Старт ипотечного конвейера

Украина сделала шаг к ликвидации жилищной проблемы. Как и во всем мире она будет решаться с помощью ипотечных кредитов. Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) сообщило, что его уставный фонд уже заполнен и составляет 100 миллионов гривень. Эта небольшая пока что сумма будет направляться на рефинансирование банков, предоставляющих гражданам Украины ипотечные кредиты с тем, чтобы уменьшить их стоимость и сделать более доступными.

Как сообщил глава правления ГИУ Богдан Дубас, уже подписаны генеральные соглашения о сотрудничестве с несколькими десятками украинских банков, с рядом других банков такие соглашения отрабатываются. Среди последних, в частности, «Проминвестбанк» (Киев). Впереди у ГИУ новый этап: подготовка к выпуску ипотечных облигаций, которые должны стать в ряд самых надежных ценных бумаг украинского фондового рынка (Дубас оценил емкость ипотечного рынка Украины в 100 млрд. грн., или 25% ВВП). Разместить их планируется на внутреннем рынке. В частности, об этом ведутся переговоры со страховыми компаниями и негосударственными пенсионными фондами. Дубас подчеркнул, что ГИУ ожидает, когда Минфин вынесет на рассмотрение правительства процедуру предоставления ГИУ госгарантий на размещение облигаций на миллиард гривень, предусмотренных госбюджетом на 2006 год. «Все зависит от Минфина. Процедура выдачи нам госгарантий разработана, только нужно утвердить. В бюджете на 2006 год четко написано — предоставить нам госгарантии», — отметил глава ГИУ и сообщил, что уже «есть заявки от банков на 1,8 миллиардов гривен».

Между тем уже сообщалось, что консорциум банков BNP Paribas (Франция) и «УкрСиббанк» (Харьков) стал победителем конкурса ГИУ по отбору банка, уполномоченного размещать государственные ипотечные облигации под государственные гарантии. По данным Дубаса, именно Paribas предлагает самые лучшие условия кредитования и может выкупить всю эмиссию облигаций ГИУ. Дело за государством, причем не только за Минфином. Еще в мае министр финансов Виктор Пинзеник сообщил, что дата выпуска облигаций ГИУ зависит от срока формирования бюджетного комитета парламента: «Основная проблема — не можем (дать гарантии. — Авт. ) без согласования с бюджетным комитетом».

Но Дубас, как и большинство граждан, верит в то, что парламентско-правительственный кризис, вызванный чрезмерными амбициями политиков, когда-нибудь разрешится, политическая ситуация стабилизуется, облигации выйдут на рынок и ставки по ипотечным кредитам начнут снижаться. Правда, Дубас не очень верит в то, что приход иностранных банков в Украину может этому способствовать. Комментируя соответствующие прогнозы некоторых аналитиков, он указал, что «пока иностранные инвесторы зарабатывают. Они вкладывают в рисковую экономику, а там высокая маржа».

Тем временем аналитики компании «Простобанк Консалтинг», которая занимается регулярными маркетинговыми исследованиями розничного рынка банковских услуг, пришли к выводу, что реальная ставка по ипотечным кредитам на 1,5%-2,5% выше, чем фиксируется банками в кредитных договорах. По данным исследования, проведенного в июле, средняя номинальная процентная ставка на столичном рынке жилищных кредитов составляет 16,5% годовых в гривне, 12% годовых в долларах США. Однако рассчитывая эффективную процентную ставку, которая учитывает все расходы заемщика на обслуживание кредита, включая процентные платежи, а также одноразовые и ежемесячные комиссии, аналитики пришли к выводу, что реальная ставка на рынке жилищного кредитования составляет 18,8% в гривне и 13,4% в долларах США. Разница между номинальной и эффективной процентной ставкой на начало июля превышала 2% для гривневых кредитов и составляла около 1,5% — для валютных. При этом лишь за последний месяц эффективная процентная ставка в среднем увеличилась на 0,35% годовых в гривне и 0,45% годовых в долларах США.

Словом, банкам необходимо реальное рефинансирование, а не крохи в объеме 100 миллионов гривен, на которые пока что, из-за политических коллизий, способно ГИУ. Достаточно сказать, что в Швеции ипотечные кредиты достигают 25% ВВП, а в Украине не превышают и 3%. В то же время у нашего соседа по постсоветскому пространству — Казахстана — ипотечный рынок ушел далеко вперед, а Казахстанская ипотечная компания (аналог нашего учреждения второго уровня, каким является ГИУ), благодаря поддержке Агентства США по международному развитию (USAID) выпустила и разместила ипотечных облигаций на $350 миллионов. Именно их обращение на рынке обеспечило этой стране ежегодно 15-17% роста ипотеки. При этом, по словам бывшего руководителя компании Майко Сагиндыковой, количество дефолтов не превышает 1%, тогда как досрочно погашаются больше 20% выданных кредитов. В Украине же пока в год выдается лишь на $12 миллиардов ипотечных кредитов и только на $2 миллиарда в национальной валюте.

В свое время проектом «Инициатива способствованию кредитованию», который финансируется USAID, в Казахстане руководил Дэвид Лактерхенд, который теперь живет и работает в Украине и возглавляет такой же проект.

В интервью «Дню» он сказал: «Уникальность ипотечных облигаций состоит в том, что согласно украинскому законодательству ипотечные активы, которыми они обеспечены, защищены на случай банкротства банка, то есть они не могут рассматриваться в качестве обеспечения при банкротстве». По его словам, с ХVШ столетия, когда ипотечные облигации впервые появились в Европе, по ним никогда (Лактерхенд по-русски повторил: ни-когда!) не было дефолтов. Именно поэтому, по его мнению, эти ценные бумаги во все времена считались и действительно были консервативными и самыми надежными на фондовом рынке. Такими же, уверен Лактерхенд, будут эти облигации и в Украине.