Как избавиться от «скелетов» города?

Достаточно большой новый город можно было бы создать в Украине из так называемых объектов незавершенного строительства или, на более простом языке, — долгостроев. Ведь сейчас у нас, по официальным данным, насчитывается почти 15 тысяч законсервированных или временно прекращенных строительством жилищных сооружений. Чтобы представить масштаб этого явления, достаточно знать, что в целом по стране в стадии строительства только немного более 3800 жилищных объектов, из которых реально возводятся только 1700. По данным Минрегионстроя, 134 долгостроя (32 — в столице) находятся в критическом состоянии, то есть они уже просто опасны для прохожих, и не факт, что работы на них будут когда-либо продолжены.

В Конфедерации строителей Украины (КСУ) считают, что такая ситуация является одним из факторов, которые приводят к стагнации строительной отрасли, значительная часть оборотных средств которой вложена именно в эти объекты. Кроме того, из-за долгостроев в стране обостряется социальное напряжение, ведь миллионы людей отдали под свое будущее жилье отнюдь не лишние свои средства, но не получили ни квартир, ни денег назад. Чтобы помочь делу, в Конфедерации разработали проект закона о решении проблем долгостроев, а также наработали ряд механизмов, которые помогут воплотить документ в жизнь.

Кроме того, как отмечает исполнительный директор Конфедерации строителей Виталий Грусевич, нормативно-правовая неопределенность порождает новые проблемы с долгостроями по всей Украине. Он указывает, что законопроект, направленный, в конечном итоге, на ликвидацию долгостроев, выходит из стратегических интересов государства, общества, бизнеса и физических лиц — инвесторов. По его мнению, благоустройство законодательства в этом направлении будет способствовать росту инвестиционной привлекательности не только отрасли, но и страны в целом.

«Основной целью этого законопроекта является то, что мы, наконец, сможем получить прозрачный механизм освобождения городов и поселков от бремени в виде замороженных объектов строительства», — считает председатель рабочей группы КСУ, генеральный директор промышленно-строительной группы «Ковальская» Сергей Пилипенко. При этом его беспокоят не столько интересы строителей, сколько проблемы органов местного самоуправления, которые не получают от долгостроев ни налог за землю, ни арендную плату за место, которое занимает долгострой, ни запланированные средства в виде взносов паевого участия и тому подобное. По его мнению, достраивать незавершенные объекты жилищного строительства необходимо не за счет государственных и местных бюджетов, а на рыночных, конкурентных принципах.

Как будет работать закон? Следует отметить, что он впервые в истории Украины определяет сроки и дает ответы на вопросы, часто возникающие у практиков строительного дела, и даже у законодателей. Что такое незавершенный строительством объект? Кто является владельцем имущественных прав на него? Наконец, и что такое «довгобуд» (ведь кое-кто считает, что в украинском языке такого слова вообще не существует)? Законопроект также впервые вводит понятие о реестре долгостроев — открытую и общедоступную государственную информационную систему, а также о принятых органами исполнительной власти или местного самоуправления и судом решениях относительно такого объекта.

Законопроект, в частности, определяет, что незавершенный строительством объект может быть признан долгостроем только в суде. И при условии, что он не принят в эксплуатацию в течение трех лет с даты завершения строительства, обусловленной в договорах, на основании которых осуществлялось привлечение средств в его строительство. Инициировать такое решение будут иметь право владельцы имущественных прав, а также орган исполнительной власти или местного самоуправления, который распоряжается соответствующим земельным участком. Кроме того, «звание» долгостроя можно получить, если в течение пяти лет не платить налог или арендную плату за землю.

А что должны делать органы местной власти, чтобы долгострой избавился от такого звания, и люди получили наконец долгожданные квартиры? Документ предусматривает, что орган исполнительной власти или местного самоуправления в течение шести месяцев может установить дополнительный срок (половину определенного проектом срока строительства), в течение которого застройщик должен завершить работы; или по решению суда передать долгострой в управление жилищно-строительному кооперативу, созданному владельцами имущественных прав; или (также по решению суда) продать долгострой на аукционе.

Если в дополнительный срок строительство не завершено, то по просьбе застройщика ему может быть определено еще одно дополнительное время. Но авторы законопроекта еще не определились: нужно ли в таком случае устанавливать повышенную плату за аренду земли. Одни, в частности Грусевич, считают, что это стимулировало бы строителей двигаться быстрее, другие убеждают: если сначала не смог платить, то и позже, понеся определенные расходы на возобновление строительства, увеличенной суммы тем более не оплатит, и цель отсрочки не будет достигнута.

Чрезвычайно важным моментом для физических лиц-инвесторов является распределение средств, полученных от продажи долгостроя. Как рассказал Грусевич, законопроект предполагает очередность возвращения денег. В первую очередь будут компенсироваться расходы органа исполнительной власти или местного самоуправления. Вторая очередь будет состоять из владельцев имущественных прав. В третью очередь будут возвращаться средства по договорам с подрядчиками и поставщиками. Четвертая очередь — возвращение владельцам имущественных прав их убытков в связи с инфляцией. В пятую очередь попали возможные требования органа местного самоуправления по поводу задолженности относительно платы за землю. И только то, что осталось, достанется заказчику, который по тем или иным причинам не выполнил своих обязательств перед инвесторами.

И, наконец, очень важная деталь. Законопроект, призванный навести порядок с долгостроями, не распространяется на тех из них, которые возникли в результате откровенного мошенничества, а также на те, которые сооружались без соответствующих на то государственных разрешений. Следовательно, призыв к инвесторам быть внимательными остается в силе.