Застройщикам – все, жителям – закон...

Если коротко отвечать на вопрос, вынесенный в подзаголовок, то речь идет о комфорте наших городов. А это действительно затронет каждого из нас, ведь от работы обновленной Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) будет зависеть, будут ли строить что-то незаконно в наших дворах, парках, на стадионах и т.п. Будет ли новый орган, а теперь это Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ), подобных разрешений не выдавать, и понесут ли виновные в случае выявления нарушений наказание?

Кстати, о комфорте. Он действительно важен для жителей больших городов, и не везде с этим отлично справляются местные власти. Недавно социологическая группа «Рейтинг» провела опрос жителей областных центров и Северодонецка и Мариуполя. Респондентов просили оценить 22 параметра городской жизни по пятибалльной шкале. По его результатам Киев проигрывает другим городам, в частности Виннице, которая является лидером по многим показателям (место Киева — 18 из 25). А интересовались у горожан всем — как оценивают они качество тротуаров, вид парков и скверов, работу транспорта, парковки, уличное освещение, вывоз мусора, состояние школ и детсадов, а также, как горожане воспринимают свой город — красивый, радостный, процветающий, тихий или наоборот. У киевлян ответы касались в основном негативных признаков, а не положительных. И это вполне оправдано. Город меняется на наших глазах, и, к сожалению, не в лучшую сторону.

Исправит ли эту тенденцию новый орган контроля за архитектурно-строительной деятельностью? После общения с экспертом по вопросам градостроительства Георгием МОГИЛЬНЫМ создается впечатление, что вряд ли стоит ожидать быстрых и прогрессивных изменений. Начали мы разговор с обсуждения последних двух недель работы ГАСИ, которая, процитируем нашего собеседника: «В течение первых 14 рабочих дней сентября (нет, это не ошибка — все 14 дней сентября, включая субботы и воскресенья клепают документы) ГАСИ выдала 405 разрешений на строительство». Разрешения выдавались с нарушениями высотных ограничений, генплана, с превышением плотности застройки... Среди самых больших «перлов» — выдача разрешения на строительство 34-этажного (!) жилого комплекса на бульваре Леси Украинки, 7-9 в Печерском районе столицы компании «Познякижилстрой».

«ГАСИ ДАЛИ СПЕЦИАЛЬНО ДВЕ НЕДЕЛИ, ЧТОБЫ РАЗОБРАЛИСЬ С РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИЕЙ»

— Георгий, о чем свидетельствует такая активность работы ГАСИ в последние дни деятельности?

— ГИАГ могла начать работать еще 2 сентября, потому что была на тот момент уже создана. Понятно, что в Кабмине есть определенные процедуры, но если нужно, то все делают очень быстро. Если нам рассказывают, что ГАСИ коррумпировано, ее надо быстро менять, зачем вообще давать эти две недели? Это первый вопрос. Потому что дали две недели ГАСИ, чтобы разобрались с разрешительной документацией, накопленной ранее. Это специально позволили со стороны Кабмина. Более того, насколько мне известно, была отмашка. Почему это могло быть — вторая причина. Потому что не может вообще ГИАГ выполнять свои полномочия сейчас. Ведь в ГАСИ было 1100 сотрудников. Имеется в виду до начала ликвидации. Они обеспечивали выдачу разрешений, проведение архитектурно-строительного контроля, архитектурно-строительного надзора. В ГИАГ запланировано всего 660 сотрудников. То есть уже минус 440 человек. На самом деле, когда создавали ГИАГ, в первом положении вообще не планировалось, что ГИАГ будет выдавать какие-то разрешения. То есть первая реформа в марте 2020 г. создала сервисную службу и Государственную инспекцию градостроительства. Когда в декабре прошлого года все изменилось, инспекцию и сервисную службу убрали, вместо ГОГ стала ГИАГ, но количество сотрудников не увеличили до уровня ГАСИ, а оставили на уровне 660.

Также рассчитывали на скорейшее принятие законопроекта №5655, который позволит перейти на автоматическую выдачу разрешений. Соответственно, ГИАГ будет исключительно проводить проверки, поэтому больше сотрудников ей и не нужно. Поэтому ошибка возникла еще при создании этих структур, так как никто не рассчитывал, что ГИАГ будет еще и разрешения выдавать. А уже позже была очередная смена, по которой в положении о ГИАГ прописали, что здесь будут выдавать и разрешения.

Что мы имеем? Начальная структура должна выполнять все те же функции, что и ГАСИ, но сотрудников — только 60%. Далее — чтобы начать работать, они должны набрать 30% штатного расписания.

«ИЛИ НАЧНУТ БЫСТРО РАССМАТРИВАТЬ ДОКУМЕНТЫ БЕЗ ОПЫТА, ИЛИ НАОБОРОТ — БУДЕТ НЕЗАКОННАЯ ВЫДАЧА РАЗРЕШЕНИЙ»

— Уточните, пожалуйста, старых сотрудников должны полностью распустить, а в новой структуре должны появиться абсолютно новые люди?

— Нет, к этому мы еще вернемся. На самом деле ситуация такова, что ГИАГ набрал всего около 200 человек, но это в пять раз меньше, чем было в ГАСИ раньше. И эти люди не имеют опыта и представления, что такое государственная служба, особенно архитектурно-строительный контроль, надзор и разрешительная функция. При этом они должны выполнять функции, которые были и в ГАСИ. Из-за карантина и ограничения, сроки выдачи разрешений сделали бесконечными, в ГАСИ накапливались разрешительные документы и заявки. Если раньше разрешительные документы выдавались в течение десяти рабочих дней, то во время пандемии срок стал 10 рабочих дней после того, как Кабмин завершит карантин. Были заявки, поступившие еще в 2020 году. И они не рассматривались. На период, когда отмечался День независимости, накопилось 900 разрешений, еще 300 заявок было подано на оформление сертификатов. Это работы на два с половиной месяца. Под конец августа в ГАСИ начали ускоряться, а затем все, что накопилось, полностью разгребли за эти две недели сентября.

Предположим, что ГИАГ начал бы работать со 2 сентября, как это должно быть. То есть из около 200 человек только треть могла работать на выдаче разрешений. В таком случае количество заявок на выдачу разрешительных документов достигнет 1200-1300. А что делать дальше? Или местами их начнут рассматривать, а общество начнет жаловаться, так какая разница между ГАСИ и ГИАГ, если все равно все так долго выполняется. Или начнут быстро рассматривать без опыта, соответственно, пойдут массово незаконные отказы, или наоборот — будет незаконная выдача разрешительных документов, чтобы это разгрести быстро. Поэтому и приказали ГАСИ, чтобы они этим занялись в последние дни работы. То есть это был определенный защитный механизм, чтобы это все не переложили на плечи ГИАГ.

«ЛЮБАЯ ПРОВЕРКА ДОКУМЕНТОВ, ВЫДАВАВШИХСЯ ГАСИ, СЕЙЧАС НЕЗАКОННА»

— Теперь о ликвидации структуры. Надо вернуться к сути реформы, которую начали в марте 2020 года. Нам говорили, что огромное количество застроек, хаотичное строительство, страшная коррупция — не должны больше существовать. ГАСИ выполняла три функции — выдача разрешений, архитектурно-строительный контроль и надзор, но после ликвидации ГАСИ им оставляют лишь выдачу разрешительных документов. А это нарушение закона об исполнительных органах центральной власти. Так как независимо от того, ликвидируется ГАСИ или нет, она должна выполнять все свои полномочия, пока Кабмин официально их не переложит на другие органы власти. То есть то, что остановили осуществление контроля и надзора, — это прямое и грубое нарушение требований закона со стороны Кабмина. Поэтому, рассказывая о борьбе с незаконным строительством и коррупцией, Кабмин запрещает осуществлять проверки, выявлять незаконные строительства и коррупцию.

ФОТО НИКОЛАЯ ТИМЧЕНКО / «День»

Фактически застройщикам и коррупционерам развязали руки на эти полтора года, пока шла ликвидация ГАСИ. Следующее — когда государственный орган ликвидируется, для него определяется правопреемник. ГАСИ решили ликвидировать так, чтобы никто из бывших сотрудников инспекции не мог восстановиться через суд. Это единственная причина, которую я вижу. Фактически функции частично остановлены, новая структура создается долго, все процедуры зависают. Что произойдет сейчас и уже происходит? ГАСИ навыдавали полно разрешений, незаконных в том числе. Плюс — в ГАСИ сотни судебных процессов зависли, их оспаривают годами. Скорее всего, ГАСИ еще годами будет ходить в суды.

Вопрос в другом — что теперь делать с незаконно выданными ГАСИ разрешениями? ГИАГ заработал, теперь должен осуществляться архитектурно-строительный надзор, но это надзор за органами, осуществляющими полномочия в сфере градостроительного контроля. ГАСИ ликвидирована. Положение о ней отменено правительством, а ГАСИ как юридическое лицо не является органом, осуществляющим полномочия в сфере градостроительства. То есть ГИАГ может проводить проверки в порядке надзора, выявлять незаконные документы и обращаться в суд, чтобы их обработали, но ГАСИ уже не является объектом надзора. То есть любая проверка документов, представлявшихся ГАСИ, пока является незаконной. Поэтому могут с нарушением закона проводить проверки, подавать в суд, но вы понимаете, что защищать документы кто будет? Застройщик, который носил взятки. Потому что отмена документов — это нарушение прав застройщика. А гарантированно это будут незаконные проверки, их в итоге отменят. То есть это будет опять игра на публику.

«ПРОВЕСТИ ПРОВЕРКУ ЗАСТРОЙЩИКА — ЭТО ОТДЕЛЬНЫЙ КВЕСТ»

— Если ГИАГ проводит проверку, выявляет незаконно выданное разрешение, что он после этого должен сделать? Подать сам на себя в суд? То есть ГИАГ сам себя не сможет проверять, и ГАСИ так же. Произошла реформа, которая частично легализовала все незаконные разрешения, потому что отменить их почти невозможно. Единственный вариант — назначить проверку застройщика, в ее процессе надо установить, что застройщик нарушил градостроительное законодательство, а затем обращаться об отмене разрешения. Но провести проверку застройщика — это отдельный квест.

В 2017 году внесли изменения в градостроительное законодательство, когда был распространен на строительство общий закон об основах архитектурно-строительного надзора и контроля. Проведение законной проверки субъекта хозяйствования возможно только в присутствии руководителя или специально уполномоченного лица. То есть если застройщик не хочет, теоретически вы не можете провести законную проверку. Если застройщик дважды препятствует проведению проверки, закон о градостроительной деятельности позволяет отменить его разрешение на строительство. Но есть ли отсутствие руководителя препятствием? Охрана может открыть ворота, смотрите, что угодно, но протокол вы все равно не сможете составить, потому что руководителя на месте нет. То есть препятствия нет, и проведение проверки тоже невозможно. Штрафы за отсутствие руководителя — копеечные.

А этой весной Кабмин внес изменения и прописал, что при отсутствии руководителя проверку можно проводить в присутствии представителей органов местного самоуправления. Но такой порядок проверки прямо противоречит нормам закона. И результатов таких проверок ГИАГ будет ноль, потому что они автоматически нарушают требования закона, и все это обжалуется в суде. То есть мы опять видим игру на публику. Все свернут на плохие суды, которые все отменяют.

— Так все эти юридические тонкости — на руку застройщикам, они могут обжаловать что угодно, потому что много есть противоречий в законах. Создается впечатление, что у них сейчас горит «зеленый» свет — они могут делать все, что  заблагорассудится. Есть ли какие-то рычаги, чтобы их сдерживать в своих аппетитах?

— Фактически, да. Но ГИАГ может сказать, что не будет вводить в эксплуатацию определенное строительство. На самом деле это совсем не так, потому что порядок ввода в эксплуатацию предусматривает проверку соответствия требованиям проекта. А ГИАГ сейчас строительство не может проверить, построено то или нет. То есть должен выполняться определенный перечень критериев для проверки, один из них, что в течение года застройщик уже попадался во время проверок и выявлены определенные нарушения. Но у нас теоретически не существует застройщиков, которые попались на нарушениях, потому полтора года не действовал архитектурно-строительный контроль. То есть по критерию риска в ближайший год они могут вводить любой объект в эксплуатацию, а ГИАГ даже не может прийти и проверить, построен ли этот объект вообще.

Как только государство примет для себя решение, что вот есть нарушение генплана, нас не интересуют инвесторы, акции протеста, мы сносим до нужного уровня, тогда только будут изменения. Первыми начнут думать инвесторы, зная, что их дом могут снести. Они сами в условиях либерализации найдут юристов, им расскажут, что вот до этого этажа можете покупать, а выше — нет. То есть все начинается снизу. Сейчас инвесторы не интересуются этим, если строится дом, знают, что его не снесут. Поэтому сначала должна заработать система ответственности.

А если не было полтора года контроля и надзора, это означает, что у нас есть отложенный спрос. Все, что не проверялось это время, это сразу навешивается на ГИАГ. А если здесь начнут выдавать предписания на остановку незаконных строек, мы увидим сразу инвесторов на улицах. В таком случае ГИАГ придет приказ сверху — легализовать, достроить, ввести в эксплуатацию. А любое введение в эксплуатацию незаконного объекта все равно будет вызывать вопросы, что мы реформировали, если коррупция все равно есть и в новом органе. И все сводится к тому, чтобы законопроект 5655 был принят, и пусть делают все, что заблагорассудится.

Учитывая то, что происходит, это спектакль, цель которого — убедить всех, что не может быть нормальной системы контроля от государства, это будет коррупция, эта схема не работает, надо полностью ее ликвидировать и идти по пути дальнейшей либерализации.

«ГАСИ ЗА ВРЕМЯ СВОЕГО СУЩЕСТВОВАНИЯ ВЫДАЛО ОКОЛО 180 ТЫСЯЧ РАЗЛИЧНЫХ РЕШЕНИЙ»

— Возвращаясь к разрешениям, которые утверждала ГАСИ в последние дни, много ли среди них таких, где есть очевидные нарушения? То есть результаты этих разрешений будут для города масштабными?

— Объясню это на примере Национального авиационного университета, для которого ГАСИ тоже успело выдать разрешения на строительство. По объему здесь будет крупнейшее строительство с нарушением генплана. Но если посмотреть глубже, то нарушений как таковых и не было. Потому что это строительство базируется на незаконно выданных градостроительных условиях и ограничениях (ГУО). А процедуры выдачи разрешения прописали в привязке к ГУО. То есть проблема комплексная. Если бы работал тот самый надзор или электронная система сбора заявок, можно было бы заранее определить, что вот есть заявка на выдачу разрешения с нарушением генплана и ГУО, обращаться о проверке в порядке надзора, приостанавливать действие ГУО, соответственно, ГАСИ не выдает разрешения. А так ГУО действуют ГАСИ при выдаче разрешения не смотрит генплан, а смотрит на ГУО, то есть доказать факт нарушения в ГАСИ вы не сможете.

Что касается привлечения виновных к ответственности — тоже история почти нереальная. ГАСИ за время своего существования выпустило около 180 тыс. различных решений. Сколько раз мы слышали о привлечении виновных к ответственности, за коррупцию в частности? Во Львове было одно небольшое задержание и еще одно в регионах за несколько тысяч долларов. И это на 180 тыс. документов и принятых решений. Более того, это неизвестно кто и где. Потому что, когда рассказывают о вымогательстве, то его же нет в ГАСИ. Вымогательство есть в органах местного самоуправления, например. Зачем в ГАСИ заниматься этим, зная, что кто-то может об этом сообщить в НАБУ или ГБР, и за это могут задержать. Они сидят и ждут, пока им занесут взятку за выдачу незаконного разрешения. Если они могут взять с одной стройки миллион долларов, зачем требовать по тысяче долларов с тысячи строек, зная, что в результате можно попасться. Поэтому о вымогательстве нет смысла говорить. Хотя это явление появилось в 2020 году, как раз тогда, когда остановились сроки предоставления административных услуг из-за ковида, то есть позволили не рассматривать разрешительные документы до бесконечности. Тогда появилась новая схема — пока не занесете взятку, вашу заявку рассматривать не будут.

«СНАЧАЛА ДОЛЖНА ЗАРАБОТАТЬ СИСТЕМА ОТВЕТСТВЕННОСТИ»

— В прошлом году параллельно с реформой ГАСИ работала в парламенте временная следственная комиссия по расследованию коррупции в ГАСИ. Народный депутат Елена Шуляк на днях заявляла, что нашли таких целых 600 кейсов по Украине, об этом подготовили специальный отчет. Он для галочки или будут наказания виновных?

— Стоит прочитать положение об этой комиссии. Из него вы поймете, что она создана специально для того, чтобы зафиксировать доказательства вымогательства. То есть она не расследует незаконные застройки, она рассматривает жалобы субъектов хозяйствования, права которых нарушила ГАСИ. То есть год они искали доказательства, что ГАСИ занимается вымогательством. ВСК ничего не находит, но ГАСИ ликвидирована. Пока вы не знаете причину коррупции, то в каком направлении двигаться, что ликвидировать, а что создавать? Если у нас есть вымогательства, значит надо менять количество процедур. Возможно, заниматься дерегуляцией. А если есть склонность вести незаконное строительство, потому что нет наказания, то надо гайки закручивать. Поскольку у нас возникает неконкурентная среда. В Киеве большинство строительства жилого — незаконное, с безумными нарушениями. А кто диктует условия на рынке? Те, кто нарушает закон. То есть у нас теоретически не может быть иностранных инвестиций в этом направлении, потому что иностранным инвесторам нужны правила игры. Любая иностранная компания неконкурентоспособна на нашем рынке, потому что она не захочет нарушать украинское законодательство. Если же они будут соблюдать правила и строить по нормативам, когда вокруг все нарушают, то они прогорят, вот и все.

— Какие тогда условия надо создать на рынке строительства, внести изменения в законодательство (если есть смысл что-то менять), чтобы инспекция независимо от названия была действительно органом надзора и контроля, поскольку именно отсутствие этих функций чаще всего называли эксперты?

— Главная проблема — у нас нет ответственности. На самом деле, если посмотреть всю историю либерализации и дерегуляции, то не мы первые на этом пути. Многие страны получили кризис. Потому что главное условие — неотвратимость наказания за нарушения. Если государство позволяет что-то делать, но есть определенные правила, государство должно обеспечить неотвратимость наказания. Тогда они могут не контролировать каждый шаг застройщиков или кого угодно. Потому что будет четкое понимание, что в случае нарушения государство все это снесет. То есть никто не получит прибыли от своего нарушения.

Если пострадают другие люди, например инвесторы, то такой застройщик еще и сядет за решетку. Соответственно они четко знают, что от нарушений не будет прибыли. А у нас размер взяток и штрафов — это незначительный процент от прибыли, полученной именно за счет нарушений. Поэтому нарушать выгодно, потому что никто ничего не сносит.

Как только государство примет для себя решение, что вот есть нарушение генплана, нас не интересуют инвесторы, акции протеста, мы сносим до нужного уровня, тогда только будут изменения. Первыми начнут думать инвесторы, зная, что их дом могут снести. Они сами в условиях либерализации найдут юристов, им расскажут, что вот до этого этажа можете покупать, а выше — нет. То есть все начинается снизу. Сейчас инвесторы не интересуются этим, если строится дом, знают, что его не снесут. Поэтому сначала должна заработать система ответственности.

СПРАВКА «Дня»

Кабинет Министров разрешил Государственной инспекции архитектуры и градостроительства с 15 сентября 2021 года осуществлять государственный архитектурно-строительный контроль и надзор. Решение о ликвидации Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины и создание вместо нее отдельных органов, между которыми будут распределены функции ГАСИ, правительство приняло 13 марта 2020 г. Соответствующие постановления Кабмина вступило в силу 15 марта.

Министр развития громад и территорий Украины Алексей Чернышев отмечал, что: «ГИАГ — это не замена ГАСИ. Это полностью новый орган, с новой структурой, новыми полномочиями и новыми принципами работы. Реформа градостроительной отрасли, частью которой стало создание ГИАГ, базируется на трех основных принципах — либерализации, цифровизации и усилении ответственности. В частности, в Украине процесс получения разрешений уже полностью переведен в «цифру», и для этого не нужно контактировать с чиновниками. Если же застройщик имеет соответствующим образом оформленный земельный участок и правильно оформленный проект, он имеет право строить на этом участке без разрешения. Нужно только декларативным образом сообщить государству о старте строительства. Также в Единой государственной системе в сфере строительства введен механизм принятия решения о проведении проверки без участия чиновника».