Цена земли

При страсном желании новых реформаторов как можно быстрее продать последний ресурс Украины — землю, активизировались диспуты относительно ее продажи и цены. Комитет Верховной Рады Украины по вопросам аграрной политики и земельных отношений предыдущего созыва предложил провести профессиональную дискуссию по проблемам цены земли. О результатах дискуссий «специалистов» несколько позже. Сейчас же на отдельных экономических показателях покажем и четко определимся, от чего зависит цена земли. Рассмотрим динамические показатели такого основного показателя результативности сельского хозяйства — экспорта сельскохозяйственной продукции и продуктов его переработки в расчете на 1 гектар пашни (табл. 1).

За образец для сравнения мы взяли показатели Польши как страны, которая «специалистами» признана эталоном реформирования. Анализ показывает, что в 2016 г. Польша по сравнению с Украиной экспортировала продукции сельского хозяйства в расчете на 1 гектар пашни в 6,5 раза больше, в том числе в 71,4 раза — молока и мяса, в 2 раза — зерна, масла растительного, фруктов и овощей. По величине экспорта на 1 гектар пашни Украина практически догнала Польшу в 1995 г. — показатели отличались менее чем в 2 раза, или в 3 раза меньше, чем в последние годы. Следует отметить, что, например, Голландия по сравнению с Украиной экспортировала сельскохозяйственной продукции на 1 гектар пашни в 216 раз, Бельгия — 137, Новая Зеландия — 93, Швейцария — 64, Австрия — 25, Италия и Германия — в 18 раз больше.

Наиболее привлекательными для логического понимания цены земли в таблице 1 являются показатели экспорта сельскохозяйственной продукции и рыночной цены 1 гектар пашни в Польше. Показатель корреляции (линейной зависимости) между рыночной ценой земли и величиной экспорта сельскохозяйственной продукции в расчете на 1 гектар пашни составляет в Польше 0,99, Чехии — 0,934. То есть между величинами цены земли и экспорта сельскохозяйственной продукции прослеживается практически прямая зависимость: чем выше уровень экспорта с единицы площади пашни, тем прямо пропорционально выше ее цена.

Каким образом растет величина объема экспорта — источники роста цены земли. Для этого рассмотрим динамику ресурсных показателей — поголовье животных и птицы в расчете на 1 гектар пашни (табл. 2).

Главная движущая сила развития сельского хозяйства — животноводство как отрасль, не имеющая ограничений относительно дальнейшего развития. Одновременно эта отрасль способствует росту плодородия почв. Польша превышает Украину по численности животных и птицы в расчете на 1 гектар пашни: коров — в 2,2 раза, свиней — 7,7 и птицы — 5 раз. Основное при этом, что в динамике показатели развития животноводства, плодоводства, ягодоводства в Польше растут, а в Украине продолжают снижаться или растут значительно более низкими темпами. Так, в 2016 г. по сравнению с 1992 г. в расчете на 1 гектар пашни в Польше численность свиней выросла на 23 % (в Украине — сократилось на 38 %), птицы — в 6 раз (в Украине — 1,8 раза), а коров — сократилось на 33 % (в Украине — на 67 %). За этот же 25-летний период площадь яблонь в Польше выросла в 1,184 раза (в Украине — сократилась на 74 %), вишни — 1,3 (в Украине — сократилось на 44%), клубники — 1,05 (в Украине — сократилась на 43 %), смородины — в 1,7 (в Украине — 1,7 раза), малины — 3,8 раза (в Украине — 3 раза). В результате таких динамических позитивных изменений в Польше по сравнению с негативными изменениями для сельских жителей Украины в структуре пашни площадь высокодоходных и трудоемких плодов и ягод, таких, как яблоки, выше в 7 раз, вишни — 4,6, смородины — 27,5, малины и клубники — в 19 раз и тому подобное.

Здесь уместен предварительный вывод — динамический рост объемов экспорта в Польше является результатом высокой и всевозрастающей плотности поголовья животных и птицы в расчете на 1 гектар пашни, насыщение площадей высокоинтенсивных плодоягодных культур в пашне и тому подобное. Чтобы увеличить объемы экспорта сельскохозяйственной продукции в 6,5 раза в расчете на 1 гектар пашни и тем самым догнать Польшу, необходимо нарастить поголовье животных и птицы по отдельным видами в 2-7 раз, площади плодоягодных культур — 5-28 раз и тому подобное. Например, в Польше на 1 гектар пашни приходится 2,03 реализованных голов свиней, а в Украине — лишь 0,25 голов. Чтобы в до 2030 г. добиться этого показателя польских фермеров, необходимо обеспечить за 2019-2030 гг. ежегодный темп прироста поголовья свиней более 19 %. Аналогично, чтобы догнать Польшу по уровню поголовья птицы (кур-несучек и птицы на откорме) — 111,1 голов на 1 гектар пашни (в Украине — 22,4) необходимо обеспечить ежегодного темп роста более 14 %, а смородины — почти 32 %, малины и клубники — почти 28 %. Практически по всем видами высокодоходных и трудоемких сельскохозяйственных культур, животных и птицы Польша превышает Украину в разы.

Сравнения с любой страной, превосходящих Украину по показателю экспорта в расчете на 1 гектар пашни (таких 123 страны в мире), показывает такую же зависимость цены земли от объема экспорта сельскохозяйственной продукции. Последнее прежде всего зависит от структуры посевных площадей и плотности поголовья животных в расчете на 1 гектар пашни. Чем больше животных и птицы на 1 гектар пашни (Украина на 185 месте среди 206 стран) и чем больше посевные площади насыщены высокодоходными культурами, тем выше цена земли. Это аксиома. Цена также может очень вырасти, если в среде нарастающего дефицита сельскохозяйственной земли в большинстве стран мира к рынку украинской земли будут привлечены иностранные инвесторы.

Раз в Украине выращиваются отдельные культуры, как и во Франции, утверждает Президент Украинской зерновой ассоциации Николай Горбачев, то в нашей стране цена должна быть 3-15 тыс. долл. США. Подавляющее большинство «специалистов» сравнивают цену земли в Украине с аналогами Польши. Так, Председатель Ассоциации животноводов Ирина Паламар: раз в Польше 1 гектар пашни стоит более 3 тыс долл., тогда у нас около 5 тыс. дол. США.

Финансовый аналитик Сергей Фурса более чем уверен, что иностранцы землю не скупят, а если купят, то чернозем на Луну не вывезут. А что касается цены земли, утверждает он, то здесь действует такая закономерность: чем меньше ограничений на рынке земли, тем выше стоимость земли. Если сделать систему максимально либеральной, то ориентиром может стать Польша, где стоимость составляет около 10 тыс. долл. США за 1 гектар.

По мнению Алексея Мушака с отменой моратория в 2017 г. цена земли в до 2025 г. достигнет 5 тыс. долл. США, а владельцы паев заработают на их продаже 25 и на аренде земли — 15 млрд долл. США. Если оставить мораторий, то потери экономики в до 2022 г. составят 69 млрд долл. США.

Просматриваются на горизонте сельского опустошения новые Нью-Васюки. Сразу же отметим, чтобы цена пашни в Украине составляла 5 тыс. дол. США, необходимо показатель экспорта в расчете на 1 гектар пашни, который получен в 2018 г. (572 долл. США) увеличить в 3 раза — до 1750 долл. США с 1 гектара. То есть Украина должна экспортировать сельскохозяйственной продукции и продуктов ее переработки на 52 млрд долл. США вместо 18 млрд, полученных в 2018 г. При зерно-подсолнечниковой специализации экспорт можно увеличить максимум на 50 %, но это при условии, что Украина откажется от производства других продуктов, необходимых для ее жителей, и не будет обращать внимания на угрожающую деградацию грунтов.

По данным экспертов проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» цена земли вырастет от 1,5 до 6 тыс. долл. США (рассчитано по данным фактического уровня арендной платы в 2015 г. — 32 долл. за 1 гектар с применением европейского соотношения между величиной арендной платы и ценой земли).

Во времена, когда Арсений Яценюк был оппозиционером, он пророчил, что минимальная цена на землю в Украине должна быть на уровне стран — членов Европейского Союза.

В Украине могут стремительно вырасти цены на землю, как в Польше после снятия моратория: цена вырастет до 10 тыс. евро за 1 гектар. Такое мнение выразил основатель и директор экономических программ Ukrainian IInstitute for the Future Анатолий Амелин.

Не отстает в земельном мышлении и председатель Государственного агентства по вопросам геодезии, картографии и кадастра Украины Максим Мартынюк: После снятия моратория в Украине на продажу земли сельскохозяйственного назначения ее стоимость может быть на уровне польской. А до 2028 г., согласно прогнозам, полученным с помощью средних темпов роста цен в странах-соседях, — на уровне 6600 долл. США.

Политолог Виктор Таран в своих профессиональных фантазиях пошел еще дальше: украинская земля по химическому составу такая же, как в Канзасе, где она стоит 30–40 тыс. долл. США. Очевидно, цена земли сразу не подпрыгнет до 30–40 тыс., но до 10-15 — точно.

Аграрные теоретики по продаже национальных богатств более чем убеждены, что запрещение рынка земли — это то же, что и запрещение продажи квартир, столбиков, сельских туалетов и тому подобное. Обратимся к мудрым. Один из основных разработчиков знаменитого кодекса Наполеона (1804 г.) Роберт Джозеф Потье обращал внимание, что владелец любого имущества может с ним сделать что угодно и даже сжечь. Земля, как специфическое основное средство, должна функционировать на благо всего общества — обеспечивать население страны продовольствием. Невозможен тот факт, чтобы земля не выполняла эту общественную функцию и ее нерационально использовали, а тем более — сжигали пастбища и растительные остатки на полях севооборотов, как это делают в Украине. Конкретнее, квартира продуцирует лишь фекалии и создает, например для Киева, проблемы на Бортницкий станции аэрации, а земля — вечная ископаемая золота — продовольствия. Таких «мудрых» высказываний за последние месяцы тысячи, но все она аналогичны выше приведенным.

Напомним им, да и другим «теоретикам» по продаже не ими, а богом созданной земли, что именно фермерские хозяйства размером до 200 гектаров, которые есть в Европе, внедряют набор высокоинтенсивных производств и, соответственно, высокодоходных, который не могут применить предприятия физическим размером более 10 тыс. гектаров пашни. Именно это позволяет более мелким хозяйствам в десятки, а то и в сотни раз больше экспортировать с 1 гектара пашни, чем крупные предприятия зерново-подсолнечниковой специализации.

По моему мнению, разные институции, особенно Институт будущего, должны на серьезном уровне заниматься проблемами, в нашем случае — установлением цены земли. Во-первых, разработать автоматизированные технологические карты выращивания сельскохозяйственных культур (определяется влияние размера предприятия и размеров полей на потребность в технологических ресурсах), межотраслевых балансов распределения продукции, матриц инвестиций, затрат труда. По прогнозным показателям конечной продукции (внутренние потреби+експорт) рассчитывать прогнозное движение валовой продукции, потребность в инвестициях, изменение прибыльности, занятости населения, а тогда — стоимости земли. При этом также необходимо четко определиться со странами-импортерами продовольствия из Украины. Это такая канва в исследованиях, если есть желание быть аналитиком по земельным проблемам. Однако это сложно. Лучше применить множество фантастических сравнений, коэффициентов роста цен земли в Европе и тому подобное и делать глобальные выводы — немедленно внедрять рынок земли.

В завершение отметим, что все в мире взаимосвязано. Любые вмешательства в экономические отношения должны быть проанализированы, учитывая системную зависимость в социально-экономическом пространстве. Однако армия крутых ребят по упрощенным рассуждениям продуцируют лишь варианты продажи земли с катастрофическими для населения Украины последствиями. Все согласно закону неопределенности последствий: если игнорировать зависимость между составляющими сложных систем и решать наугад придуманную проблему, то как минимум возникнет две еще более сложные проблемы. Отметим, что в период активизации 20 лет назад в аграрной области реформаторов, продуцировавших абсурдные не связанные между собой предложения, которые внедрялись в реальной жизни, мною в 1997 г. сделан прогноз (Предложение, 1997. — № 4): «Именно сегодня закладывается основа для того, чтобы спустя некоторое время к решению социальных проблем подключился еще один «вождь мирового пролетариата» со всеми последствиями, отсюда вытекающими». Ошибся в количестве вождей. С тех. пор прогнозы больше не озвучиваю.

К сожалению, ничему нас история не учит. О такой системной взаимозависимости в сельскохозяйственной деятельности нам напоминает российский профессор-химик позапрошлого века А.Н.Энгельгардт, который за поддержку студентов отбывал наказание в родовом имении Смоленской области. В то время в губерниях европейской части России возросла потеря урожая зерна от такого вредителя, как гессенская муха. Энтомолог-профессор из университета дал советы, которые на губернском уровне тут же были приняты к безоговорочному исполнению: сразу же после жатвы сжигать растительные остатки, поле перепахивать, а сеять озимые зерновые на 15 дней позже принятого срока. То есть перепахивать в период наибольшей трудовой занятости сельского населения на уборке урожая. Перенесение срока посева на две недели при конно-ручном выполнении работ может привести к тому, что, как акцентирует внимание А.Энгельгард, «в будущем году не только людям, но и самой мухе нечего будет есть?... Человек, у которого голова набита мухами, чиновник, который думает, что стоит только приказать, могут легко третировать подобные вопросы, но хозяин должен видеть не только муху, а все». К величайшему сожалению, гессенская муха до сих пор мешает чиновникам Украины и разного рода их советникам разобраться с проблемами аграрных отношений на селе, особенно в плане безнадежности их решения в приказном порядке.