Плавать научились, пустите к воде!

Хорошо это или плохо, но то, что сегодня называется украинским рынком ипотечного кредитования, родилось, развивалось и росло без какого либо участия государства. С одной стороны, в Украине жилищная проблема представляется сегодня одной из самых неразрешимых, на квартирном учете стоит более 1,7 млн. семей, а реальное количество людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, гораздо больше. Жилищные кредиты, или ипотека, могли бы решить эту проблему хотя бы для той части населения, которая имеет работу, небольшую, но стабильную зарплату и перспективы роста, но не имеет собственного жилья, в связи с чем эти самые перспективы роста представляются довольно мутными. Нельзя сказать, что государство вовсе не заботится о будущем своих граждан, но доля в 5% в общем объеме финансирования жилищного строительства выглядит как-то неубедительно. Основными источниками финансирования в отрасли являются сегодня средства частных инвесторов, банков и населения. По разным подсчетам, на руках у населения находится от 10 до 20 млрд. гривен почти никак не задействованных в обращении. Вместе с тем в Украине сложились достаточно хорошие условия для развития рынка ипотечного кредитования: ВВП страны хотя и пародирует кардиограмму, но все же растет; инфляция под контролем. А гривня — стабильна, рынок разогрет, спрос часто опережает предложение. Единственное, чего не хватает этому рынку, — четко расписанных правил игры, в которых были бы определены параметры деятельности всех его участников, от банкиров и строителей до потенциальных заемщиков. С 1 января 2004 года вступает в силу Закон Украины «Об ипотеке», но, по словам экспертов, уже сейчас видно, что работать, как положено, закон не будет. Во всяком случае, до тех пор, пока ему не будет обеспечена «подпорка» в виде еще, как минимум, двух законов. А до тех пор вместо развития будем иметь тенденции.

ТЕНДЕНЦИИ

Украинский рынок недвижимости является сегодня одним из самых динамично развивающихся. Понятно, что в столице и строят больше и продают дороже, но и в других городах можно наблюдать рост строительства. Впрочем, и цены тоже стабильно растут уже третий год. Причем первой начала дорожать недвижимость отнюдь не новопостроенная. Отмашка на повышение пошла со стороны вторичного рынка жилья. Кто-то объясняет это происками риэлторов, усиленно разогревавших рынок слухами о грядущих налоговых изменениях. Сами риэлторы оправдывают свою позицию экономической стабилизацией в стране и ростом благосостояния граждан. Другой вариант причин роста цен говорит о том, что повысился спрос на малогабаритные, одно- и двухкомнатные квартиры, в связи с существенным подорожанием коммунальных услуг. Потом вступили в дело правила рынка, и до сих пор остановить процесс никому не удалось. Впрочем, это все дела прошлые. Операторы первичного рынка жилья — финансовые, строительные и посреднические предприятия, — в свою очередь, объясняют подорожание своей продукции ростом цен на земельные участки, строительные материалы и отсутствием дешевых кредитных ресурсов. Как бы там не было, но сложившаяся тенденция административному регулированию не поддается ввиду отсутствия рычагов влияния. Других методов регулирования рынка в Украине пока не пробовали, а потому дешевых квартир, скорее всего, в ближайшее время не будет. Так что почти единственным доступным средством приобретения собственного жилья является ипотека. Вернее, ипотека могла бы им стать, если бы не банки, которые не хотят пока удлинять сроки и уменьшать проценты по жилищным кредитам…

ФИНАНСОВЫЙ РИСК

Традиционно основным кредитором в системе ипотечных взаимоотношений является банк. Теоретически, можно было бы порассуждать еще о роли пенсионных, социальных и других фондов, обладающих долгосрочной ресурсной базой, но в Украине большинство из них ипотекой не занимается. Сегодня в Украине зарегистрировано 179 банков, из них лицензию НБУ на проведение банковской деятельности получили 155. На рынке ипотечного кредитования присутствуют лишь около 50 банков. Да и те, судя по комментариям самих банкиров, особой активности не проявляют. Проявляется это еще и в том, что основная конкуренция в этой сфере идет только по таким позициям, как сумма кредита, процентная ставка, минимальный первоначальный взнос и максимальный срок кредитования. Мало какой банк решается представить на рынке собственную комплексную ипотечную программу, даже с учетом того, что спрос на услуги подобного рода уже сложился.

Впрочем, банкиров понять легко: вся или почти вся работа на рынке ипотечного кредитования Украины — это зона сплошного риска. Риск начинается с момента обращения клиента за жилищным кредитом, когда банковскому специалисту необходимо оценить реальную платежеспособность потенциального клиента. «Белые» зарплаты, отвечающие представлениям банкиров о платежеспособности клиента, в нашей стране, к сожалению, редкость, и банковским служащим приходится зачастую не определять, а допускать возможность наличия у клиента уровня заявленной им реальной заработной платы. Неформальный подход к установлению платежеспособности хорош тем, что расширяет круг потенциальных заемщиков, но может стать большой проблемой в будущем, так как может ограничить становление первичного рынка ипотечно-жилищного кредитования. Кроме того, непрозрачность доходов заемщиков отнюдь не стимулирует иностранных инвесторов, которые имеют долгосрочные и недорогие ресурсы, но привыкли работать по более цивилизованным схемам. Банки, не идущие на поводу у сложившейся ситуации, вынуждены сильно сужать и так не очень-то широкий круг потенциальных клиентов. Выдавая относительно долгосрочный кредит, банк вновь рискует. На этот раз — собственной ликвидностью, так как доходность ипотечных кредитов несколько ниже доходности других сфер банковской деятельности, а средства, выдаваемые клиенту, привлечены на гораздо более короткие сроки. Кредиторы, работающие на рынках более цивилизованных стран, решают проблему дисбаланса активов с помощью эмиссии ценных бумаг, обеспеченных обязательствами заемщика, и размещением ипотечных облигаций. Привлеченные таким образом средства покрывают не только разницу, но и являются мощным источником для рефинансирования. Украинским операторам этого рынка подобные финансовые инструменты пока недоступны. Есть еще масса рисков, таких как угроза невозврата кредита (в условиях невозможности отчуждения жилья и выселения заемщика), угроза внезапного падения доходов заемщика ввиду смены или потери работы, а также ввиду возможного всеобщего падения уровня доходов. Все эти факторы являются сегодня определяющими на рынке, а отвечать за все приходится, в конечном итоге, заемщику. Банкиры не альтруисты и большинство своих проблем закладывают в стоимость своих услуг. В сегодняшних условиях сложно ожидать от финансовых учреждений уменьшения процентной ставки и увеличения сроков по кредитам. Ситуацию могло бы исправить государство, законодательно определив правила, обязательные для всех. Но…

ПРАВОВЫЕ ПРОВОЛОЧКИ

В настоящее время ипотечные сделки регулируются Законом Украины «О залоге» от 02.10.92; Земельным кодексом Украины от 21.10.02. Есть еще Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.05.03. Нельзя забывать о том, что ипотека имущества, принадлежащего государственным предприятиям или предприятиям, доля госимущества в которых составляет 25%, имеет свою особую специфику, согласно Закону «О введении моратория на принудительную реализацию имущества». Закон прямо запрещает обращение взыскания на такое имущество. Таким образом государство защитило себя от поползновений сомнительных кредиторов, но и всем остальным не оставило никаких шансов на удовлетворение требований в случае невозврата.

С 01.01.04 в силу вступят Гражданский кодекс, законы «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» и «Об ипотеке». О последнем законе можно говорить много и по-разному. Некоторые даже утверждают, что украинский закон является одним из самых прогрессивных среди себе подобных на территории Центральной и Восточной Европы. Хорошего в нем то, что он все-таки появился. К счастью, на этом положительные моменты этого продукта деятельности парламентариев не заканчиваются. Эксперты отмечают, что, во-первых, хорошо, что закон — прокредиторский, в нем, впервые на законодательном уровне, определены механизм и процедура выселения жителей из жилого помещения, на которое обращается взыскание с ипотечным договором; во-вторых, законом согласовывается правовой режим ипотеки земли с ипотекой расположенных на земельном участке зданий и сооружений; в-третьих, в законе регламентирована внесудебная процедура взыскания ипотеки, которая позволит кредитору быстро и достаточно эффективно удовлетворять свои требования. Предполагается, что вслед за этим законом Верховная Рада наконец-то выдаст рынку Законы Украины «О регистрации прав на недвижимое имущество» и «Об ипотечных ценных бумагах». В коридорах парламента затерялось еще несколько законопроектов, но операторам рынка хотелось бы увидеть хотя бы минимальный пакет законов регламентирующих ипотечные отношения. Потому что дальше работать в ежедневно меняющихся условиях просто невозможно. На развитие рынка мог бы повлиять Закон «О налоге с доходов физических лиц» и прописанные в нем налоговые льготы для граждан, приобретающих недвижимость за счет ипотечного кредита. Ко второму чтению этот закон подошел с предоставлением гражданам права не указывать в общих облагаемых налогом доходах за год сумму уплаченных по ипотечному договору процентов и часть кредита и, соответственно, не платить часть обязательных налогов. Предполагалось, что это дополнительно даст до 35% экономии для заемщика. Льготы были обрезаны депутатами на втором чтении законопроекта, и то, что в нем осталось, эффективным стимулом назвать очень сложно.

ВЫВОД

Украинская национальная ипотечная ассоциация утверждает, что если финансовому рынку не будут предложены новые инструменты в виде ипотечных облигаций, если банки по- прежнему в вопросах жилищного кредитования будут ориентироваться только по ветру, то никакого рынка ипотечного кредитования не будет. Он умрет, не успев родиться, оставив после себя суррогат — кредиты под залог со всеми их рисками.