Что будет, если позволить продажу земли

Сегодня еще немногие точно знают, какой будет земельная реформа и кто от нее выигрывает, а кто проигрывает. Однако правительство  уже подает определенные знаки относительно нее. Серьезным сигналом можно, в частности, считать принятую Кабмином полтора месяца назад (7 июня)  Стратегию совершенствования управления в сфере использования  и охраны земель сельхозназначения государственной собственности и распоряжения ею. Согласно настоящему документу введены унифицированные  правила  распоряжения землями.

Так, передача государственных земель в аренду должна происходить исключительно на аукционах и на единых стартовых условиях — на срок 7 лет и со ставкой не нижет 8% нормативной денежной оценки стоимости этой земли. Кроме того, введен жесткий расчетный норматив площади земли, которую можно передать на местном уровне бесплатно, — не более 25% площади земель, которые были переданы в аренду на конкурсной основе за предыдущий квартал. Напомним, в Украине в государственной собственности 10,4 миллиона гектаров  сельхозземель,  из которых 3,2 миллиона — в постоянном пользовании предприятий, учреждений и организаций, 2,5 миллиона гектаров находятся в запасе, остальные — в аренде.

Однако, как считают эксперты  Всеукраинского аграрного совета, решение правительства ужесточить условия аренды государственных земель будет способствовать  коррупции. По данным члена ВАР Алима Мищука, «у нас на сегодняшний день подано заявлений на бесплатное выделение участков от участников АТО почти на 5 тысяч гектаров, а сдаем в аренду мы около 500-600 гектаров за квартал. То есть о простых гражданах вообще не будет идти речь. Поэтому будет безумная коррупция  со стороны тех, кто захочет «вписаться» в очередь».

Правда, президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко отмечает, что в стране вполне достаточно земли для сельскохозяйственного производства. Но владелец земли, человек, который в свое время получил пай при ликвидации колхозов (их 4 миллиона), может продать ее под застройку и под индивидуальное ведение хозяйства, но не имеет права продать ее для ведения товарного сельхозпроизводства. Охрименко считает такую ситуацию абсурдной и незаконной, так как по Конституции Украины нельзя ограничивать право собственности.

Иван МИРОШНИЧЕНКО:

В мире существует много вариантов организации аграрного производства. Мы их изучаем и многое заимствуем.  Однако, по моему мнению, чужая модель Украине не поможет.  Поскольку украинцы довели ситуацию до абсурда за 25 лет бездеятельности власти, то только сами сможем из этого выпутаться. С чего начинать? Нужно отталкиваться от нынешней социально-экономической ситуации в Украине. То есть учесть экономическое положение и  развитие общества, существующие права владельцев земли, специфику развития агросектора и т.п.

Новая модель земельного рынка должна дать свободный доступ и уровнить права всем владельцам. По моему мнению, достичь  этого можно,  если проводить реформу,  исходя из трех блоков задач

 

Размер участков у пайщиков, по данным эксперта, в среднем два гектара. Но  средний возраст владельца такого пая 68 лет. Имеет ли он технику, спрашивает Охрименко, и отвечает: один старый трактор на 14 крестьян, а комбайнов — один на 60. То есть большинство из тех, кто владеет этой землей, обрабатывать ее не могут. Поэтому сдают ее в аренду.

Но что делается с 30% такой земли, украинской статистике неизвестно, отмечает Охрименко. Возможно, она в нелегальной аренде или вообще не обрабатывается. Много ли платят за аренду? Всего 1110 гривен, приводит Охрименко статистические данные за 2015 год и выражает мнение, что и в 2016 и 2017 годах цена не сильно изменилась. При этом он добавляет: и это не за месяц, а за год и за гектар! Соответственно, за два гектара — 2220. Но эксперт уверен, что в этом году и две тысячи не платят. К тому же у нас существует еще и такое явление, как нелегальный захват земли. Когда человек умирает, а близких родственников у него нет, то  местная власть распоряжается «свободной землей» по своему усмотрению. На ней из года в год выращивают самые прибыльные культуры, не придерживаясь севооборотов.

При этом Охрименко напоминает, что в Украине 42 тысячи фермеров, которые половину используемой земли арендуют и обеспечивают 13%  объема сельхозпроизводства в государстве. Они, по его мнению, страдают от малоземелья. Поэтому им, по мнению Охрименко, также часто-густо придется пользоваться землей не совсем законно, потому что на мелких земельных наделах рентабельное аграрное производство практически невозможно.  «Когда я общаюсь с крестьянами-пайщиками, то они, — рассказывает Охрименко, — коленопреклоненно просят: как можно быстрее позвольте продавать землю. Ведь обрабатывать ее они все ровно не могут. Кто-то, возможно, и дальше сдавал бы в аренду, а кто-то и продал бы. Все очень просто».

Охрименко переходит к законопроекту, который обсуждается в парламенте, и отмечает: если оставить норму по продаже в одни руки не более 200 гектаров, то это неверно. По его мнению, для настоящего товарного производства необходимо по крайней мере тысячу, а лучше 5 тысяч гектаров. Еще лучше, когда есть 10 тысяч. Именно об этом говорит мировой опыт. Эксперт отмечает, что следствием аграрной реформы, которая позволит продажу сельскохозяйственной земли, будет ежегодный рост ВВП Украины на 10%. К этому он добавляет: «Нет, намного больше. Этот показатель просто будет зашкаливать».

О вариантах земельной реформы и возможном эффекте от нее «День» беседовал с членом парламентского  комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Иваном Мирошниченко («Самопоміч»).  «В мире существует много вариантов организации аграрного производства. Мы их изучаем и многое заимствуем, — рассказывает народный депутат. — Однако, по моему мнению, чужая модель Украине не поможет.  Поскольку украинцы довели ситуацию до абсурда за 25 лет бездеятельности власти, то только сами сможем из этого выпутаться. С чего начинать? Нужно отталкиваться от нынешней социально-экономической ситуации в Украине. То есть учесть экономическое положение и  развитие общества, существующие права владельцев земли, специфику развития агросектора и т.п.».

«Новая модель земельного рынка, — убежден Мирошниченко, — должна дать свободный доступ и уровнить права всем владельцам. По моему мнению, достичь  этого можно,  если проводить реформу,  исходя из трех блоков задач».

Первый, по его словам, предусматривает усовершенствование механизма аренды земли и права ее продажи. Следует как можно быстрее законодательно урегулировать возможность залога и продажи такого права в банках, а также усовершенствовать механизм эмфитевзиса (право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей, которое засвидетелствовано договором между владельцем и лицом, которое выразило желание пользоваться этим земельным участком, но право собственности при этом не передается).

«Каждый из владельцев должен получить право одалживать деньги под залог права пользования земельным участком, — отмечает Мирошниченко. — Так мы будем стимулировать развитие средних и мелких производителей и семейные фермы. Параллельно следует провести справедливую оценку земель сельскохозяйственного назначения (государство должно определить минимальную цену,  которая ляжет в основу получения земельной ипотеки). Еще один важный момент: все законопроекты для земельной реформы нужно принять в 2017 году  и внедрять уже с 1 января 2018 года. А начать стоит с проекта «Об обращении земель  сельскохозяйственного назначения». Это вполне реально сделать».

«Второй блок, — указывает член аграрного комитета парламента, — это разработка государственных программ льготного финансирования мелких производителей и семейных ферм. Каждый, кто имеет землю или хочет открыть бизнес в сельской местности, должен иметь все условия для реализации этого замысла. В проекте бюджета на 2018 год надо  предусмотреть средства на финансирование проектов развития семейных ферм и малых фермерских хозяйств под залог прав собственности и прав пользования землей сельскохозяйственного назначения».

«В среднесрочной перспективе (3—5 лет) следует закрепить бюджетное льготное и долгосрочное кредитование малых хозяйств и семейных ферм через государственные и частные банки, — предлагает народный депутат. — В первую очередь кредитование стоит предоставлять под проекты в  садоводстве, овощеводстве, выращивании ягод и животноводстве (производство молока, мяса, сыра, органических продуктов), строительство теплиц.  Но выделяя бюджетные средства, следует четко прописать механизм контроля их использования: нужно следить, чтобы они тратились именно в Украине — на закупку отечественных товаров и услуг».

«Третий блок — собственно запуск рынка земли, — продолжает Мирошниченко. — Ему, повторяю, должны предшествовать тщательная законодательная подготовка первых двух этапов и четкое определение «предохранителей» от обезземеливания крестьян (первоочередное и приоритетное право покупки предоставить украинцам), от экспансии иностранных компаний (допускать их после 10-12-летнего переходного периода и обязать в случае перепродажи земли предоставлять приоритетное право покупки украинцам). Необходимо оградить крестьян от финансовых спекуляций (предлагаю налог на перепродажу  в размере 90%) на земельном рынке». «Все  это (принять законы, запустить  льготное кредитование и т.п.) можно сделать за три года и открыть рынок с 1 января 2021 года», — убежден Мирошниченко.

«Именно такой вариант  в Украине приживется. Системный подход в три этапа является гарантией успеха. Он позволит запустить рынок земли, учтя все возможные риски и улучшить общее состояние  экономики страны. Благодаря открытию рынка земли  реально привлечь в АПК, по подсчетам экспертов, около $100 миллиардов прямых инвестиций, — я в этом также уверен», — отмечает народный депутат.