Як позбутися «скелетів» міста?

Чимале нове місто можна було б утворити в Україні з так званих об’єктів незавершеного будівництва, або, простішою мовою, довгобудів. Адже нині у нас, за офіційними даними, налічується майже 15 тисяч законсервованих або тимчасово припинених будівництвом житлових споруд. Щоб уявити масштаб цього явища, достатньо знати, що загалом по країні у стадії будівництва лише трохи більше 3800 житлових об’єктів, з яких реально зводяться тільки 1700. За даними Мінрегіонбуду, 134 довгобуди (32 — у столиці) перебувають у критичному стані, тобто вони вже просто небезпечні для перехожих, і не факт, що роботи на них буде коли-небудь продовжено.

У Конфедерації будівельників України (КБУ) вважають, що така ситуація є одним з факторів, що призводять до стагнації будівельної галузі, значну частину обігових засобів якої вкладено саме у ці об’єкти. Окрім того, через довгобуди в країні загострюється соціальна напруженість, адже мільйони людей віддали під своє майбутнє житло зовсім не зайві їм кошти, але не отримали ані квартир, ані грошей назад. Щоб зарадити справі, у Конфедерації розробили проект закону про вирішення проблем довгобудів, а також напрацювати низку механізмів, які допоможуть втілити документ у життя.

Крім того, як зазначає виконавчий директор Конфедерації будівельників Віталій Грусевич, нормативно-правова невизначеність породжує нові проблеми з довгобудами по всій Україні. Він вказує, що законопроект, спрямований врешті на ліквідацію довгобудів, виходить із стратегічних інтересів держави, суспільства, бізнесу та фізичних осіб — інвесторів. На його думку, впорядкування законодавства на цьому напрямі сприятиме зростанню інвестиційної привабливості не тільки галузі, а й країни в цілому.

«Основною метою цього законопроекту є те, що ми, нарешті, зможемо отримати прозорий механізм звільнення міст і селищ від тягара у вигляді заморожених об’єктів будівництва», — вважає голова робочої групи КБУ,  генеральний директор промислово-будівельної групи «Ковальська» Сергій Пилипенко. При цьому його непокоять не стільки інтереси будівельників, скільки проблеми органів місцевого самоврядування, які  не отримують від довгобудів ані податку за землю, ані орендної плати за місце, яке займає довгобуд, ані заплановані кошти у вигляді внесків пайової участі тощо. На його думку, добудовувати незавершені об’єкти житлового будівництва необхідно не за рахунок державних і місцевих бюджетів, а на ринкових, конкурентних засадах.

Як працюватиме закон? Слід зазначити, що він вперше в історії України визначає терміни й дає відповіді на запитання, які часто виникають у практиків будівельної справи, і навіть у правників. Що таке незавершений будівництвом об’єкт? Хто є власником майнових прав на нього? Нарешті, й що таке довгобуд (бо дехто вважає, що в українській мові такого слова взагалі не існує)? Законопроект також вперше вводить поняття про реєстр довгобудів — відкриту та загальнодоступну державну інформаційну систему, а також про ухвалені органами виконавчої влади чи місцевого самоврядування та судом рішення щодо такого об’єкта.

Законопроект, зокрема, визначає, що незавершений будівництвом об’єкт може бути визнаний  довгобудом лише у суді. І за умови, що він не прийнятий в експлуатацію протягом трьох років з дати завершення будівництва, обумовленої у договорах, на підставі яких здійснювалось залучення коштів у його будівництво. Ініціювати таке рішення матимуть право власники майнових прав, а також орган виконавчої влади чи місцевого самоврядування, який розпоряджається відповідною земельною ділянкою. Крім того, «звання» довгобуду можна отримати, якщо протягом п’яти років не сплачувати податок або орендну плату за землю.

А що мають робити органи місцевої влади, щоб довгобуд позбувся такого звання і люди отримали нарешті омріяні квартири? Документ передбачає, що орган виконавчої влади чи місцевого самоврядування протягом шести місяців може встановити додатковий строк (половину визначеного проектом терміну будівництва), протягом якого забудовник має завершити роботи; або за рішенням суду передати довгобуд в управління житлово-будівельному кооперативу, створеному власниками майнових прав; або (також за рішенням суду) продати довгобуд на аукціоні.

Якщо у додатковий строк будівництво не завершено, то, на прохання забудовника, йому може бути визначений ще один додатковий час. Але автори законопроекту ще не визначились: чи потрібно в такому разі встановлювати підвищену плату за оренду землі. Одні, зокрема Грусевич, вважають, що це стимулювало б будівельників рухатися швидше, інші переконують: якщо спершу не зміг сплачувати, то й пізніше, зазнавши певних витрат на відновлення будівництва, збільшеної суми тим більше не сплатить, і цілі відтермінування не буде досягнуто.

Надзвичайно важливим моментом для фізичних осіб-інвесторів є розподіл коштів, одержаних від продажу довгобуду. Як розповів Грусевич, законопроект передбачає черговість повернення грошей. У першу чергу компенсуватимуться витрати органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування. Друга черга складатиметься з власників майнових прав. У третю чергу повертатимуться кошти за договорами з підрядниками та постачальниками. Четверта черга — повернення власникам майнових прав їхніх збитків через інфляцію. У п’яту чергу потрапили можливі вимоги органу місцевого самоврядування щодо заборгованості плати за землю. І лише те, що залишилось, дістанеться замовнику, який з тих чи інших причин не виконав своїх зобов’язань перед інвесторами.

І, нарешті, дуже важлива деталь. Законопроект, покликаний навести лад з довгобудами, не поширюється на ті з них, які виникли внаслідок відвертого шахрайства, а також на ті, які споруджувалися, не маючи відповідних державних дозволів. Отже, заклик до інвесторів бути пильними залишається чинним.