Подтолкнет ли аренда продажу земли

Аграрная комиссия при Президенте, заседавшая на прошлой неделе, решила, что дальнейшее реформирование земельных отношений должно осуществляться на основе аренды земли. Как сообщил председатель Госкомзема Леонид Новаковский, после принятия Закона «Об аренде земли» около 590 тысяч владельцев сертификатов на земельный пай (это примерно 10% от числа тех, кто получил сертификаты) оформили договоры аренды. Из них 560 тысяч человек заключили договоры со своими хозяйствами, остальные 30 тысяч — с фермерами и другими субъектами хозяйствования.

Правда, если говорить о реальном землепользовании, то цифры будут намного скромнее: доля арендуемой земли в общей площади находящихся в пользовании земель (около 1,4 млн. га) составляет всего лишь 5%. Так что декларируемый курс на аренду земли пока не имеет достаточно прочных экономических подпорок. Об аренде земли, конечно же, заговорили не от хорошей жизни: уж очень безнадежно выглядит сегодня вконец разоренное село, работающее себе в убыток. Панацеей от всех бед аренда, разумеется, не станет, но это все-таки шаг вперед, если предполагать, что земля должна принадлежать тому, кто хочет и умеет на ней трудиться. Но и аренда мало чем поможет, если ее не освободить от сдерживающих законодательных и прочих пут.

Специалисты АПК считают, что развитие арендных отношений на селе существенно тормозится из-за высокой госпошлины при нотариальном оформлении документов, которая до недавнего времени составляла 5% арендной платы (в марте Верховная Рада снизила ее размер до 1%). Аграрная комиссия предлагает установить госпошлину при передаче земли в аренду на уровне двух необлагаемых налогами минимумов — 34 грн. Есть также предложение сделать безоплатной внутрихозяйственную аренду (передача собственниками индивидуального земельного пая в пределах своего сельскохозяйственного предприятия).

К аренде земли вплотную примыкает и активно обсуждаемый аграриями вопрос о введении совместной частичной собственности на землю. У многих эта идея получила поддержку, в том числе у специалистов Международной финансовой корпорации, реализующей в Украине Проект приватизации земли и реорганизации КСП. В настоящее время земля, переданная в коллективную собственность и поделенная на паи, все равно остается собственностью коллективного сельскохозяйственного предприятия. Только в случае выхода из состава КСП каждый землепользователь получает право на выделение своего земельного надела, размеры которого невелики. В результате этого в стране наблюдается процесс парцелизации земли (деления ее на небольшие участки). Такое положение сдерживает арендные отношения, потому что желающих брать в аренду небольшие земельные участки, естественно, найдется немного.

Дробления земель можно было бы избежать, установив совместную частичную собственность на землю (по аналогии с землями несельскохозяйственного назначения, в отношении которых такая норма уже действует). Суть нововведения в том, чтобы предоставить возможность группе лиц получать большие земельные участки для ведения совместной деятельности без создания юридического лица. При этом доли совладельцев являются идеальными — они не определяются в натуральном виде. Если ввести право совместной частичной собственности на землю, то крестьяне, желающие выйти из КСП, могли бы, объединившись и получив землю единым массивом, сдать ее в аренду на очень выгодных условиях. Учитывая то, что большинство потенциальных арендодателей составляют пенсионеры, наименее защищенные слои сельского населения получили бы хорошее подспорье в виде арендной платы.

По мнению академика Национальной академии наук Алексея Онищенко, с введением совместной частичной собственности на землю можно было бы широко развернуть рынок аренды земли, где все определялось бы спросом и предложением. Тогда бы и арендная плата за землю формировалась по рыночным законам, а не путем директив.