітне житло у Києві і порівнюються з середньою ціною на нерухомість в інших європейських столицях. Або порівнюються ціни на житло у Києві з середніми цінами в інших країнах. Це найбільш характерні помилки. Ось приклад такого порівняння: «Київський рівень цін перевищує ціни в деяких країнах ЄС. Наприклад, трикімнатну квартиру на півдні Італії можна купити за 75 тис. євро. Такий же рівень цін і в Польщі». При цьому невідомо, де саме на півдні Італії, у місті чи у селі, невідомо, де саме в Польщі. Тим часом інші дослідження свідчать, що у Варшаві ціни такі ж, як у Києві. Об’єктивне порівняння усереднених цін на житло у столицях європейських країн дає неоднозначні оцінки і свідчить про те, що ціни у Києві далеко не найвищі порівняно з іншими столицями Європи. Винятком є тільки Відень, який потребує окремих досліджень і з’ясування об’єктивності даних.

Загалом можна вважати, що ринкове ціноутворення на житло пройшло свій перший етап так званої шокової лібералізації. Це був етап переходу від командно- адміністративної (планової) до ринкової процедури формування цін. Тобто ціни на житло пройшли свій шлях до їх рівня в країнах Західної й Центральної Європи. Опоненти можуть зазначити, що у нас доходи, тобто купівельна спроможність населення протягом усіх 17 років, були на порядок нижче, ніж у країнах Західної Європи. Це так. Але наявна житлова площа і та, що пропонується, з урахуванням її якості також була на порядок гірше. Тобто шлях до збалансування попиту і пропозиції ми пройшли не через швидке збільшення пропозиції, а через значне зростання цін, їх підвищення до рівня європейських країн і обмеження (стримування) попиту.

Після завершення етапу шокової лібералізації цін настав етап формування цін на основі чинників ринкового ціноутворення. Серед них — попит і пропозиція, які досі не збалансовані, а також собівартість, прибуток, податки, відсотки за кредити та інші.

Сьогодні на перше місце дедалі більше виступає чинник собівартості, а точніше чинник вартості ресурсів будівництва. Після деякого зниження (з 16% в 2001 р. до 5,8% в 2002 р.) темпи зростання цін на будівельно-монтажні роботи постійно підвищувалися і були лідером серед інших цінових індикаторів. За п’ять років (2003—2007 рр.) ціни на будівельно-монтажні роботи виросли майже в 2,5 рази і продовжували зростати високими темпами і 2007 р., коли зростання цін на житло вже в значній мірі гальмувалося. Очевидно, що ціни на будівельно-монтажні роботи в період переважно ринкового ціноутворення матимуть визначальний вплив на ціни на житло. Щоб зрозуміти, яким воно буде, важливо проаналізувати кон’юнктуру цін на основні сировинні ресурси будівельної індустрії, а саме на метал і енергоносії.

Аналіз динаміки чинників ціноутворення на метал свідчить про стабільне зростання цін. Залізна руда за сім років подорожчала втричі. Прогноз цін на найближчі три роки також вражає. До 2010 року ціни на руду можуть вирости: за семирічним трендом — у 1,7 рази, за п’ятирічним — у 2 рази, за трирічним — у 2,4 рази. Маються на увазі екстраполяційні тренди за останні роки. Аналогічно ціни на кокс за останні сім років подвоїлися і до 2010 року можуть вирости в 1,5 рази. Це основні ресурсоутворюючі чинники цін на метал. За даними провідних металургійних компаній, в тому числі світового лідера сталеливарної галузі «Arcelor Mіttal», 2008 р. ціни на залізну руду і кокс можуть підвищитися щонайменше на 30%. За оцінками UBS, 2008 р. ціни зростуть: на коксоване вугілля — на 37% (з 85 до 130 дол. США), а на залізну руду — на 35% (з 51 до 68,5 дол. США). Російські компанії підтверджують зростання цін на залізну руду і на внутрішньому ринку на 30—40%.

Ще складнішою і навіть загрозливішою є цінова ситуація на енергоринку. На нафту за сім років середньорічні ціни зросли майже втричі, а за 2007 рік — у 1,6 рази. До 2010 року ціна на нафту може ще збільшиться в 1,5-2 рази, оскільки тут з’явилися нові чинники. Зростання видобутку нафти у світі практично зупинилося, і такі можливості дуже обмежені. Тим часом потреба в нафті продовжує зростати. Тому збалансування попиту та пропозиції неминуче йде шляхом обмеження попиту. За останні вісім років ціна на нафту та нафтопродукти у світі збільшилася в чотири рази. І це за відсутності дефіциту. А якщо врахувати, що світ вступає в період дефіциту нафти, то зростання цін на неї з метою обмеження попиту може лише прискоритися.

За підрахунками фахівців, межа зростання цін на нафту настане тоді, коли її загальна вартість сягне 9—10% від світового ВВП. На сьогодні цей показник становить 6%. Для обмеження попиту в умовах дефіциту пропозиції ціна на нафту може подвоїтися та досягнути 180—200 дол. США за барель. В Євросоюзі, Ізраїлі, Туреччині ціна на нафтопродукти (2 дол. США за 1 літр) вже наближається до цієї критичної позначки. Ціни на газ практично повторюють поведінку цін на нафту. Загалом, у світі за останні 6 років вони зросли втричі. І до 2010 р. зростання можливе ще в 1,5-2 рази. До 2030 р. світовий попит на нафту зросте до 116 барелів на добу, тоді як пропозиція буде значно відставати.

У багатьох галузях економіки, особливо в житлово-комунальному господарстві, вирішення енергетичної кризи (дефіциту ресурсів, що видобуваються, різке зростання цін) може бути і, очевидно, буде компенсовано заміною базових енергетичних технологій. Однак цього поки що не можна сказати про галузь промисловості будівельних матеріалів і будівництва, де заміна вуглеводневих енергоносіїв є вельми проблематичною.

Ще одним чинником, який викликає зростання вартості будівельно-монтажних робіт, є вартість робочої сили. Сьогодні вона в Україні в три-п’ять разів нижча, ніж у країнах Центральної та Західної Європи. Але на нас неминуче чекає підвищення соціальних стандартів. Питання часу, як швидко це станеться, за три-п’ять або сім років. Але те, що це буде і невідкладно — неспростовний факт. За останні сім років середньорічне зростання реальної заробітної плати в галузях будівельної індустрії становило 14%. Найближчими роками ця динаміка буде не меншою, якщо не більшою.

Щодо інших чинників, то їхній вплив буде менш істотним, але неоднозначним. Наприклад, вартість іпотечних кредитів протягом найближчих трьох-п’яти років, якщо і знизиться, то не дуже відчутно, до того ж в обмін на посилювання умов кредитування. Великих надій на зниження податкового тягаря також немає.

Важливим чинником впливу на зростання цін на житло є підвищення реальних доходів населення і його купівельної спроможності. За останні сім років зростання реальних доходів населення в середньому становило 12%. Очевидно, що ця динаміка буде не нижчою, якщо не вищою і в найближчі три-п’ять років. Адже сьогодні середні доходи населення в Україні в чотири-п’ять раз нижчі, ніж у європейських країнах. Будуть збільшуватися прибутки малого та середнього бізнесу, а також заробітки українських мігрантів за кордоном і їхні грошові перекази в Україну. Але це чинник зростання попиту на житло, який і без того перевищує пропозицію.

Єдиним джерелом зниження цін на житло може бути лише прибуток будівельних компаній, особливо замовників. Однак рівень рентабельності їхньої інвестиційної, будівельної або іншої діяльності високий лише в секторі елітного житла. Що стосується житла економ-класу, а тим більше класу доступного і соціального житла, то тут рентабельність невисока, і значних поступок чекати не доводиться.

Таким чином, тренд щорічного зростання основних чинників цін на житло на найближчі три-п’ять років може бути в межах 20—30%. Напевно, тому навіть у країнах Західної Європи, де ціноутворення давно стабілізувалося, ціни на житло продовжують зростати. Так, за останні п’ять років ціни на житло в Мадриді, Лондоні та Парижі майже подвоїлися або з розрахунку на рік зросли на 15—20%. Причому в Лондоні та Парижі вони і без того були досить високими.

З усього сказаного можна зробити декілька висновків. Шокова лібералізація цін на житло аж ніяк не дає індульгенції від подальшого їхнього зростання з урахуванням впливу ринкових чинників і, тим більше, не дає жодних об’єктивних підстав розраховувати на спад або хоча б на зниження цін на житло. Річ у тім, що підвищення цін аж ніяк не було заповненням вакууму (порожнечі) в ринковому ціноутворенні. Це не було «надуванням цінової бульбашки», яка, як це нерідко здається, неодмінно повинна луснути. 2007 р. ціноутворення на житло увійшло в фазу, коли ціни визначаються ринковими чинниками: балансом попиту та пропозиції, дією економічних чинників — вартості базових ресурсів будівельної індустрії, рівня доходів населення та заробітків працівників будівельної галузі, рівня податків, відсоткових ставок за кредити, рівня рентабельності галузі. Об’єктивне зростання вартості цих чинників неодмінно буде впливати на підвищення цін на житло. Ця залежність необов’язково повинна бути детермінованою та пропорційною. Однак взаємозалежність сильна, і вона буде визначати динаміку цін на житло. Але при цьому важливо також враховувати, що в найближчі два-три роки в ціновій і соціальній політиці може повторитися ситуація 1998—2000 рр., коли високими темпами підвищувалися і ціни (понад 20%) та реальні доходи населення (понад 15%). Тому в населення виникне необхідність захисту своїх доходів від знецінення. А це можна зробити лише вкладаючи кошти в малонасичений сектор нерухомості, де потенціал зростання ще дуже великий. Це будуть цілком логічні кроки громадян. Але водночас вони будуть підтримувати зростання цін на житло на рівні не нижчому, ніж 2007 року. Такі нові контури цінової кон’юнктури на ринку житла в 2008—2009 роках. Про припинення зростання цін на житло або тим більше про їхній спаді говорити не доводиться.