Спрос и доходы

Пандемия коронавируса стала еще одним «стрессом» на рынке недвижимости, ведь заставила застройщиков, арендаторов, покупателей и продавцов жилья «задержать дыхание» и ждать, а что же будет дальше... Ведь возвращение студентов и работников из крупных городов в свои дома, отсутствие туристов, несостоятельность оплачивать предпринимателями аренду и множество других факторов заставили арендаторов и собственников помещений пересмотреть цены на свои квадратные метры.

Итак, о том, как меняется сектор недвижимости — узнавайте в комментариях участников рынка.

«БЫСТРЕЕ ВСЕГО В СЕКТОРЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ОТРЕАГИРОВАЛА СУТОЧНАЯ АРЕНДА»

Ирина ЯРЕМКО, риэлтор в агентстве недвижимости «Золотая Арка»(г. Львов):

— Прежде всего, следует отметить, что рынок недвижимости является чрезвычайно разнообразным. Например, есть первичное жилье — это дома, которые только строятся, а также вторичное жилье — это дома, которые давно построены, их много видов, в частности во Львове это польская застройка, австрийская, «хрущевки», «брежнивки», «сталинки» ...

Быстрее всего в секторе рынка недвижимости отреагировала посуточная аренда — это те квартиры, которые сдавались ежесуточно для туристов во всех крупных городах, а особенно в туристических — Львов, Киев, Одесса. Этот рынок остановился вполне понятно почему, ведь не было туристов, отдыхающих, никто никуда почти не ездил... Такие квартиры перешли в рынок долгосрочной аренды, то есть сейчас предложение очень превысило спрос. А спрос на долгосрочную аренду просто исчез, потому что студенты, работники, работавшие в крупных городах и снимавшие жилье, уехали домой. Они не имели средств, чтобы оплачивать аренду. Мы заметили, что стоимость долгосрочной аренды снизилась.

Например, если раньше в центре Львова однокомнатную квартиру в хорошем состоянии с мебелью и бытовой техникой меньше чем за 7000 гривен найти было невозможно, то сейчас мы видим предложения, когда и при 5000 гривен можно арендовать помещение в центре города. Мы можем говорить уверенно, что на 10—15% упала стоимость аренды.

Что касается покупки и продажи жилья, то вторичный рынок не остановился. Почему? Потому что мы вошли в карантин, но те люди, которые имели намерение увеличить свою жилплощадь, потому что у них, например, родился еще один ребенок, то у них намерение не изменилось. Они все же хотят сменить квартиру, поэтому продают свое жилье и ищут другое, то есть этот процесс является долговременным — продажи и поиска квартиры в замен. Это не происходит ни через неделю, ни через две, хотя есть и такие случаи, но, в целом, это продолжается дольше, чем карантин.

Следует отметить, что цены на качественные дома и квартиры не упали. Во Львове это дома люкс, а именно разные места, где много зелени и недалеко от центра. Упали цены на квартиры большой площади, которые с центральным отоплением, люди не очень хотят такие квартиры покупать, потому что потом нужно платить большие счета на коммунальные услуги. А индивидуальное отопление — экономия и комфорт.

Кроме того, упали цены на квартиры, которые еще не сданы в эксплуатацию в новостройках. И люди готовы уступать довольно крупные суммы, только чтобы забрать свои деньги, потому что боятся их потерять. Ведь никто не знает, когда именно дом будет сдан в эксплуатацию.

Что касается рынка коммерческой аренды, то владельцы таких помещений морально еще не готовы снижать их стоимость, но, с другой стороны, потенциальных арендаторов коммерческой недвижимости сейчас нет. Я знаю случаи, когда собственники помещений дали арендные каникулы своим арендаторам — это очень мудрый ход, потому что лучше сохранить хорошего арендатора, чем расстаться с ним, а потом неизвестно когда опять сдать в аренду свое помещение. Но есть и такие случаи, когда арендаторы, к сожалению, не пошли навстречу предпринимателям и эти помещения освободились.

Многие предприниматели отказались от аренды офисов, а стали работать дома (если это, конечно, возможно). Ведь найти новый офис можно всегда, а во время карантина — это было не выгодно.

Мои коллеги из Днипра рассказывали, что в их регионе активизировался спрос на покупку и аренду загородных домов. У нас тоже мои коллеги-риэлторы это заметили, но это не произошло массово. Ведь во Львове многие имеют родственников в деревне, дачи, поэтому тот, кто имел возможность, давно туда выехал. Возможно, на востоке страны это так не очень распространено, поэтому у них активизировался рынок загородной недвижимости, то есть стали больше интересоваться приобретением домов.

Действительно, сейчас очень сложно давать какие-либо прогнозы. Я всегда рекомендую людям решать свои вопросы недвижимости по мере жизненной необходимости. Рынок аренды оживет тогда, когда будут возвращаться студенты на учебу... Безусловно, что некоторые единичные запросы по аренде есть и сейчас, но это вовсе не говорит о какой-то тенденции на рынке.

Кризис 2008 года показал, что недвижимость была слишком переоценена. Например, однокомнатная квартира в кирпичном доме площадью 37 квадратных метров могла достигать стоимости в размере 60 000 долларов. А это очень переоцененная квартира! Это можно было сравнить со стоимостью жилья в Праге или Варшаве. Объяснение простое, потому что в то время банки кредиты давали почти всем желающим, поэтому такой ажиотаж и спровоцировал рост цен. И то, что цены начали падать на недвижимость, — риэлторы говорили, что это нормальный процесс, потому что это было необоснованное поднятие цены на жилую недвижимость. Поэтому связывать сегодняшнюю ситуацию с кризисом 2008 года не стоит, потому что это совершенно разные процессы и причины.

«ЦЕНЫ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ СНИЗИЛИСЬ МИНИМУМ НА 7—9%»

Андрей Борисов, председатель Псковского регионального отделения АСНУ (Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины) (г. Львов):

— Перед карантином, то есть в конце 2019 года, рынок недвижимости испытывал оживление. Спрос на вторичном рынке значительно поднялся. Цены на недвижимость эконом-класса во Львове в 2018—2019 годы поднялись примерно на 7%. Это касается прежде всего небольших объектов. Например, одно и двухкомнатную квартиру можно было приобрести за 45 тыс. долларов.

На первичном рынке происходила определенная стабилизация, то есть рост продаж не было. Была очень большое предложение, поэтому цены не снижались, а держались на достаточно высоком уровне. Ведь почти два года подряд цены на первичном рынке росли. Теперь, когда наступил корона-кризис, цены на первичном рынке минимум на 7—9% снизились. Поэтому первичный рынок — это лакмусовая бумажка, по которой мы можем понимать, куда движется рынок. Сейчас цены дальше никто опускать не желает, поэтому покупателям предлагают различные бонусы, акции, конкурсы и много других вещей, чтобы завладеть вниманием потенциального клиента, чтобы не опускать цену.

В целом, рынок недвижимости является инерционным, то есть он не так быстро реагирует, как рынок ценных бумаг, нефти... Но, конечно, экономически все взаимосвязано.

Вторичный рынок пока так сильно не отреагировал. Мотивированный продавец, которому нужно очень что-то продать, так он уже опустил цену, а слабо мотивированный, который хотел то продать, а это купить, не опустил цену. В частност, во Львове, есть немало продавцов, которые скорее снимут с продажи свой объект, чем существенно опустят цену. То есть они опустят стоимость на 5—7%, а рынок им говорит опустить на 10—15%, то продавцы просто снимают объект с продажи. Пока это так происходит.

Количество сделок нотариально заверенных резко упало с марта по апрель. Но будут ли люди ждать уменьшения цен, и готовы ли продавцы, которым нужно продать, еще сделать шаг на встречу — сейчас сложно сказать. Дело в том, что какие бы сейчас цены ни были, и какой бы спрос ни был, но нет достаточного количества платежеспособных покупателей.

Будут ли доступны нам кредитные средства с низкими процентами на жилье, например, как в Польше, где кредитование жилья — 4% годовых, тогда рынок будет поддерживаться. А если не будет свободных средств, то у населения не будет ресурсов, чтобы удовлетворить такой спрос.

Если сравнить корона-кризис с финансовым кризисом 2008 года, то единственное, что объединяет их, это то, что эти кризисы начались не у нас. Ведь в Америке был перегрет рынок кредитов и финансовых услуг. Поэтому тот кризис подготовила финансовая система США. и довольно быстро они из нее вышли. Мы вошли сложнее в тот кризис, когда он дошел до нас в 2009-2010 годах, потому что мы более зависимы от внешних раздражителей. После того кризиса произошло переосмысление того, что недвижимость — это не какая-то вечная ценность и что она может только расти в цене, так как у населения была только такая иллюзия.

А в 2014 году тоже появился внешний фактор — аннексия Крыма, война на Востоке, поэтому уровень инвестиций, доверия и ВВП начали падать в стране, как и покупательная способность людей. Немало граждан были вынуждены переселяться и арендовали помещение. Тогда уровень рынка аренды поднялся быстрее, чем было перед тем.

Теперь появился новый игрок — коронавирус, пострадали многие отрасли экономики... Когда закончится карантин и все запустится, деньги придут — так сразу не будет, к сожалению.

Конечно, у людей есть спрос, но какие доходы? Да, есть часть населения, которая была платежеспособна и может купить недвижимость без кредитов, однако это существенное меньшинство. Они будут дальше нуждаться в этой недвижимости, или захотят спекулировать ею, или вообще не свяжут свое будущее с каким-то другим рынком — неизвестно. Однако если часть платежеспособных людей купит ее как инвестицию (вложение денег) — это будет для нас своеобразным спасательным поясом.

А заработает банковская система в ипотечном кредитовании по доступным для населения кредитным процентам? Ведь людям, кроме выплат, надо кормить свою семью, делать ремонт... Иностранец вряд ли будет покупать в Украине недвижимость, потому что у него есть немало других выгодных предложений. Кризис охватил весь мир. И не факт, что богатый инвестор в первую очередь будет инвестировать в Украину. Поэтому нам надо рассчитывать на своего потребителя, но он теперь ограничен финансово. Мы ждем взвешенных шагов со стороны крупных игроков — застройщиков, что они пойдут на снижение цены.

Кроме этого, сейчас есть время, чтобы переосмыслить наше строительство. Например, когда человек покупает жилье в новостройке, то он не сразу сможет жить в своем доме, потому что нужно сделать ремонт и тому подобное. А на это тратится сумма средств порой почти как половина стоимости квартиры. Поэтому стоит задуматься, чтобы изменить правила игры, чтобы уровень готовности объектов был значительно выше. На Западе объекты сдаются под ключ. Ты можешь выбрать стиль, дизайн жилья, вариации отделочных работ еще на уровне закладки фундамента и позже тебе сдадут готовый объект. Я думаю, что это на системном и государственном уровне в Украине надо переосмыслить и подойти к тому совсем иначе. Видимо, кто будет первый среди них, тот будет в выигрыше.

Человек в основном руководствуется эмоциями, чем разумом. И это нормально. Не стоит постоянно откладывать жизнь на потом. Вы видите изменения и не понимаете их, так обратитесь к профессионалам. Экспертность — это то, что мы продаем. Наша комиссия — мизерная, по сравнению с ошибками, которые вы можете совершить, а потом будете прилагать усилия, чтобы их исправить...

Первая ошибка — это откладывать свои продажи и думать, что цены вырастут, когда тенденции говорят о падении. Потом человек через полгода понимает, что не получит даже тех денег, которые ему предлагали раньше...

Второе заблуждение — когда мы думаем о покупке: «Я отложу на позже, на потом на когда-нибудь...». Разбираться в ситуации стоит спокойно. Если есть некий объект, то можно идти смотреть его, потому что есть большой шанс, что мы можем сторговать цену в пользу клиента, или мы не имеем таких шансов и туда не стоит идти. Специалист знает рынок лучше и будет работать на вашу сторону. Кроме того, очень много мошеннических схем, и риелтор поможет их избежать. Специалисты полностью посвящают себя этому делу и регулярно проходят обучение. Очень странно, что такую важную покупку в жизни, как покупку квартиры люди часто доверяют любому, но не специалисту в этой сфере. А откладывать на потом, на когда-то  — не стоит, просто надо иметь помощника, который проведет тебя.

«ЦЕНЫ НА АРЕНДУ В ПРИГОРОДЕ КИЕВА — ВЫРОСЛИ»

Наталья ЛИСОВА, специалист по недвижимости, сотрудник агентства недвижимости «RE/MAX» (г. Киев):

— Некоторые собственники жилья перешли на долгосрочную аренду и этим также повлияли на снижение цены, потому что уменьшился спрос, но увеличилось предложение. Есть арендаторы, которые переезжают с места на места, ища более выгодную цену, если владельцы ее снижают.

Покупка и продажа недвижимости не остановилась совсем, но «заглохла». Я не могу сказать, что цены на недвижимость существенно уменьшились. Если взять, например, недвижимость в пригороде Киева — это частные дома, то там цены на аренду даже выросли. Владельцы сейчас не снижают цену, ожидая спроса в связи с карантином и большего внимания к недвижимости в пригороде Киева.

Что касается недвижимости в самом Киеве, то цены не упали. Кому нужно быстро продать, тот делает уступку, учитывая ситуацию. А кому нужно быстро приобрести, чтобы где-то жить, то будет покупать недвижимость. Однако у немотивированных покупателей и продавцов, у которых нет срочной некой задачи что-то продать или купить, то, конечно, они отсрочили это желание.

В начале карантина в общем все замерли в ожидании. Сказать, что кто-то начал что-то существенно менять, так нет. Конечно, сейчас уменьшилось количество сделок и операций на рынке недвижимости, но они не остановились. Люди что-то покупают и продают. Так, увеличился интерес к недвижимости в пригороде Киева, но нельзя сказать, что это глобальная тенденция. В плане аренды — это да, такая тенденция есть.

Продавцы ожидают, будет ли у покупателя та сумма, которая необходима, или стоит снижать цену, а покупатели ждут, что будут снижаться цены. Это период ожиданий, поэтому я не могу сказать, сформировалась ли очень четкая тенденция. Возможно, кто-то видит и почувствовал какую-то тенденцию в определенном регионе...

В любом случае рынок все равно будет работать. Ведь людям нужно где-то жить, переезжать, менять недвижимость... Пожалуй, это не будет так интенсивно, как в период роста экономики, но оно все равно будет.

Я бы не сказала, что рынок недвижимости не пришел в себя после предыдущих кризисов. Возможно, цены не доросли до того уровня, какими они были до 2008 года, потому что тогда они были «неадекватны». Ведь тот кризис эту ситуацию выровнял. Так, сейчас нельзя сказать, что рынок недвижимости «активный и веселый», но он в каком-то виде будет существовать. Мы еще не знаем, как отреагируют застройщики: хватит ли им их запасов для того, чтобы пережить снижение спроса, сколько новостроек станет по результатам кризиса, то есть повлияет ли это на цены на вторичном рынке и, конечно, на спрос.

«ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ НАПРЯМУЮ ЗАВИСЯТ ОТ СОСТОЯНИЯ ЭКОНОМИКИ»

Руслан КОНДРАТЮК, частный риэлтор (г. Львов):

— Сейчас есть примерно 10—15% людей, из всех заинтересованных купить недвижимость, которые готовы делать какие-то действия, а все остальные ждут окончания карантина или нужной цены. Суть в том, что цены на квартиры сохраняются, потому что их владельцы надеются, что после карантина будет дальше идти тенденция роста цен.

Однако цены на недвижимость напрямую зависят от состояния экономики. А сейчас состояние экономики в стране следующее: людей увольняют с работы или уже уволили, люди за свой счет ждут окончания карантина, закрываются бизнесы, то есть платежеспособность у людей становится меньше. Люди, которые работали за границей, приехали сюда, соответственно — они денег тоже не зарабатывают, то есть они тоже ждут...

Сейчас людей интересует то же, что и всегда, — это однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а меньший спрос — это трехкомнатные квартиры. Говорят, что возрос спрос на дома за городом, но, по моему мнению, это явление временное. Потому что после завершения карантина людям, которые живут в городе, намного удобнее добираться до работы. Это вызвано тем, что они не будут сидеть весь день в квартире, а будут иметь какую-то свою территорию, где могут выйти на улицу и спокойно погулять, подышать свежим воздухом.