Цена — выше туч

Киев является наиболее динамично развивающимся рынком недвижимости в Украине. На протяжении последних пяти лет столица Украины вводит ежегодно около миллиона квадратных метров жилья. В настоящее время здесь реализуется около 200 проектов, предусматривающих строительство более чем 33 тысяч квартир. И все же уровень обеспеченности города жильем по-прежнему оставляет желать лучшего, что будет отражаться на спросе и ценах, которые и дальше будут расти. Поскольку существующие темпы роста не могут удовлетворить реальный спрос. К такому выводу пришла консалтинговая компания «Украинская Торговая Гильдия» проведя комплексное исследование столичного рынка жилой недвижимости.

«Если сравнить Киев со столицей Польши, то при существующих темпах пополнения жилого фонда новыми домами, столица Украины выйдет на сегодняшний уровень обеспеченности Варшавы только к 2030 году», — рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор «Украинской Торговой Гильдии».

По подсчетам компании ежегодный спрос на рынке жилой недвижимости составляет более 20 тысяч квартир. Основной объем спроса формируется за счет состоятельных людей и приезжих, которые на протяжении последних трех лет ежегодно пополняют население Киева на 55—60 тысяч человек.

По оценкам экспертов в среднем в месяц в Киеве выставляется на продажу порядка 3,5—4 тысячи квартир. Но на вторичном рынке почти в 4 раза больше предложений, чем на первичном. Несмотря на то, что Киев в последние годы показывает достаточно высокие результаты по объему предложения на первичном рынке, в продажу поступает не более 9—10 тысяч квартир.

Первичный и вторичный рынки жилья отличаются не только количественно, но и по качесту. «В новых домах существенно вырастает площадь квартиры. В тоже время в структуре предложения вторичного рынка доля квартир с большим количеством комнат выше, чем в структуре предложения первичного рынка», — говорит Непоседов.

Существенно отличаются и цены. По данным «Украинской Торговой Гильдии», на вторичном рынке на начало декабря 2006 года средняя стоимость жилья по городу составила около 2800 долларов США за квадратный метр. Только за последние два месяца цена выросла на 16,5%. Киев по цене на жилье в уходящем году уже обогнал многие столицы Восточной Европы, такие как Варшава, Вильнюс, Таллинн, Рига и даже Санкт-Петербург. Сохраняется существенное отставание лишь от Москвы, где средняя цена квадратного метра уже превысила четыре тысячи долларов.

«Рост цен обусловлен продолжающимся ростом спроса и недостаточным объемом предложения», — объясняет Непоседов. — Пока не существует никаких существенных предпосылок к тому, чтобы темпы роста стоимости жилья в столице начали снижаться».

Об этом же свидетельствует недавнее заявление главы правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Валерия Омельчука. По его мнению, в условиях существующей системы ипотечного кредитования в Украине возможность получить ипотечный кредит имеет не более 7—8% трудоспособного населения, тогда как в развитых странах этот показатель составляет около 70—80%. «Сегодня нет ни одного массового ипотечного рынка, на котором бы государство не осуществляло поддержку рыночной ипотеки на всех стадиях ее развития. Надежды на то, что рыночные механизмы могут обеспечить доступность жилой ипотеки большинству населения, на мой взгляд, безосновательны», — подчеркнул он. Впрочем, если абстрагироваться от потребностей большого количества людей, то можно утверждать, что нынешнее состояние ипотеки является сдерживающим ценовым фактором на рынке жилья. Если бы в этом деле все было в порядке, то спрос был бы еще более высоким, а следовательно еще быстрее росли бы и цены.

По данным аналитического отдела Строительно-инвестиционной компании «Київ Житло- Інвест», в ноябре, по сравнению с октябрем, количество продаваемых объектов снизилось практически втрое, что может послужить будущему увеличению разрыва между спросом и предложением и, соответственно, росту цен в начале 2007 года. Причиной внушительного увеличения стоимости квартир в домах эконом- класса аналитики считают существенное снижение предложения в этой категории — в октябре продажи велись на 60 объектах, в ноябре — только на 35.

Аналитики также отмечают, что на киевском рынке замечены факты сознательного завышения компаниями-застройщиками статуса своего объекта: «На сегодняшний день продаются три объекта, которые позиционируются как премиум-класс, но, согласно классификации жилья, они не попадают в эту категорию».