Многострадальная ипотека

В начале декабря в Киеве пройдет конференция «Концепция развития ипотечного рынка в Украине: стратегия на будущее». Но о какой стратегии может идти речь, если украинский ипотечный рынок не имеет сегодня закона об ипотечных ценных бумагах и все время спотыкается об это печальное обстоятельство, перекрывающее возможности для рефинансирования займов внутри страны.

Естественно, можно привлекать средства из-за рубежа под госгарантии или государственные ценные бумаги. Но глава Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Игорь Юшко уверен, что этот путь не может быть стратегическим. Как показывает мировая практика, в конце такой дороги — тупик. «Невозможно построить ликвидный рынок ипотеки, рассчитывая исключительно на средства западных инвесторов, — рассуждает Юшко. — Без мобилизации на эту цель денег населения через негосударственные пенсионные фонды, различные накопительные виды страхования толку не будет».

Кредитовать украинцев за счет украинских же средств — идея хорошая. Но пока она материализуется только в том, что основным банковским источником финансирования долгосрочных ипотечных кредитов остаются краткосрочные депозиты. И Ассоциация бьет в набат. Если так пойдет и дальше, разрыв между активами и обязательствами банков достигнет критической точки. А риски ликвидности, в случае каких-либо потрясений, могут обернуться крахом для всей банковской системы. Нормально рефинансировать ипотеку, по мнению экспертов, можно лишь с помощью ипотечных облигаций. Но народные избранники почему-то не обращают внимания на такую угрозу, как недостаточная диверсификация источников финансирования жилищной ипотеки. Не до того им накануне старта предвыборной гонки.

Сегодня Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) готово выйти на фондовый рынок с корпоративными облигациями, которые по сути никакого отношения к ипотечному кредитованию не имеют. На них скорее всего и будет строиться процесс рефинансирования. В таком случае, по словам заместителя главы Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку Сергея Бирюка, «о каком структурировании, о какой передаче обязательств может идти речь» — согласно закону о корпоративных ценных бумагах это попросту невозможно.

Тем не менее учреждение уже все обдумало и решило. И в январе-феврале будущего года, по словам заместителя председателя Сергея Москаленко, выпустит за счет уставного фонда эмиссию корпоративных ценных бумаг на 20 миллионов гривен.

Безусловно, ипотечные ценные бумаги более привлекательны для национального инвестора. И в первую очередь — для страховых компаний (раскрывает карты Москаленко), которые «смогут участвовать еще и в процессе страхования жизни и имущества заемщика». «Ипотечные облигации будут абсолютно прозрачны. Все риски останутся на банках, — описывает он перспективы. — Если заемщик перестанет платить, банк заменит кредит и сам разберется с неплательщиком». Риск для будущего инвестора минимальный. Только вот одна незадача: закон об ипотечных бумагах до сих пор не принят. До нового года его, возможно, рассмотрят в первом чтении, а там — как карта ляжет. До сих пор он не прошел, как сказал народный депутат Дмитрий Святаш, по очень «идиотской причине». За 5 минут до голосования по этому законопроекту решался вопрос о снятии депутатских полномочий с некоторых народных избранников. Когда по одному из них решение было принято, все радостно двинули в кулуары: обсуждать эту тему. В зале осталось ровно пять человек. И закон, который не мог не пройти, набрал не более 35—40 голосов. Если его в ближайшее время не примут, то, по словам Сергея Бирюка, все то, что могло развиваться нормально, уйдет под схемы. «А принимаемый в схемном обществе закон будут для легализации все той же схемы корректировать», — предсказывает Бирюк. По его мнению, все будет примерно так: путем выпуска строительных облигаций пойдут не только застройщики. (Сегодня более 60% выпущенных в Украине облигаций — под строительство.) «Их будут выпускать и дальше и не обязательно строить. И схему будет очень сложно ломать. И будет извращенная ипотека», — стращает рынок замглавы ГКЦБФР.