Цена земли

После принятия в 1992 году Земельного кодекса, где наряду с государственной собственностью на землю прописывалось право частной и коммунальной собственности, началась длительная эпопея перехода бывших колхозных угодий во владение наших граждан.

«Закон о перераспределении земельных участков есть, однако работает он не вполне эффективно, и пока все земельные правоотношения регулируются Земельным кодексом, — заявила на семинаре «Земельные правоотношения в Украине. Анализ действующего и перспективного законодательства» руководитель юридического управления Государственного комитета Украины по земельным ресурсам Алла Кальниченко. — Сейчас очень важно донести до граждан, какими путями они могут получить землю».

Напомним, что каждый гражданин Украины имеет право один раз в жизни на бесплатную приватизацию земельного участка. Однако это право вовсе не гарантирует, что вы получите землю в собственность. Согласно статье 121 кодекса, все зависит от того, есть ли у органов местного самоуправления или исполнительной власти свободные земли, которые они могут предоставить желающим. Чем их больше, тем больше вероятность получить гораздо меньший участок, чем это предусмотрено законодательством. Например, если для личной сельскохозяйственной деятельности предполагается предоставлять участок в два гектара, то на практике получается один-полтора. Правда, граждане областей, расположенных вокруг Карпат, могут претендовать на несколько участков в разных местах, с той лишь особенностью, что операции по выдаче участков должны быть записаны в одном акте.

Кроме того, полученный участок необходимо использовать именно по тому целевому назначению, для которого вы его получали. То есть, если вам дали участок для постройки собственного жилого дома, то открыть в нем магазин или автомойку нельзя, иначе это чревато санкциями налоговой, которая по-разному облагает личную собственность и собственность, приносящую коммерческую прибыль. Единственный путь, если вы таки решили в собственном доме чем-либо торговать, — официально изменить и оформить документально целевое назначение какой-то части вашего участка.

Естественно, кроме получения земли путем приватизации, ее можно купить у других юридических или физических лиц и у государства. К операциям купли-продажи приравнен договор вечной собственности, когда один человек передает другому право собственности на землю. Однако до смерти дарителя получатель не может вполне свободно распоряжаться этой землей.

Такие же ограничения накладываются и при покупке земли в рассрочку, только тут они снимаются не после смерти продавца, а в момент погашения задолженности. С такими операциями обычно возникают определенные проблемы с правом собственности покупателя. Полное право на купленную землю человек получает после того как границы его участка будут четко установлены, ему будет выдан государственный акт на право собственности и этот акт будет зарегистрирован. Но этот самый акт при покупке в рассрочку выдавать иногда отказываются, мотивируя тем, что недобросовестный покупатель, получив все права на землю, может продать ее, не выплатив до конца ее стоимость. По словам А. Кальниченко, эти опасения немотивированны, поскольку санкции за невыполнение можно заложить в договор. Кроме того, с начала этого года начал работать реестр прав на недвижимость и на их ограничения. Каждому участку присвоен кадастровый номер, и при покупке-продаже с рассроченным платежом в реестре будет делаться отметка об отсрочке продажных операций до момента полной выплаты за участок.

По словам А. Кальниченко, ситуация, в которую попали юридические лица, намного сложнее. Земельный кодекс разделил их на несколько групп, и только некоторые из них могут претендовать на получение земельных участков. Таким безоговорочным правом могут пользоваться юридические лица, основанные гражданами Украины, собирающиеся использовать землю для предпринимательской деятельности. То есть желающим приватизировать землю под постройку детского сада придется побегать по инстанциям, добиваясь возможности владеть определенным участком.

Что касается иностранцев, то они могут получить право на владение землей только при условии, что в Украине есть их постоянное представительство, и в том случае, если на земле находится недвижимая собственность данного юридического лица, либо если участок, выделенный под постройку определенного объекта, выставлен на конкурс. Однако факт продажи земли в населенном пункте иностранным юридическим лицам должен быть согласован с Кабинетом Министров, а вне населенных пунктов — с Верховной Радой, что практически невозможно. Права совместных предприятий ничем не отличаются.

Правда, купить сельскохозяйственные угодья с 2000 года не может никто, поскольку продлен мораторий на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения до начала 2007 года. То есть земли, которые были распаеваны между членами коллективных сельхозпредприятий, и земли фермерских хозяйств продавать нельзя. Единственно, что сейчас можно продавать, а значит, и покупать, так это земли индивидуального пользования. Но юридическое лицо может их получить только в том случае, если быстро изменит целевое назначение с «личного пользования сельского населения» на «подсобное хозяйство».