Кредитный «мост» к новому дому

Вчера в «День» пришло интересное сообщение из Печерского филиала агентства недвижимости «Благовест». В нем указывается, что количество сделок на рынке недвижимости страны за 5,5 месяцев текущего года возросло на 14,77% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Специалисты агентства отмечают, что за этот же период средства, вложенные в покупку и продажу недвижимости, выросли на 34%. Вместе с тем эксперты считают, что сейчас наблюдается постепенное снижение активности на рынке недвижимости и прогнозируют снижение темпов роста ее стоимости, но, правда, не стоимости самой недвижимости.

С начала года, по крайней мере за первые три месяца, пока действовали новые статьи закона о налоге с доходов физических лиц, резко сократилось число операций по купле-продаже недвижимого имущества. Это подтверждают нотариусы и риелторы, и информация, обнародованная Минюстом. Частные нотариусы заверяли один-два договора купли-продажи в месяц против 25—30 в минувшем году. Значит, массового решения квартирного вопроса не намечается. Даже если в ближайшее время налоговая, Минюст и Минфин придумают перечень изменений к Закону №889 (о налогообложении доходов граждан). А там, как рассказал «Дню» директор Департамента налогообложения физических лиц ГНАУ Владимир Дубель, намерены взять за отправную точку при решении вопроса налогообложения доходов от продажи квартир их стоимость, но в мягком варианте (меньше 13%).

Впрочем, где гарантии, что парламент эти поправки тут же примет? Недвижимость у него далеко не на первом плане. Это вам не Америка, где индустрия продаж недвижимости работает без сбоев и обеспечивает до 20% ВВП. Просто там, по словам главы Международного фонда недвижимости (IRPF) Джо Ханауэра, государство вмешивается в регулирование рынка недвижимости, когда это действительно необходимо. Естественно, на Западе тоже могли бы придумать, что за счет недвижимости и строительства можно неплохо пополнять казну, взимая плату за любую операцию. Но все понимают, делится опытом Ханауэр, что тогда эта отрасль загнется. Там рынок стараются стимулировать, чтобы домов строили больше, а в результате росли и поступления в бюджет. По словам экспертов, в Америке принципы налогообложения недвижимого имущества связываются с понятием децентрализации власти государства. Решения принимаются на местном уровне, на них ложится и ответственность за развитие рынка, им в бюджеты идут и поступления. Впрочем, у нас тоже можно было бы снижать налог на доходы, когда берется ипотечный кредит. И когда-нибудь мы тоже дорастем до гибкой системы банковских процентных ставок и районирования земли для различных типов использования. Это, в свою очередь, будет способствовать предсказуемости и стабильности развития рынка недвижимости.

Но есть и у нас положительные тенденции. Глава Международного ипотечного банка (МИБ) Юрий Блащук объявил недавно о запуске инновационной программы кредитования «Bridge Loan» и наступлении новой эры — эры улучшения жилищных условий украинцев и бурного развития ипотечного рынка.

Для наглядности попробуем смоделировать ситуацию. Старая квартира перестала отвечать вашим понятиям о комфорте и престиже, и вы бы с удовольствием ее продали за хорошую цену. Возможно, этих денег с лихвой хватило бы на покупку нового жилья. А если нет, то недостающую сумму можно было бы взять в банке, оформив ипотеку. Но на поиски покупателя нужно время. И если его упустить, то облюбованное вами жилье может уйти в другие руки. Теперь, по словам Блащука, о таком сценарии можно забыть.

Во всем мире существует практика краткосрочных (от шести месяцев до года) «мост-ссуд», которые берут для того, чтобы ликвидировать денежный разрыв при операциях с недвижимостью. Как объяснил глава МИБ, кредит выдается для покупки новой квартиры и не превысит 30% ее стоимости, под залог старой, еще не проданной. Пока в Украине размер этого кредита составит 60% от стоимости имеющейся недвижимости (от $10 до $75 тысяч) и будет выдаваться под 9,75% годовых. Эти проценты не придется выплачивать ежемесячно. Кредитный мост и все, что с ним связано, принято гасить сразу после продажи квартиры или по окончании шестимесячного срока.

Похоже, уже в ближайшее время киевляне и жители столичной области, а затем и вся Украина, перестанут воспринимать переезд в новые апартаменты как нечто невероятное. Правда, для этого в МИБе придется брать также и ипотечный кредит. Это обязательное условие. Именно отсюда прогноз о бурном развитии ипотечного рынка в целом. Впрочем, Блащук не предсказывает значительных изменений ипотечных ставок. Даже несмотря на создание Бюро кредитных историй и начало работы Государственного ипотечного учреждения второго уровня. И прогнозы уже практически сбываются. Рубеж роста цен на недвижимость на 20% рынок взял за неполное первое полугодие. Блащук уверен, что до конца года этот показатель падать не начнет.