Строительный бум без прикрас

Что нам стоит дом построить? Этим вопросом часто задаются как отечественные, так и зарубежные инвесторы, работающие на украинском строительном рынке. Вложение денег в строительство то ли жилых домов, то ли торговых центров или офисов, сулит не только огромные прибыли, но и серьезные проблемы.

УПРОЩЕНИЕ ПРОЦЕДУР НЕИЗБЕЖНО

Сегодня приходу крупных инвестиций в Украину мешает хаос, царящий в украинском политикуме и в законодательстве, а также в структурах власти. Беспокойство у инвесторов вызывают бесконечные разговоры о реприватизации и громкие судебные процессы. То, что без нормального инвестиционного климата украинский рынок недвижимости ждут тяжелые времена, осознает даже новая власть. Во время встречи с активом Донецкой области Президент Украины Виктор Ющенко пообещал, что с 1 сентября в больших городах Украины будет внедрен эксперимент по упрощению выделения участков для строительства. Президент подчеркнул, что в 27 городах областного подчинения и в 17 районного «начнется проект, в основе которого эксперимент», в соответствии с которым местные органы власти своим решением будут выделять участки для строительства жилых, коммунальных помещений, а также промышленных строений. После этого на протяжении небольшого времени должен состояться публичный конкурс среди инвесторов. Президент подчеркнул, что для инвестора должны остаться «лишь две операции: перечисление средств и участие в конкурсе, тогда у нас будет лес кранов». Пока в это так же трудно поверить, как и в обещанные 5 миллионов рабочих мест. В то же время процедура отвода земли под строительство является сегодня настолько сложной, что ее упрощение рано или поздно произойдет на законодательном уровне.

КАК ОБУЗДАТЬ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Кабинет Министров в мае утвердил пакет из семи законопроектов, необходимых для реализации программы «Территория качественного жилья», предусматривающей строительство на месте старого жилого фонда в центре городов новых многоэтажных современных домов и удешевление ипотечных кредитов. В 2004 году объем строительства в Киеве составил 1,1 млн. кв. метров. С начала года, по оценкам экспертов, цены на жилую недвижимость выросли в среднем на 30%. Специалисты по недвижимости прогнозируют, что снижение процентных ставок по ипотечным кредитам приведет к подорожанию жилья. Но, скорее всего, резкого скачка цен не будет, поскольку рынок готовится к снижению ставок: продавцы уже сейчас поднимают цену, а банки не смогут сразу значительно снизить ставки по ипотечным кредитам. Для приостановления роста цен необходимо увеличивать предложение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. «Сегодня вторичный рынок жилья, особенно центр Киева, пользуется огромным спросом», — говорит ведущий специалист агенства недвижимости «Благовест» Валентина Алексеева. — Квартиры в районе «Оболонские липки», а также в новостройках в Броварах, Вышгороде и Вишневом раскупаются очень быстро».

Так ли выгодно вкладывать деньги в строительство жилья? — этот вопрос «День» задал иностранному инвестору, много лет работающему на украинском рынке недвижимости. По мнению президента ООО «МТН» Марка Гинзбурга, «сейчас наиболее выигрышный вектор инвестирования — жилищное строительство. В трехмиллионном Киеве сегодня желает приобрести квартиру вся 50-милионная Украина. Это делает строительство жилья однозначно выгодным не только для профессионалов, но и для конъюнктурных компаний, с которыми рискованно иметь дело как инвесторам, так и покупателям квартир». Строительство жилых домов — дело достаточно хлопотное, требующее пристального внимания и профессиональных знаний. По словам инвестора, при строительстве элитного жилья ему лично приходится контролировать все до мелочей и проводить «на объекте» половину рабочего дня.

НОВОЕ В ПРАВОВОМ ПОЛЕ

Сегодня строительные компании, у которых нет капитала, достаточного для ведения строительных работ, фактически строят на деньги клиента: вы вносите деньги за свою будущую квартиру, и на эти деньги ее и строят. В Украине нет закона, который бы это запрещал. Проданные квартиры являются для банка-кредитора своеобразной гарантией, что дает возможность застройщику получить кредит на лучших условиях. При такой ситуации в зону риска попадает и банк, выступающий инвестором, и покупатели, вложившие деньги в объект незавершенного строительства. Для сравнения, законы США предусматривают, что клиент вносит 10% стоимости своей будущей квартиры (для объектов незавершенного строительства) на доверительный счет строительной компании, который является неприкосновенным. Этот счет выступает гарантией как для клиентов, так и для банка-кредитора — они в любом случае получат свои деньги обратно.

Действующие сегодня законы Украины «Об ипотеке», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и «О финансовых услугах и государственном регулировании рынка финансовых услуг», противоречащие друг другу Гражданский и Хозяйственный кодексы способны только запутать инвестора. Выходы из этой ситуации все же есть. Например, финансовая компания «Житло-Інвест» 20 июля этого года приняла по конкретному объекту строительства правила Фонда финансирования строительства. Этот документ четко определяет: а) процедуру создания фонда финансирования; б) порядок организации взаимоотношений финансовой компании, застройщика и доверителей; в) порядок управления средствами и их использования; г) порядок и условия закрепления объекта инвестирования за доверителем, условия кредитования доверителя; д) размер вознаграждения финансовой компании и другие условия функционирования ФФС. Практика разработки подобных правил на соответствующем уровне, согласованных с нормами законов, может существенно облегчить совместную работу инвесторов, застройщиков и клиентов.

ПОБЕЖДАЮТ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ

Наряду с жилищным отечественный рынок торговой недвижимости в течение последних нескольких лет остается одной из наиболее инвестиционно привлекательных отраслей экономики. Рост платежеспособного спроса (на 21,7% в 2004 году) и культуры потребления у жителей, динамичное развитие розничной торговли (на 27,5% в 2004 году) и появление новых профессиональных операторов дали импульс к появлению целого ряда современных торговых комплексов. Успешность среди потребителей сделала эти проекты выгодными для инвесторов. По данным исследования рынка розничной торговли, сегодня в Украине торговые центры и супермаркеты окончательно «победили» рынки. Не последнюю роль здесь играет территориальная близость к потребителю: если европеец отоваривается в супермаркете четыре раза в месяц, то украинец — 12. Как следствие, многие торговые сети значительно повысили свой доход, например, сеть супермаркетов «Велика кишеня» за прошлый год повысила продажи на 54%, «Fozzy Group» — на 39%.

Рынок торговой недвижимости имеет стремительное и стабильное развитие на протяжении уже 6 лет. Для сравнения: в 2000 году емкость рынка торговых площадей в сегменте ТЦ составляла 15 000 кв. м, то в 2004 году — уже 250 000. А по прогнозам на этот и следующий год показатель площадей, сдаваемых в аренду, составит 500 000 кв.м. Спрос на торговые площади в ТЦ превышает предложение на 40%. Например, известная компания ЗАО «Квадрат-Украина» планирует до 2008 года открыть в Киеве четыре новых торгово-развлекательных центра. Инвестиции в каждый торговый центр составят около $20 млн. Новые ТЦ будут строиться в спальных районах Киева, будут выполнены в формате «гипермаркет-галерея» и проводить среднюю ценовую политику.

ДЕНЬГИ ИЛИ ЭСТЕТИКА?

Отношения «девелопер-технолог-архитектор» без трений не обходятся. Как правило, больше внимания сегодня уделяется не архитектуре зданий, а их внутреннему дизайну, организации внутренней логистики торговых центров (распределению потоков и товаров, и посетителей). Качество работы подрядчиков во многом зависит от правильно поставленной девелопером задачи. Однако зачастую высокий уровень стоимости услуг архитектурных и дизайнерских мастерских совершенно не подкреплен качеством проектов. Девелоперам пока не всегда удается найти с архитекторами общий язык, и поэтому в городе многие торговые комплексы расположены в помещениях, напоминающих сараи. В СССР проектированием занимались специализированные государственные институты проектирования объектов торговли, здравоохранения, театров, учебных заведений («Гипроторг», «Гипроздрав», «Гипротеатр», «Гипровуз»), где были специалисты, знающие технологии соответствующей отрасли общественного обслуживания. Современные же заказчики столкнулись с проблемой: у одних объекты оказывались рентабельными, а у других — убыточными. Появилась потребность в профессионалах, которые бы могли предусматривать успешность проектов, и они появились. Огромную работу, которой занимались государственные НИИ, теперь успешно выполняют частные фирмы. Такие, например, как Украинская торговая гильдия. Ее проекты — это такие успешные предприятия, как подземные торговые комплексы «Метроград» под улицей Красноармейской от площади Л. Толстого до Бессарабки и «Глобус» под Майданом Незалежности и др. Тем не менее инвестору, к какому бы профессионалу-строителю он не обратился, нужно вникать во все подробности законодательства, отвода земли и архитектурного согласования, чтобы обезопасить себя от неприятных сюрпризов. Ведь результат должен порадовать всех: и население, и городские власти, и самого инвестора.