Багатостраждальна іпотека

На початку грудня в Києві пройде конференція «Концепція розвитку іпотечного ринку в Україні: стратегія на майбутнє». Але про яку стратегію може йтися, якщо український іпотечний ринок не має сьогодні закону про іпотечні цінні папери й увесь час спотикається через цю сумну обставину, що перекриває можливості для рефінансування позик усередині країни.

Природно, можна залучати кошти з-за кордону під держгарантії чи державні цінні папери. Але глава Української національної іпотечної асоціації (УНІА) Ігор Юшко впевнений, що цей шлях не може бути стратегічним. Як показує світова практика, в кінці такої дороги — тупик. «Неможливо побудувати ліквідний ринок іпотеки, розраховуючи виключно на кошти західних інвесторів, — міркує Юшко. — Без мобілізації на цю мету грошей населення через недержавні пенсійні фонди, різні накопичувальні види страхування толку не буде».

Кредитувати українців за рахунок українських же коштів — ідея хороша. Але поки що вона матеріалізується тільки в тому, що основним банківським джерелом фінансування довгострокових іпотечних кредитів залишаються короткострокові депозити. Й Асоціація б’є на сполох. Якщо так буде й надалі, розрив між активами та зобов’язаннями банків досягне критичної точки. А ризики ліквідності, в разі будь- яких потрясінь, можуть стати крахом для всієї банківської системи. Нормально рефінансувати іпотеку, на думку експертів, можна лише за допомогою іпотечних облігацій. Але народні обранці чомусь не звертають уваги на таку загрозу, як недостатня диверсифікація джерел фінансування житлової іпотеки. Не до того їм напередодні старту передвиборної гонки.

Сьогодні Державна іпотечна установа (ДІУ) готова вийти на фондовий ринок із корпоративними облігаціями, які, по суті, ніякого відношення до іпотечного кредитування не мають. На них, швидше за все, й спиратиметься процес рефінансування. У такому випадку, за словами заступника голови Державної комісії з цінних паперів і фондового ринку Сергія Бірюка, «про яке структурування, про яку передачу зобов’язань може йтися» — згідно з законом про корпоративні цінні папери це просто неможливо.

Проте установа вже все обмiркувала та вирішила. І в січні—лютому майбутнього року, за словами заступника голови Сергія Москаленка, випустить за рахунок статутного фонду емісію корпоративних цінних паперів на 20 мільйонів гривень.

Безумовно, іпотечні цінні папери привабливіші для національного інвестора. І насамперед для страхових компаній (розкриває карти Москаленко), які «зможуть брати участь ще й у процесі страхування життя та майна позичальника». «Іпотечні облігації будуть абсолютно прозорими. Всі ризики залишаться на банках, — описує він перспективи. — Якщо позичальник перестане платити, банк замінить кредит, і сам розбереться з неплатником». Ризик для майбутнього інвестора мінімальний. Тільки ось одна проблема: закон про іпотечні папери досі не прийнято. До нового року його, можливо, розглянуть у першому читанні, а там як карта ляже. Досі він не пройшов, як сказав народний депутат Дмитро Святаш, через дуже «ідіотську причину». За п’ять хвилин до голосування по цьому законопроекту вирішувалося питання про зняття депутатських повноважень із деяких народних обранців. Коли по одному з них рішення було прийнято, всі радісно поспішили в кулуари: обговорювати цю тему. У залі залишилося лише п’ятеро осіб. І закон, який не міг не пройти, набрав не більше 35—40 голосів. Якщо його найближчим часом не приймуть, то, за словами Сергія Бірюка, все те, що могло розвиватися нормально, піде під схеми. «А закон, що приймається в схемному суспільстві будуть для легалізації все тієї ж схеми коректувати», — передбачає Бірюк. На його думку, все буде приблизно так: шляхом випуску будівельних облігацій підуть не тільки забудовники. (Сьогодні понад 60% випущених в Україні облігацій — під будівництво). «Їх випускатимуть і далі й не обов’язково будувати. І схему буде дуже складно ламати. І буде перекручена іпотека», — лякає ринок заступник глави ДКЦПФР.